物业服务企业多种经营业务完全指引手册主要内容：PART1 多种经营项目评估PART2 商业项目多种经营规划PART3 场地租赁管理办法（操作指引）PART1 多种经营项目评估一、作业标准原则为规范公司多种经营业务评估工作，为各服务中心多种经营专业职员开展多种经营业务提供技术支持和保障。
特制定此标准；二、作业标准范围三、作业标准职责四、作业标准指引4.1 定义4.1.1多种经营业务评估是指实行完善物业多种经营业务的一种主要手段，用于对已开发的和未开发的多种经营业务进行调查分析研究，出具评估报告单。
4.1.2多种经营评估术语1、利润薄：单次销售利润低；2、销量大：消费必需品，日销售单量可观；3、易操作：多种经营专业职员可以快速上手，在做物业基础服务的同时就能完成；4、投资大：需要超出预算的多种经营业务，投入过万的多种经营业务；5、操作可控：能做到操作节点清晰、作业标准完善；6、收益大：超过流水30%的利润收益；7、回报周期短：次月就有多种经营收益；8、回报周期长：年度以上才有经营收益；9、风险可控：能成功把风险转嫁给供应商；4.1.3 评估专业工作组是指评估多种经营业务的专门机构，由多种经营专业工作组操作；4.2标准4.2.1评估的必备条件4.2.1.1 服务中心的多种经营资源真实有效，有市场需求；4.2.1.2多种经营资源的所有权主体明确有效，且符合国家政策和物业行业相关法规保护；4.2.1.3多种经营资源的开发不会引起政府、客户的反对和投诉；4.2.1.4多种经营业务涉及到的行业不存在无序竞争，经营混乱和行业认可度极差情况；4.2.1.5符合在物业服务团队操作能力范畴之内，不被各种形式变相的不作为；4.2.2评估标准4.2.2.1某项多种经营业务具备有效开展的前提：多种经营专业职员能全过程闭环操作；4.2.2.2能带来效益，无论是经济效益还是社会效益，都能达成预期效益；4.2.2.3经营风险可控，能有效地把客户投诉处理满意度保持在允许范畴之内；4.2.2.4多种经营业务成本支出保持在预算范畴之内；4.2.3具体九宫格多种经营业务应用说明：9号格业务：行业成熟，易操作。
处于9号格的服务在九格图里默认为最佳选择业务。
可作为重点操作业务，9号格最有代表的多种经营业务为社区广告租赁类；6号格和8号格的业务在九格图里都是默认的中等选择的多种经营业务。
处于6号格和8号格的业务，一般需要经过过程环节把控完善，才能达到预期的效果，如场地租赁、快消品配送类以及旅游服务类多种经营业务；7号格业务：一般为客户日常刚性消费，由于行业市场不完善，服务提升空间很大。
因为该类服务对人员及服务流程要求较高，所以挑战也比较大，一旦标准化真正落地，效益可观，7号格代表为生鲜配送类业务；5号格业务：5号格属于最多被物业练手的多种经营业务，如家政服务、汽车服务甚至垃圾分类，早餐工程类服务，因为缺少规模性，以及操作管理团队多选物业从业人员而非专业的行业能手，所以是备受诟病的一类业务；建议专业人做专业的事原则，管理放手专业人员，物业做好配合；3号格人员：一般业务绩效较高，能力一般。
需要调整3号格人员的工作态度，尽量让其能够发挥作用，用其所长。
建议该格的职员多以薪酬激励为主，暂不建议竞聘晋升；2、4号格业务：此类业务多属于投资偏大，回报周期长，尽管易操作或收益也大，也经常被物业公司靠边站，最有代表的是立体停车和养老多种经营业务，需要政策支撑以及客户的观念转变过程等待；建议在有政策允许的前提下，可以试运行市场预热开展；1号格业务：这个是最具争议的多种经营业务，代表是社区店和联营周边社区店对业主服务，对于社区店操作业内基本达成放弃的共识，联营周边社区店弊端在于极难把控商家的服务品质，影响物业品牌形象；以上每个格的优劣势也不是固定不变的，例如9号格，在业委会成熟的社区或者老旧社区，9号格的优势就大打折扣，相反，这样的小区，2号格的优势脱颖而出；4.2.4评估内容4.2.4.1由物业多种经营专业工作组进行评估；4.2.4.2多种经营业务专项评估：在评估A服务中心多种经营业务时，A服务中心多种经营专业主管和项目负责必须参加，其他人员总数不得少于工作组成员的30%；4.2.4.3多种经营区域供应商评估：要求多种经营专业工作组成员不少于80%参加；4.2.4.4多种经营各服务中心供应商评估：在评估A服务中心多种经营业务供应商时，A服务中心多种经营专业主管和项目负责必须参加，其他人员总数不得少于工作组成员的30%；4.3流程4.3.1评估过程4.3.1.1多种经营专业工作组负责人准备评估所需要的资料；4.3.1.2提前七个工作日发送评估诉求资料到工作组成员邮箱；4.3.1.3多种经营供应商评估流程参考《第一物业多种经营供应商管理作业标准》；4.3.1.4参会人员按规定填写并提交《第一物业多种经营评估结果单》；4.3.1.5专业工作组汇总评估结果单，进行综评，出具评估报告。
4.3.1.6评估报告发送各服务中心负责人及多种经营专业主管，作为开展多种经营业务决策的参考；4.4 评估、监约及其他五、作业标准图集无六、作业标准支持文件《物业多种经营专业流程及标准化作业标准》《多种经营供应商管理作业标准》七、作业标准表单《物业多种经营评估结果单》《物业多种经营评估报告单》八、作业标准监约PART2 商业项目多种经营规划一、经营理念多种经营的总体经营方向是“点缀广场商业氛围使之成为经营亮点，同时作为商场经营品类和服务项目的功能补充”，旨在塑造商业广场品牌、带动人气，促进商户销售。
品类选择上以能让顾客“驻足”的商品类别为主。
一）多种经营的概念多种经营主要指在商业广场商户租赁区域以外的所有公共区域所从事的经营活动，主要包括：长期固定点位（柜位、外广场零售商亭）、ATM 机、宣传点位（内广场广告灯箱、道旗、外广场道旗、LED）、仓库、内外广场促销展示及其他（地下停车场区域配套经营包括：柱头、墙面广告位）等六大类形式。
二）、多种经营点位规划及点位设置1、点位规划及位置要求多种经营点位（含固定点位、ATM 机、宣传点位、临时促销点位）设置区域包括：室内步行街（一层扶梯下方、广场出入口、通道、中庭、电梯间及通道墙体等区域）、室外广场及停车场等区域；室内步行街多种经营长期固定的租赁点位原则上只允许设在广场首层（或地下一层）扶梯下方位置，点位长度、宽度不得大于电扶梯，最大高度不得大于扶梯与上一层扶梯天花板接合处，且应按美观、大方、简洁的原则设置，不得对消防安全等造成任何妨碍；每个广场设置的长期固定租赁点位最多不超过三个（若电扶梯个数少于三个，则按电扶梯个数设置）；步行街二层（含二层）以上，应保持原步行街设计，严禁设立长期固定租赁点位。
室外广场长期固定租赁点位的零售商亭设置必须报集团规划院审批批准，且符合广场整体外部形象要求，确保品牌档次要求；广场出入口内侧、通道及电梯间原则上仅限于ATM 机设置，且不能影响消防安全要求；短期品牌推广性质的营销活动或经营点位可以设置在中庭及外广场，中庭及广场出入口不得设置长期固定租赁点位，严禁在步行街中庭、广场出入口及主通道摆设特卖花车和举行各类特卖活动，非经集团商管公司书面批准，各主力店不得在公共通道区域设置各类临时促销点位或举行促销活动；不得将固定点位以临时促销形式上报；内外场宣传点位的设置以集团统一规划为主；凡占用消防通道，阻挡消防设施，影响客流疏散，存在安全隐患的位置（以当地消防机关的规定为准），严禁设置任何点位。
2、点位编号要求：（1）点位编号采取3 位数字，自001-999；（2）多种经营点位必须按照商管总部制定的统一标准进行编号，点位编号每年年初更新一次；（3）经营过程中新增加点位根据其性质在相应的编号序列后顺序增加；（4）多种经营点位一经确定，各公司不得随意变更。
3、具体要求如下：001-499 为长期固定的租赁点位（签定多种经营管理合同）001-099 外场固定点位101-199 在单体店代表一层固定点位在组合店代表A 座一层固定点位在综合体代表一层（上海公司则代表地下广场）固定点位201-299 在组合店代表B 或C 座一层固定点位在综合体代表二层固定点位301-399 代表三层固定点位401-499 代表四层固定点位501-599 为宣传点位（签定广告位租赁合同）包括广场灯箱、广场道旗、出入口店招位置、LED 屏、橱窗、玻璃幕墙、内场广告位、吊旗、液晶屏等601-699 为临时促销点位（含内外场）（签定临时促销协议）701-799 为出租仓库点位（签定仓库租赁合同）801-899 为ATM 机点位（签定ATM 场地租赁合同）901-999 以上规则不能涵盖的点位。
三）、经营品类长期固定的租赁点位选择以化妆品、香水、手表、时尚饰品、休闲食品、甜品巧克力、水（果）吧、玩具、数码产品展示等能让顾客“驻足”的商品类别为主，对于现场品质较差的箱包、鞋帽袜、服装、彩票售卖以及银行、证券、电讯通信、房地产、学校等部门机构设立的以办理业务为目的的多种经营项目，原则上不允许进行租赁。
临时促销活动应以品牌、形象推广为主，原则上不允许进行商品打折特卖活动。
二、合作相关要求1、多种经营商户及合作方式要求（1）商户资质要求严格多种经营商户的资质管理，确保商户提报资料的有效性、合法性，注重维护商户资料的私密性，不得随意泄露商户资料或作他用。
对于没有合法手续、没有经营实力的小商户今后不予审批。
特殊商品（如金银制品、香烟、食品、化妆品等）商户须按国家要求提供相关证明材料（特种经营许可证、卫生许可证、检验证明等）。
鼓励形象好，有经营实力及经验的商户进场经营。
（2）合作方式：要求以租赁为主，不得以赠券、代金券、委培学习、代销、联营等形式代替租金收益的多种经营合作方式。
（3）合作期限：原则上长期固定租赁点位、ATM 机、仓库、宣传点位单个合同期最长不得超过1 年，不得设置免租期；临时促销点位单个租赁协议期最长不得超过2 个月时间，同一商户同一品牌严禁连续在临时促销点位经营超过2 个月，严禁变相拆分合同。
（4）租金、保证金标准要求A-广场内固定点位单位租金标准原则上不得低于该区域商铺租金标准；广场内和外广场临时促销点位租金标准不得低于当地竞争对手同等区域租金标准；B-对于商户续签的合同租金原则上递增不低于10%；C-多种经营合同履约保证金原则上不得低于2 个月租金标准，质量保证金按品类设定，原则上不得低于2000 元。
2、上报时限要求原则上多种经营点位审批至少提前一周时间上报，对于规划及预算外、涉及合同金额较大的多种经营点位须提前15 天上报审批。
3、合同文本及附件要求（1）多种经营合同须采用商管总部规定的格式合同文本。