惠州广信物业管理公司接管验收规程d cCompany number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】惠州广信物业管理有限公司HUIZHOU GUANGXIN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.接管验收规程编制：日期：审核：日期：批准：日期：责任部门：立晶花园管理处日期：二00六年二月十八日接管验收为确保立晶花园新城房屋及设施设备住、用的安全和正常使用功能，特制定本方案。

一、接管验收条件按发展商对物业管理公司的委托合同，在小区竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

二、发展商需向物业管理公司移交的资料。

发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

资料清单如下：1、产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；2、市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

3、工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。

b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

三、接管验收程序。

1、发展商通知物业管理公司接管验收。

2、物业管理公司按“第一条”及“第二条”进行核对。

具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。

3、物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

4、对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

5、经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

6、对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。

在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。

四、楼宇质量与使用功能的检验。

1、检验标准。

参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。

2、质量及功能检验程序。

a.楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。

①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。

b.根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。

管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

c.小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。

由管理处整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，管理处复检认可后消项。

d.对于在一年保修期内的楼宇，业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告发展商派人更换或返修。

e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。

3、公共配套设备的验收。

a.小区内应设有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。

值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

b.每栋档宇进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。

d.同楼宇管理相适应的管理处办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。

五、接管验收记录：1、建筑接管验收记录表2、给排水接管验收记录表3、电气接管验收记录表4、公用机电设备验收单5、公用建筑、小型设施验收单6、室外给排水验收单7、绿化验收单8、接管验收移交工程资料清单楼宇接管工程验收程序时，移交一份给物业管理公司存档。

发现问题的解决办法房屋验收分物业公司(管理处)初验和业主复验。

一、在初验中发现的问题，处理如下：（一）一般项目的返修对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修，所需费用由发展商支付。

（二）房屋结构的加固补强在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。

由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住、用安全的，再商定时间予以验收。

并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

（三）不具备使用功能问题的处理接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。

二、业主在验收中提出问题的解决办法1、对业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。

2、对业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理规定》中的相关装修管理规定。

3、对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供帮助。

三、相关文件及记录:楼宇建筑接管验收记录表准。

2、本项配件齐全或无缺陷作“√”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。

白色：承建商蓝色：管理处绿色：发展商楼宇给排水接管验收记录表准。

2、本项配件齐全或无缺陷作“√”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。

白色：承建商蓝色：管理处绿色：发展商楼宇电气接管验收记录表准。

2、本项配件齐全或无缺陷作“√”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。

白色：承建商蓝色：管理处绿色：发展商公共机电设备验收单2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证。

室外给排水验收单2、隐蔽管道的验收需下井检查。

工程资料移交清单一、产权资料□ a.项目批准文件；□ b.用地批准文件；□ c.建筑执照；□ d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；二、市府验收合格资料：□ a.工程竣工验收证书；□ b.消防工程验收合格证；□ c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书□ d.用电许可证；□ e.供用电协议书；□ f.用水审批表、水费收缴合同书；□ g.卫星地面接收设施许可证；□ h.电视共用天线合格证；注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

三、工程技术资料□ a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。

□ b.地质勘察报告；□ c.工程合同及开、竣工报告；□ d.工程预决算分项清单；□ e.图纸会审记录；□ f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；□ g.隐蔽工程验收记录；□ h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；□ i.竣工验收证明书；□ j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；□ k.新材料、构配件的鉴定合格证书；□ l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证；□ m.砂浆、混凝土试块试压报告；□ n.供水、供暖管道的试压报告；□o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

房屋及公用设施等移交验收交接表物业名称：单位：栋号单位号验收日期：业主姓名/公司：联系地址：电话：邮编：接收时三表读数水表：电表：气表：接收楼宇声明书业主/业主代表，现声明上述楼宇单位经本人/业主代表检查后认为一切妥善或满意，可以正式办理接收手续及签收该单位门匙壹套共条，并同意遵守下列条文。

（一）、所有因业主对本物业进行装饰工程而引起的楼宇损坏概由业主负责。

（二）、任何与建筑、装饰条例规定有抵触或楼宇内部结构更改的工程必须经管理处批准后方能动工。

业主/业主代表签名：移交人签名：白色：承建商蓝色：管理处粉红色：业主绿色：发展商工程质量问题处理通知单公司：由贵公司开发的工程项目，经检查，发现存在以下质量问题，严重影响使用功能及安全，请贵司责成有关单位整改为盼。

立晶花园管理处年月日第一联：发展商第二联：管理处第三联：工程部。