市场法
◆市场法的内涵与应用前提
市场法：指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术思路和各种评估技术方法的总称
应用前提
1、要有一个活跃的公开市场。
2、公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动
◆现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数调整法、成新率
价格调整法、市场售价类比法等的运用及其适用条件。
现行市价法参照物与评估对象完全相同或基本相同
市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估，即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异
功能价值类比法原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
价格指数调整法运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。
成新率价格调整法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。
适用条件：运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。
市场售价类比法以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象的各项差异，通过对比和量化差异，调整估算出评估对象价值。
▪市场法评估实务：
▪P93 [例6-5]:土地使用权价值评估
▪P169 市场法在机器设备评估中的应用
▪市场法的适用范围和前提条件
适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例。
▪评估值=参照物交易价格
▪×交易情况差异修正系数
▪×品牌差异修正系数
▪×功能价值修正系数
▪×成新程度修正系数
▪×交易日期修正系数
收益法
▪收益法的内涵与应用前提
收益法是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称
应用前提
⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量。
⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
▪收益法中收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个基本参数的内涵收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
折现率是一个期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
收益期限指资产具有获利能力持续的时间，通常以年表示
资本化率与折现率的关系
●在本质上是没有区别的，都表现为一种投资报酬率。
1)折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预
期收益折现；
2)资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。
3)二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风
险是否相同。
▪收益法评估实务：
▪非上市交易债券估值
▪非上市普通股估值：固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估
▪收益法的评价
优点：
⏹能真实和较准确的反映资产本金化的价值；
⏹与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。
缺点：
⏹预期收益额预测的难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的
影响；
⏹在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单
项资产评估。
收益法小结：
⏹资产的评估值=该资产预期收益的现值
⏹3个经济参数：预期收益、折现率或资本化率、收益年限
⏹评估值＝ Rt/(1+r)t =预期收益/折现率
⏹收益法中常用公式：
⏹（1）复利现值（已知终值F，求现值P）
⏹（2）年金现值（已知年金A，求现值P）
⏹普通年金/永续年金/递延年金
⏹P102[例6-9]
成本法
◆成本法的基本含义
⏹成本法是指在评估资产价值时，按照被评估资产的重置成本扣减其各项损
耗价值来确定被评估资产价值的方法。
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
资产评估值=重置成本×综合成新率
◆成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的含义
重置成本：指按现行市场条件重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。
简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得的成本。
实体性贬值：指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。
功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失
经济性贬值：指由于外部环境变化等导致资产本身价值的损失。
主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。
◆重置核算法、价格指数法、功能价值类比法等具体估算重置成本的方法
的运用
重置核算法：利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本
重置成本＝直接成本＋间接成本
价格指数法：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
功能价值类比法：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能（生产能力）与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。
资产重置成本＝资产账面×（原值评估基准日定基物价指数/资产购建时定基
物价指数）
◆实体性贬值的具体测算
资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
＝重置成本×（实际已经使用年限/总使用年限）
◆功能性贬值的具体测算
超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本
超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数
◆经济性贬值的具体测算
经济性贬值=重置成本×经济性贬值率
经济性贬值额＝年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A, r, n）
◆成本法评估实务：机器设备的评估
成本法小结
⏹评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
⏹重置成本:复原重置成本和更新重置成本
⏹重置成本的估算:重置核算法、价格指数法、功能价值类比法
⏹实体性贬值：成新率法、使用年限法
⏹功能性贬值：超额投资成本、超额运营成本
⏹经济性贬值：资产利用率下降、资产年收益额减少
资产评估程序
▪评估程序的定义
评估程序：指资产评估机构和评估人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤
▪资产评估程序包括的主要环节
1）明确评估业务基本事项；
2）签订业务约定书；
3）编制评估计划；
4）资产勘查与现场调查；
5）收集评估资料；
6）评定估算；
7）编制和提交评估报告；
8）工作底稿归档；
▪履行资产评估程序的重要性
1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评
估服务公信力的重要保证（质量保证）。
2.资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（服务质量评价
依据）。
3.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合
法权益、合理抗辩的重要手段之一（评估机构和人员维权手段）。