第二节样点地价计算一、房屋出租资料的样点地价计算房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权，暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。

房屋出租资料调查的内容包括：位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。

咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租，这也是商业用地的最主要交易方式，因此，各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。

收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。

根据实际调查，在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个，其中各镇区房屋出租样点数为97个。

这些样点在评估范围内各个区域均有分布，尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多，覆盖了商服用地各个土地级别。

由于此类样点数量较多，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。

房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料，它们对商业用地基准地价的评估尤为重要，同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。

1、计算房地年纯收益以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为：房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用（1）房地年总收益房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。

房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入房地年总收益主要通过沿街调查获得。

房屋租金有两大类，一类是房屋各层租金比较明确，即使有个别楼层租金不明确，也可通过楼层修正取得租金，按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益；一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平，楼上各层租金无法获取，可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。

通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。

（2）房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。

房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费①折旧费。

折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

其计算公式为：年折旧费=（房屋的重置价-残值）/耐用年限或：年折旧费=[房屋的重置价×（1－残值率）]/耐用年限房屋重置价及残值见表2-2所示。

表2-2咸阳市房屋重置价与耐用年限结构类型房屋等次重置价格（元/㎡）残值率（%）耐用年限（年）框剪一等200080 二等1800 80框架一等150060 二等1300 60砖混一等800250 二等700 50砖木结构一等300 6 40 二等260 4 40 三等230 3 40简易结构280 0 15②管理费。

是指出租房屋进行必要的管理和服务的费用。

管理费高低与业态相关，大型商场、办公等物业，一般有独立的物业公司进行管理，且管理者会收取相应的物业管理费，该费用对出租人来说，管理费取0。

而对于小型门面，管理费主要是出租前的广告、洽谈及出租中租金的收取、房屋修缮管理等费用，房屋修缮费在维修费中予以核算，一般该费用较小，结合调查情况，对独立小型门面管理费按租金收入的1%计算。

计算公式如下：管理费=年租金×1%③维修费。

是保证房屋正常使用而进行定期修缮及日常维护的费用。

此项费用为计算方便，通常按建筑物重置价的一定比率求取。

房屋日常维修主要集中在对水、电、暖、气、电梯、门窗等安装工程的维修，以及屋顶、楼板渗漏水等，偶尔对房屋主体、墙体的大修。

本次评估根据建筑物不同结构类型分别计算：框架结构及框剪结构以房屋重置价的1%计算，砖混结构以房屋重置价的 1.2%计算，砖木结构以重置价的1.5%计算，简易结构以重置价的2%计算。

计算公式分别如下：维修费=房屋重置价×1%（框架及框剪结构）维修费=房屋重置价×1.2%（砖混结构）维修费=房屋重置价×1.5%（砖木结构）维修费=房屋重置价×2%（简易结构）④保险费用。

是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，目前投保方式较多，费率的差异也较大，经调查，以房屋重置价的1-2‰居多，故本次评估按1.5‰计算。

⑤税金。

是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而取得的收入，这里指3、计算土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益－房屋年纯收益=13743.2－1757.28=11985.92（元）4、楼面地价的计算楼面地价=（单位建筑面积土地年纯收益/土地的还原利率）[1-1/(1+土地的还原利率)n]=（11985.92/40/0.08）×0.954=3573.30（元/平方米）5、地面价格的计算地价=楼面地价×容积率=3460.69×0.89=3176.27（元/平方米）其他交易样点根据房屋出租资料测算地价的具体步骤，计算结果见下表所示。

表3-3 房屋出租交易案例测算表样点编号房地年总收益（元）年折旧费（元）年管理费（元）年维修费（元）年保险费（元）年税金（金）房地年总费用（元）房地年纯收益(元)房屋年纯收益（元）土地年纯收益（元）楼面地价（元/平方米）地价（元/平方米）601 18000 548.8 180 336 42 3150 4256.8 13743.2 1757.2 11985.9 3573.3 3176.2 670 42000 3292.8 420 1680 252 7350 12994. 29005.2 15428 13577.2 770.9 5112.8 608 30000 205.8 300 126 15.75 5250 5897.5 24102.4 556.08 23546.3 18719.3 2924.9二、房屋买卖资料的样点地价计算房屋买卖涉及到土地使用权的转让。

从房屋买卖价格中减去房屋的现值和有关的税费，可求得样点土地价格。

1.计算房屋现值根据房屋建筑面积、建筑结构、重置价、已使用年限、耐用年限，按下面公式计算房屋现值：房屋现值=房屋重置价－（房屋重置价-残值）×已用年限/耐用年限2.计算样点地价从总交易价中扣除房屋现值及有关税费，按以下公式计算样点地价：地价=交易价－房屋现值－税金其中，10万平方米以下的税金为交易价的9.25%，年期修正系数=[1－1/（1+土地还原利率）n]，n为地价样点的剩余使用年期。

三、商品房出售资料的样点地价计算应用商品房交易资料测算地价，采用假设开发法进行。

假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式：V=A－B－C－D－E式中：V为待估土地的价格；A为开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B为整个开发项目的开发成本；C为开发商合理利润；D为销售税费；E为购地税费。

1、确定房地产总价值本次基准地价评估中搜集了2005-2011年咸阳市229个商品楼盘项目的交易资料。

测算过程中将交易样点售价修正到评估基准日。

2、确定开发建筑总成本开发建设成本是项目开发建设期间所发生的房屋建造成本、专业费用、管理费用、预付资本利息等。

本次评估中，开发建筑总成本根据对咸阳市主要楼盘开发成本的进行调查并综合确定。

（1）建造成本建造成本包括建筑安装工程费用、房地产开发行政事业性收费、室外配套工程费用。

①建筑安装工程费用建筑安装工程费用包括土建工程费、给排水、采暖、电气等工程的组成价值，还包括电梯、消防系统设备、变配电设备、锅炉设备、电器仪表、工艺管道等属于开发商投入的设备的价值。

本次评估主要通过调查咸阳市目前各类商品房平均造价确定建筑安装工程费用。

②房地产开发行政事业性收费根据咸阳市建设项目城建费收费标准，具体测算中结合样点实际情况，取费标准见表3-4。

表3-4房开发行政事业性收费收费项目收费标准收费依据建筑业劳保统筹基金工程造价的3.55% 陕建政发（95）389号发展新型墙体材料专项费用6元/㎡陕西省人民政府（2000）第59号令散装水泥专项资金 1.5元/㎡或3元/吨陕政办发（2002）84号③室外配套工程费用商品房开发的室外配套工程包括绿化、水面、道路、停车场等，其费用需计入总开发成本，通常取建安费的5-15%，取10%。

（2）专业费用及管理费用专业费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、监理、工程预决算、招投标、评估等费用，按建造成本的4%计；管理费用按建造成本的3%计。

（3）预付资本利息开发建设周期是指从取得土地使用权到预计待开发房地产开发完成全部销售或出租完毕的时期。

一个建设项目从前期规划、设计到最后交房，建设期一般为2-3年，本次评估中建设期按2年计。

利息是指全部预付资本的时间价值。

商品房开发的预付资本包括土地费用和建筑总成本。

地价款的利息按整个开发建设周期计算；建筑费用在开发期内分段均匀投入，按开发期的一半计算利息，并以复利计息。

利息率按评估基准日一年贷款利率6.56%作为利息率。

3、估算开发商合理利润开发商合理利润的确定通过对房地产售价、土地取得费的调查，以及对开发成本的估算来分析确定。

则本次评估中根据商品房不同类型，开发利润率也不同，分别为多层住宅25.5%，小高层住宅20.3%，高层住宅18.9%。

4、估算销售税费销售税费主要是交易过程中的统一工商税、广告宣传费及代理费、印花税和交易手续费等。

根据国家及咸阳市有关规定，统一工商税按售价的 5.5%计；广告宣传费10万平方米以上项目按销售收入的2.5%计；印花税按合同额的0.5%计（买卖双方各交一半）；交易手续费按成交价的1%计（买卖双方各交一半）。

总之，10万平方米以下的项目为房地产总价值的9.25%，10万平方米以上的项目为房地产总价值的8.75%。

5、购地税费开发商在一级市场上取得土地的税费主要有：契税3%，印花税0.05%，工本费10元/本，此外还有测量、评估等中介服务费及不可预见费用，综合按土地价值的3.5%计。

6、地价测算地价=（房屋售价－开发成本－开发商合理利润－销售税费）/（1+购地税费率）样点的测算案例如下。

应用商品房交易资料测算地价，采用假设开发法进行。

现在选取三个交易案例进行测算，交易案例的基本情况见下表所示。

表3-5 商品房出售交易案例基本情况表样点编号房屋结构占地面积（平方米）建筑面积（平方米）房屋建成时间（年）总楼层（层）建成时平均销售单价（元/平方米）级别206 框剪41000 196000 2009 18 6000 1 109 框架200000 220000 2010 18 5000 2 1 框架77627 248125 2009 32 5000 3以206号样点（人民中路42号）为例，计算过程如下：1、确定房地产总价值将206号交易样点售价修正到评估基准日。