一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项
编者按：实务中，特别是房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以卖价扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

可是，其他企业如何确定销售额呢？本文试与各位老师探讨如下，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

案例概况
吉祥科技有限公司（以下简称“吉祥公司”）2014年8月向政府支付的土地价款
8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。

2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。

问吉祥公司如何缴纳增值税？
税务分析
一、政策依据
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）。

二、实务分析
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）第三条第八款规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和
价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第六款规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

综上所述，一般纳税人销售营改增后自建不动产以全部价款和价外费用为销售额需要注意以下几点：
1.销售方是一般纳税人，但房地产开发企业一般纳税人除外。

2.必须是营改增后自建的，不包括外购等其他方式取得的。

3.按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

4.向机构所在地主管国税机关申报纳税。

5.向机构所在地主管国税机关申购并对外开具发票。

三、案例解析
根据案例资料：吉祥公司2014年8月向政府支付的土地价款8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。

2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。

吉祥公司确定销售额时能否扣除土地价款4,000.00万元呢？
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款第十项规定：房。