从微观经济学角度看房价
自2002年以来,中国全国商品房均价涨幅一路上升。
2008年全国商品房均价的涨幅达到一个巅峰,同比增长23.5%。
究竟是什么原因导致中国房价上涨如此之快?我们又是为什么在价格节节攀升的时候还要去购房?但这一现象似乎从2010年开始有所转变。
全国商品房均价下降到7.5%,2011年下降到6.9%,房价涨幅明显减小,这又是为什么呢?
首先,需求是影响价格的一大因素,在供应不变的情况下,需求增加会使需求曲线向右平移,从而使均衡价格上升。
其一方面来自消费者的嗜好或偏好,另一方面需求也受到消费者收入预算的客观条件的约束。
中华名族历来认为房子是安身立命之本,这是主观因素。
而随着经济的发展,人们的收入提高,而这需求收入弹性>1,属富有弹性,所以当人们收入出现涨幅时,房子的需求的涨幅会更大。
另一方面,大量的现钱被闲置出来,于是人们想通过买房进行投资,增值,更有一些极端现象,就是温州炒房团。
另外政府大兴“城镇化”,用便宜的价格把农民的土地剥夺了,又不好好安置他们。
还有人口的不断增长也是原因之一,第六次人口普查的显示中国总人口达13.39亿,10年间增加了7390万人。
这些都从客观上导致了需求的增加。
影响价格的另一大因素是供应。
需求不变的情况下,供应减少会使供给曲线向左平移,价格上升。
土地资源是限制供求的另一大因素,中国土地越来越紧缺,开发商拿到一块土地也不是那么容易的,而土地是一种数量限制的生产要素,它的供应曲线有一个确定的量,其供给曲线是一条直线,又有十八亿亩土地红线这一说法,即中央根据人口和资源情况推算出:国内需要18亿亩耕地才能确保国内粮食安全。
所以导致土地价格越来越高,开发商成本也越来越高,房价自然节节高升。
而不少开发商又存在不约而同的“互相勾结”,实际上是一定程度的垄断。
还有的出现“捂盘”现象,捂盘即开发商故意营造的一种房源紧俏的假象,
其本质是一种营销策略,也会在一定程度上推高房价,让消费者争相购房。
而通货膨胀是不可避免的经济现象,各种生产要素的价格上涨也使房价一步步上升。
除了价格之外,影响供应的因素有:技术状况,生产要素的价格,其他商品的价格,厂商的数目,政府税收,厂商预期等。
需求多,供给少,形成供不应求之境界,价格自然节节高升。
但总会有一个平衡点,为什么房地产业的平衡点迟迟不到来。
我觉得当今社会房子并不是普通的一般商品了。
对于其中的一部分人,我认为这是一般商品,满足住房需求,在价格上升时,这部分人是真正买房来住的普通百姓。
按需求价格弹性分析,房子的必须程度高,可替代性小,所以尽管价格上涨,但在来自传统社会的各方面的压力下,人们还是会买房。
而另一部分人就是把购房作为投资的商人,对于他们来说房子又是投机商品,如股票一般,买涨不买跌。
这些都造成了2002年到2008年的房价涨幅不断增大。
但又是为什么涨幅会减少呢?
房地产市场是不完全竞争市场,在垄断竞争和寡占竞争中我觉得更偏向于垄断竞争。
垄断竞争市场的特点是:1.大量的买者和卖着,每个厂商所占的市场份额都是微不足道的,房地产有形形色色的房产商,因此每个房产商所占的市场份额都很小。
2.不同厂商生产的产品有差别,又有较强的替代性。
房产商为了市场竞争力只能不断压低成本,进而使得房产的质量良莠不齐,有些甚至出现雨天渗水,裂缝,坍塌等现象。
3.厂商可以自由进入或退出市场,房产商们完全受利益驱使而进入退出市场。
4.厂商行为独立,房产商自己定价,只要卖得出去,又合乎自己要求。
总体而言,随着信贷收紧,住房供应的增加,以及新的市场化调控方向的确定,供需
双方对市场的预测已经出现转向,购房者观望的情绪增加,而房企“让利跑量”心理逐渐占上风,政府采取了一系列措施,比如将房产交易商业税从2年恢复到5年,炒房者可不愿意将资金闲置5年,还有二套房贷政策收紧,一直改善性,投资性消费群体的需求,另外也提高了土地出让金首付比例。
这些都使供需格局悄然变化,房价出现降温。
况且价格不断上涨,消费者剩余正不断减少,在一定程度上让消费者冷静下来。
时代不断发展,80后占据消费主题,人们的主观因素影响需求也发生变化,对于买房or买车这一问题上,从2005的七成人支持买房到最近一次网上调查54%的网友支持买车,30%支持买房,分别有3%支持买房和买车或都不买。
也就是说买房,买车这一无差异曲线上,买车替代买房能力变大了。
另外政府的一系列税收也使供应有所控制,这些都不断给房地产业降温。
我觉得应对房地产这一特殊市场,并不是简单的单一理论模型,而是各种市场的磨合,在处理上更是牵一发而动全身,要倍加小心,中央也积极引导使房地产业向健康正确的方向发展,而不是只看GDP增长。
我们应在不同地区区别对待,沿海发达地区和个别内陆价格泡沫很大,应采取措施逐步减少泡沫,不能操之过急,否则会对经济产生严重负面影响,毕竟在当今中国拉动GDP增长的三巨头——消费,投资,外贸。
这三者中投资占主导,而在投资中房地产业投资有不可忽视的对位。
合理调整控制进入和退出市场的难易程度,稳定市场,使供应价格弹性稳定。
还要合理控制人口,“农村城市化”运动要提高到战略高度!相信房地产市场会迎来美好春天!
会计133 张诗君。