<p> 二〇〇九年四月十五日我中心物业专家对贵司五个物业项目的物业的基础管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理、客户服务、外围设备管理（不含设备房，设备房没有进到）、清洁管理以及绿化管理八个常规物业管理内容进行了仔细地考察，我中心此次物业考察诊断的重点为：“物业管理的痕迹”以及“管理是否形成闭环”两个方面，对于硬件方面，考虑到地震影响等实际客观因素，本次不予讨论。
对于管理中存在的优点，从企业诊断的角度出发，本报告也不予于展示。
现仅将贵物业管理方面存在着的有待完善方面的问题诊断报告如下。
</p><p> 一、管理的执行力存在着较大的差距</p><p> 问题1：考察中办公区的保安员不在岗位，人员来访无询问登记操作，然在门岗制度中有“对来访人员询问登记”之规定。
</p><p> 问题2：在小区服务中心，物业服务软件建有，但操作使用的痕迹较少。
</p><p> 问题3：在上述服务中心的工作巡查记录本上，有对小区当日存在问题的描述，但现场没有动作，没有形成“发现问题—解决问题”的闭环。
</p><p> 分析：有程序文件，不是制度不健全，同时经查人员有出勤，但没有执行。
</p><p> 结论：员工的执行力存在着一定差距。
</p><p> 改进方法：建议强化员工执行力理念的培训。
</p><p> 二、物业管理服务人员的服务意识较差</p><p> 问题４：小区停车场没有考虑避雨通道。
下雨车主如果没带雨伞避雨存行走在一定困难。
</p><p> 问题５：生产车间门岗保安在客户来访时，礼节礼貌做的较差，没有先问候（或敬礼）再咨询，而是直接询问来客。
</p><p> 分析：在物业的三要素：“经营、管理、服务”中，特色应该是服务。
管理是实现服务的手段。
但服务特色不浓。
</p><p> 结论：缺乏服务特色，尤其是人性化服务特色。
</p><p> 改进方法：加强礼仪礼貌的培训。
</p><p> 三、物业管理的硬件存在着一些需要完善的设计</p><p> 问题６：小区的大门在条件允许下没有实行人车分流设计，人车进出走同一通道，存在一定安全隐患。
</p><p> 问题７：小区对面停车场在条件允许的前提下，不但没有考虑车人分流。
生活小区入口道路，车道没有安装减速墩，无法控制过速行驶车辆。
</p><p> 问题８：生活基地标识牌做的很多，也比较全面，但有四个版本，没有从企业CIS 策划的角度去设计。
</p><p> 分析：以上问题经过考察有条件实施的，但没有做，在前期物业配套设计方面欠考虑。
</p><p> 结论：在新小区的物业前期配套方面物业的早期介入不到位。
改进办法：在新修小区时，物业应从使用者的角度在规划设计阶段就介入，并对硬件设计给予合理化建议。
</p><p> 四、物业现场管理消防管理存在着隐患的问题</p><p> 问题９：在生活区，推车式灭火器放置于大门侧的台阶上，且前面有生活水管阻挡，操作起来不便。
</p><p> 问题１0：高层小区抽查了三个楼道，均未配置灭火器。
</p><p> 问题１１：小区停车场的灭火器管理的不到位。
</p><p> 分析：安全问题是物业管理第一要素，物业小区，人口密集的大型小区，人口密集且临时居住小区，更有重视安全管理。
</p><p> 结论：安全管理存在一定问题，培训不到位。
</p><p> 改进方法：强化安全管理意识和操作的培训。
</p><p> 五、物业现场管理设施设备管理存在着不到位的问题</p><p> 问题１２：小区路边一灯柱底下盖板脱落，电线外露，儿童玩耍时存在安全隐患。
</p><p> 问题１３：小区过年拉的电线依然保持残余部分。
</p><p> 问题１４：小区一化粪池盖板较大松动。
</p><p> 分析：设施设备管理问题是物业管理重要要素，物业小区，人口密集的大型小区，人口密集且临时居住小区，更有重视设施设备的管理。
</p><p> 结论：设施设备管理存在一定问题，培训不到位。
</p><p> 改进方法：强化设施设备管理意识和操作的培训。
</p><p> 六、物业现场管理车辆道路管理存在着有待完善的问题</p><p> 问题１５：小区停车场车辆进出没有实行刷卡进出，来访车辆登记等管理手段，存在一定的安全隐患。
</p><p> 问题１６：办公区车辆停放无人引导。
</p><p> 问题１７：小区、办公区停车场各类交通标识不完善。
</p><p> 问题１８：来访者车辆的停放方面没有规范管理，随意停放。
</p><p> 分析：车辆道路管理问题是物业管理重要要素，物业小区，人口密集的大型小区，人口密集且临时居住小区，要重视车辆交通的管理。
</p><p> 结论：车辆道路管理存在一定问题，培训不到位。
</p><p> 改进方法：强化车辆道路管理意识和操作的培训。
</p><p> 七、物业现场管理清洁管理存在着“脏、乱、差”的问题</p><p> 问题１９：小区公共部位清洁卫生较差。
</p><p> 问题２0：办公区拖把乱挂，清洁工具摆放不整齐。
</p><p> 问题２１：小区地震时烧饭时地上遗留的火烧痕迹依然保有。
</p><p> 问题２２：春夏来临，无清洁消杀计划实施痕迹。
</p><p> 分析：清洁管理问题是物业管理“门面”，物业小区，人口密集的大型小区，人口密集且临时居住小区，更有重视清洁的管理。
</p><p> 结论：清洁管理存在脏乱差的问题，培训不到位。
</p><p> 改进方法：强化清洁卫生管理意识和操作的培训。
</p><p> 八、物业现场管理绿化管理存在着较大的管理问题</p><p> 问题２３：小区的绿化杂草丛生、没有修剪。
</p><p> 问题２４：办公区荫生植物摆放较少。
</p><p> 分析：绿化管理问题是物业管理“门面”，生活基地小区、小区等均存在绿化基础很好，但后期管理没有跟上。
</p><p> 结论：绿化管理存在严重问题，培训不到位。
</p><p> 改进方法：强化绿化管理意识和操作的培训。
</p><p> 九、物业现场管理公共秩序维护管理存在着不严谨的管理问题</p><p> 问题２５：办公区、小区的进出管理对来访者没有实施登记。
</p><p> 问题２６：小区安全指示牌上内容已经模糊不清，起不到告知作用。
</p><p> 分析：公共秩序维护的问题是物业管理的重要内容，小区存在一定问题。
</p><p> 结论：公共秩序维护管理存在不严谨的问题，培训不到位。
</p><p> 改进方法：强化公共秩序维护管理意识和操作的培训。
</p><p> 十、物业现场管理社区文化活动的开展存在着不够丰富的问题</p><p> 问题２7：小区社区文化宣传很少。
</p><p> 问题２8：小区的社区文化活动不够丰富。
</p><p> 分析：社区文化活动的问题本是企业自有物业管理的重要特色，也是精神文明建设的一大内容，但小区存在不够丰富的问题。
</p><p> 结论：社区文化活动存在不丰富的问题，培训和设计实施不到位。
</p><p> 改进方法：加强社区文化开展方式的培训，制定计划、组织实施，使之成为小区的特点。
</p><p> 十一、物业现场管理细节之处存在着有待提高的问题</p><p> 问题２9：小区绿化没有造型。
</p><p> 问题30：办公室卫生间男卫小便收集器内侧尿碱没有处理。
</p><p> 分析：小区的物业管理在“创意”阶段，没有进入“创异”甚至“创艺”阶段，因此，在进一步做细工作，进一步显示管理艺术方面还有一定差距。
</p><p> 结论：物业现场管理细节之处存在着有待提高。
</p><p> 改进方法：加强培训。
</p><p> 贵司的物业管理硬件具有很强的优势，以此，建议借助这个优势，打造出不同于一般物业管理的“精到的管理，精细的服务，精彩的生活”自己物业特点。
</p><p> (责任编辑：湖南物业网)</p>。