三、 房地产交易法律关系成立的基本条件
1、主体具有完全民事行为能力 2、当事人意思表示一致 3、合同内容不违反法律的禁止性规定 4、合同行为包括要约和承诺
四、 房地产交易管理的基本制度
1、土地有偿有期限使用制度
2、房地产价格申报制度
3、房地产价格评估制度
4、房地产估价人员资格认证制度
5、房地产权属登记发证制度
禁止转让的房地产 （1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或 其他形式限制房地产权利的 （2）依法收回土地使用权的
（3）共有房地产未经其他共有人书面同意的
（4）权属有争议的
（5）未依法登记领取权属证书的
（6）法律法规规定的其他情形
4、转让形式的限制
(1)房地产转让必须订立书面合同
(2)合同签订后，应按有关规定办理所有权
（1）房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付 使用条件的商品房按期交付买受人
（2）房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保 证书》和《住宅使用说明书》
二、商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房
预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支
付定金或房屋价款，并在房屋竣工验收合格后 取得房屋所有权的房屋买卖形式。
7.1 房地产交易管理概述
一、 基本含义
房地产交易是指房地产物权人转让房地产 物权的行为，包括对房地产所有权的转让、房 地产担保物权和债权的设定。
我国的房地产市场
国有土地 使用权出 让市场 房地产 开发经 营市场 二级 市场 一级市场 国家垄断
房 地 产 市 场
三 土地使用权 级 再行转让 市 投入使用 场 后的房屋 房产开发经 交易市场 营（商品房 （二手楼
的开发经营）
交易市场）
现房销售
房 地 产 交 易
房地产转让 房地产抵押 房地产租赁
房地产开发 后的交易
商品房预售
房地产投入使用后的交易 （二手楼交易）
二、 房地产交易管理机构
国务院建设行政主管部门即建设部，是全
国房地产市场的归口管理部门，履行管理全国
房地产市场的职能；县级以上地方人民政府房 地产行政管理部门负责本行政区域内房地产市 场管理工作。
转移登记，领取房屋产权证。 5、转让后的实体权利的限制 （1）土地使用权的使用年限 （2）土地用途的变更
三、 房地产转让的程序
（1）双方当事人签订书面转让合同
（2）合同签订后90日内，向房地产管理部门申报
成交价格
（3）房地产管理部门审查，7日内书面答复 （4）房地产管理部门核实成交价，现场查勘和评 估 （5）当事人缴纳税费 （6）办理权属登记手续，核发房地产权属证书
房地产价格评估制度 《房地产管理法》第33条规定：“国家实
行房地产价格评估制度。”“房地产价格评估，
应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规
定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定 地价和各类房屋地产成交价格申报制度 《房地产管理法》第34条规定：“国家实 行房地产成交价格申报制度。”“房地产权利 人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府 规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或做 以申报成交价作为缴纳税费的依据，成交 价明显低于市场正常价格时，以房地产行政主 管部门评估价缴纳税费。之后方可办理产权转 移手续。
二、 房地产转让的条件
1、转让权利的限制：房屋的转让要受到土地物权的限制
2、转让价格的限制：房地产价格评估制度 3、转让范围的限制 允许转让的房地产 （1）已支付全部土地使用权出让金
（2）取得土地使用权证书和房产所有权证书
（3）已按出让合同约定的期限和条件投资开发 （4）划拨土地使用权的房地产转让经批准后办理出让手续， 或将转让收益中的土地收益上缴国家
（一）商品房预售许可制度
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土
地使用权证
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证 3、投入开发建设资金达到总投资额的25％ 以上，已确定施工进度和竣工交付日期 4、办理预售登记，取得商品房预售许可证
何为“五证” 、“两书” “五证”指的是： “国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有 在国有土地上建设的房屋才能用于出售。 “建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规 定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。 “建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多 高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 “建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工 。 “销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不 能销售或预售。 “两书”指的是： 《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，开发商应 在交付房屋时向购房者提交。
1.房地产买卖
即出卖人把自己所有的房地产转移给买受人所有，而买受人取得 房地产产权并向出卖人支付相应价款的民事法律行为。
2.房地产赠与
即赠与人将其房地产无偿地转让给受赠人一方的民事法律行为。 赠与人主要是公民，特殊情况下可以是国家、集体组织。受赠人 可以是公民、国家、企事业单位或社会团体。 3.其他合法方式： 交换； 以房地产抵债； 以房地产作价出资或者作为合作条件， 与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的； 因企业兼并或者合并 ，房地产权属随之转移的；
7.2 房地产转让管理
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或 其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其实质 是发生房地产权属的转移变更。 1、转让主体 由房地产权利人实施，包括房地产所有人、经营人和 使用人 2、转让客体 既包括土地使用权，也包括地上建筑物、其他附着物 的所有权。
一、房地产转让的形式
7.3 商品房买卖
一、商品房现售
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收
合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付
房价款的行为。
商品房现售关系的法律调整 1、现售条件 （1）房地产开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资 质证书 （2）取得土地使用权证书或使用土地的批文 （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证
（4）已通过竣工验收
（5）拆迁安置已经落实 （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使 用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定 施工进度和交付日期 （7）物业管理方案已经落实
2、广告与合同
（1）销售宣传广告的内容必须真实、合法、科学、准 确
（2）商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事 人应当在商品房买卖合同中约定，以书面合同为执行依 据 3、交付