➢目前人民南商场一层租金保持在 400-600元/平方米，其他楼层空置 率较高
一、深圳商业市场概括
东门商业街 人气极旺
东门商圈现状
➢平时客流量20－30万人次，周末则有 40-50万人次，节假日最高可达80万人
➢中低档次为主，客户主要是深圳中低 收入阶层、外地游客及北上购物的港人
➢ 三千多家商铺中有三分之一是港人 投资开设的，租金在多在400-1000元/ 平方米
影院 剧院 溜冰场 科技娱乐
10%
9.8% 12%
典型案例分析
保利文化广场 新街口
海典数码城 常兴时代广场
花园城
典型案例1【保利文化广场】
保利 文化 广场
一楼
二楼
主要 客户
业态
销售模式 街铺 内铺
面积区 间
价格
租金
销售 情况
A区 餐饮
肯德鸡 B区 文化 保利剧场
带租约销 售委托经 营
C区 主题 百货 家乐 福（地下）
二、区域商业市场概括
总体概况 南山商业文化中心区以南海大 道为中轴线,由南海中轴商圈 和南海中心商圈两大商圈组成 ，是未来深圳特区西部的商业 中心，商务中心和文化中心。
南海中轴商圈--线性分析本案南头Fra bibliotek南海大道
蛇口
南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身 独有的商业氛围;
南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至 蛇口,本项目位于两者的中心;
超市、建材为主
4 3 2 1
65 7 8 9★
10
南海中轴商业业态
现有比例
面积 比例
服装、精品、皮包 35000 32%
汽车
2000 2.0%
建材、家居、家电 15500 14%
超市
14474 13%
图书
28764 28%
餐饮
8000 7.0%
休闲娱乐
1000 1.0%
其它
5000 5.0%
合计
109738 100.0%
信和自由广场商业策划报告
报告分析框架
项目开发模式思考
商业市场分析
项目策划定位
项目规划建议
深圳商业 区域 市场概况 市场
项目 业态定 分析 位分析
租售模 式分析
商业市场分析
深圳商业 市场概况
南山区 域市场
一、深圳商业市场概括
经营不善的街铺
人民南商圈现状
➢随着城市中心区的西移，逐渐趋冷
➢改造措施没有改变颓势，目前主要以 港人消费为主，本地高收入人群已 较少光顾
不卖
37-45平
7.1万/平 300-350
均价7万/ 元/平 整体销
平
售90％
40－55平 6.9万/平 250-380 均价7万/ 元/平 平
客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香 港客户。 投资客户相对较多.
典型案例2【新街口】
新街 业态 口
一楼 餐饮， 大型酒楼
销售 模式
直接 销售
南海中轴商业小结
✓以中档大型商百货、服装、图书、建材为主
✓超市及休闲娱乐比例较小
13% 1.0%
79.4%
✓目前业态融合及相互配合性较好
南海中心区商圈分析--圈层分析
东滨路
南海大道
南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公 里范围内的整体商业态; 本项目居于南油的核心,蛇口的门户,紧临西部 通道,享有独特的商圈优势;
南海中心区商圈业态
项目周边商业业态分布
项目
业态
1人人乐
超市
2 顺电
电器
3 常兴天虹商场 大型女装百货
4 崇尚百货 大型女装百货
5 海岸城
百货、电影院、餐饮、
娱乐、时尚购物
6 天利文化广场
7 保利文化广场
8 苏宁电器
9 金晖家居
10 集美堂
11 国美电器
12 海雅百货
13 新一佳
14 沃尔玛
15 人人乐
24500
44474 30764 48000 32000 15000
269738
26.7% 1.1%
9.1%
16.5% 11.4% 17.8% 11.9% 5.6%
100.0%
南海中心区商圈小结
✓近4年新增住宅户数为5.6万户; ✓商业总量由10增加到27万 ✓超市、餐饮、娱乐比例有明显增加
✓休闲娱乐业态仍有机会点 ✓百货业态虽绝对量增大，但仍涨增加空间
典型案例4【常兴时代广场】
常兴时 代广场
一楼
业态
二楼
一楼
直接 40-60平 均价3.6 150元/平 03年开始销
国美
万/平
售，100％
二楼
概念 店
返租
18平内 均价1.8 80元/平
3年返10 街＋6平 万/平
％
柜台
三楼
不卖 －－－ －－－ －－－
－－－
主要 客户
年龄以30－40岁的男性为主，纯投资，南山占80％，主要以南山科 技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.
16 顺电
17 家乐福
3
57
12
4
6
10 13
9
17
8 9
★ 1116 15
2 14
南海中心区商圈业态
现有比例
增加面积 新合计
新业态比例
百货 汽车
建材、家居、家电
超市 图书 餐饮 休闲娱乐 其它
合计
37000 1000
9000
40000 2000 40000 31000 10000
170000
72000 3000
研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良 好的借鉴.
南海中轴商业业态
南山中心区南海大道周边大型商业
项目
业态
1 友谊城百货 中高档服装皮具
2 儿童世界 童装、玩具
3 海雅百货 大型女装百货
4 南山书城 图书
5 新一佳
超市
6 集美堂
装饰产品
7 金晖家居 家居
8 新街口
电器
9 禾丽名店 电器和服装
10 花园城MALL 以餐饮、服装、影院、
商圈 多极化
规模化
开发 专业化
深圳商业市场小结
商圈逐渐西移 人均售消费额9400元/年，0.96平方
米/人。按网点数量算近90%是小门店 5000平方米以上的大型商业设施已达
432家，营业面积已占零售总面积的 38.5% 餐饮业是近年来我市增长最快的行业 代表现代商业发展趋势的一体的各类 大型购物中心数量仍显不足
面积区间 15-160平
二楼 苏宁电器 不卖 －－－－
价格
租金
销售情况
均价4.5万/平 260-350 最高价8.5万/ 元/平
平
－－－－ －－－－
05年9月份开 始销售，现仅
剩5套左右
主要 客户范围来源周边客户。 客户
典型案例3【海典数码城】
海典数码城 业态 销售模式 面积区间 价格
租金
销售情况
一、深圳商业市场概括
华强北商圈现状
➢日车流量近10万辆次；日人流量达30－ 50万人次，客流高峰达到50万人次 ➢租赁市场发达，繁华地段租金在 1000元/㎡/月以上 ➢ 形成了电子等20多个专业市场， 改造后将成为深圳业态最全的商圈 ➢消费者年龄主要主是25~35岁公司的 白领阶层，总体层次比东门商圈高