目 录
第一部分 调查目的
1
第二部分 调查过程
2
第三部分 调查内容与项目 5
1、>>>>>>>>>>>>>>>>>>市场宏观环境分析
2、>>>>>>>>>>>>>>>>>>建新东路商铺业态分析
3、>>>>>>>>>>>>>>>>>>建新南路商铺业态分析
4、>>>>>>>>>>>>>>>>>>建新北路商铺业态分析
5、>>>>>>>>>>>>>>>>>>观音桥商圈租金及售价分析
6、>>>>>>>>>>>>>>>>>>观音桥商圈人流动向及车流动向分析
第四部分 竞争楼盘调查分析
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第五部分 商业部分业态定位建议 19
前言
（略）
第一部分 调查目的
本研究透过对观音桥商圈（主要是针对建新东路）各业态的分布、商业体量、主要街道人流动向、主要街区租金水平、商业消费能力调查及市场竞争状况调查，为本项目的商业业态定位提供一个粗略的建议，为开发商决策作一个理性的参考，并为以后的市场推广奠定基础。
本次调查目的有以下几点：
一、 通过商业分布调查，了解江北（观音桥商圈）的商业现状，为项目的业态定位、经营定位和功能规划提供市场化的切实依据；
二、 通过人流流向调查，了解江北居民交通习惯，明确观音桥商圈主要人流输送路段，为项目内部的人流动线规划和项目主要进出口设置提供科学的市场依据；
三、 通过房地产现状调查和在建及在售楼盘商业物业部分的调查，获取观音桥商圈房地产市场商业部分的第一手资料，以便准确把握观音桥房地产业发展态势，并籍此为项目的定位及开发提供最符合市场发展的参照标准；
四、 通过面市楼盘商业部分的价格调查、主要街区租金调查和江北区消费能力调查，籍此推估江北居民（本项目所能辐射的范围）对于项目的消费能力，规避项目由于价格定位偏差所造成的风险；
五、 通过对竞争楼盘调查，了解江北（主要是对本项目周边楼盘和具有可比性楼盘的调查）现有楼盘项目的优劣势，为项目的推广选择最优的推广方式，最大限度的提升项目竞争力，减少开发商的竞争压力。
第二部分 调查过程与方法
一、 调查范围
本次调查主要围绕项目所在地江北区观音桥附近几条街进行。调查街道包括建新东路、建新北路、建新南路。
二、 调查对象
本次研究调查对象为于调查期间在被调查范围内（建新东路、建新北路、建新南路等路段）经营者及行人。通过经营者调查了解商业区之业态构成和相关商业信息，通过行人调查了解城市人流动向。
在此将被调查者定义为：在调查范围内从事商业经营和从事商业交易活动的本地或外地人群。
三、调查时间
本次调查时期为2004年10月22日至11月1日每日AM9：00~PM5：30。
四、调查强度
本次调查共历时10个工作日，动用调查员共2人次。
五、调查方法
本次调查采用中央地点集中测试法（Center Location Test, CLT），以观察方式及定向访问方式询问受访者对相关议题的意见。
六、资料处理与分析方法
本调查访问完毕后，经过策划部检核数据、注号、侦错后，剔除部分无效数据，并利用专业的数据分析软件SPSS进行数据汇总分析。主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。
第三部分：调查的内容
一、市场宏观环境分析
1） 江北区人口现状：
全区总人口48万，其中非农业人口38.58万，占全区总人口的80%。
2） 江北区综合经济现状： 2003年，全区实现国内生产总值万元，比上年同期增长25.46%%，比上年的增幅快1.25个百分点，比全市的增幅快2.15个百分点。绝对额在40个区（市）中排第8位，比2002年的第10位上升了2位，在都市发达经济圈中排第4位，比2002年的第5位上升了1位；增长速度在40个区县（市）中排第9位，在都市发达经济圈中排第3位。
3） 江北区交通状况：
区域内水陆交通便捷，区中心距重庆港7公里、距重庆火车站3公里，乘车20分钟可达重庆江北机场，有40多条航线连通国内各大中城市，能直达香港、名古屋、澳门、泰国。210国道贯通全区。
4） 江北区收入状况：
2003年，本区城镇居民人均可支配收入8293元，比上年增长11.8%；我们再看看近几年该区城镇居民人均可支配收入状况：
年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003年
城镇居民人均年可支配收入（元） 5667 5989 6376 6721 7422 8293
增幅（%） —— 7.8% 6.4% 7.1% 7.7% 11.8% 598963766721742282937.80%6.40%7.10%7.70%11.80%020004000600080001000019992000200120022003年增幅（%） ——城镇居民人均年可支配收入（元） 5667
结论：
随着经济的增长，人民的生活水平逐年得到提高，到2003年居民的人均可支配收入达到8293元，增幅率达到11.8%。
5） 社会消费状况：
年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003
社会消费品零售总额（亿元） 553.70 596.26 643.58 699.33 763.05 835.52
增幅（%） —— 7.7% 7.9% 8.7% 9.1% 9.5%
010020030040050060070080090019992000200120022003年0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%社会消费品零售总额（亿元） 553.7增幅（%） ——结论：
尽管2003年受到“非典”疫情的影响，但随着疫情的消除，2003年重庆市消费品市场总体上呈现出稳步上涨的运行态势。近两年来社会消费品零售总额的同比增长幅度在9%以上的速度发展，消费市场表现较为活跃。
6） 产业结构发展变化分析：
历年三大产业所占GDP比重变化分析：
年份 第一产业所占GDP比重（%） 第二产业所占GDP比重（%） 第三产业所占GDP比重（%） 1998年 20.9% 41.0% 38.1%
1999年 19.2% 40.8% 39.9%
2000年 17.8% 41.4% 40.8%
2001年 16.7% 41.5% 41.7%
2002年 16.0% 41.9%
42.1%
2003年 15.2% 43.4% 41.4%
0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%1998年1999年2000年2001年2002年2003年第一产业所占GDP比重（%）第二产业所占GDP比重（%）第三产业所占GDP比重（%）
结论： 经济运行处于扩张阶段，经济总量快速增长，各项指标也全面向好。江北作为重庆的老重工业城市，第二产业GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，截至2003年，第一产业的比重再次下降至15.2%，为历年最低，第一产业的萎缩已是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出江北区产业结构逐渐优化。
7） 房地产业在GDP中的比重变化
国民生产总值（亿元） 1998 1999 2000 2001 2002 2003年
第一产业 298.7 284.28 283.00 293.03 315.78 343.07
第二产业 585.4 604.39 657.51 727.66 826.45 975.95
第三产业 545.2 591.04 648.83 729.08 828.87 931.09
房地产业 36.6 40.7 51.9 60.47 70.79 ——
房地产业产值占GDP比重 2.56% 2.75% 3.27% 3.40% 3.60% ——
结论：
房地产比重稳步上升，从表中可以清晰地看出，房地产产业已经逐步发展成为国民经济中的一大支柱产业，对GDP的贡献率逐渐提高，在GDP中的比率由1998年的2.56%跃升至2002年的3.6%。
8） 远景规划：
江北区是重庆主城内非常重要的区域，是未来新重庆的象征。按照全市经济社会发展战略的总体部署，其的发展思路是：以全面建设小康社会总揽江北经济社会发展全局，紧紧围绕建设“经济强区、都市新区”目标，大力实施“工业驱动、城建推动、商贸拉动”三大战略，切实抓好江北城溉澜溪片区拆迁开发、观音桥商圈建设、滨江路建设、港城工业园区建设、五桂路建设、铁山坪生态区建设六件大事，并以此为载体和抓手，积极探索“工业强区、三产富区、科教兴区、实干立区”的新路子，实现江北经济社会的健康、持续、快速发展。
到2007年，江北区主要经济指标将在2002年基础上实现“五个翻番”，即完成GDP 140亿元，地方预算内财政收入6.3亿元，工业销售收入300亿元，社会消费品零售总额80亿元，固定资产投资总额五年累计超过500亿元，经济社会发展达到东部沿海平均水平。到2020年，江北区GDP将在2000年的基础上“翻三番”，在重庆乃至西部率先基本实现现代化。
备注：以上数据来源于重庆统计年鉴
二、实地调查
目前，江北的主要商业物业集中在建新东路——中医院支路——观音桥农贸市场北侧——北城天街南侧——向西下穿江北现代广场D幢塔楼底层——跨越建新北路——建北二支路——嘉陵公园西侧——建新西路。
由于本项目地处建新东路（距观音桥转盘200米处），所以本次调查主要涉及了以下几个区域。
>>>>>>>>>>>>>>>建新东路 >>>>>>>>>>>>>>>建新南路
>>>>>>>>>>>>>>>建新北路
因建新南路及建新北路正在施工，故只对这两条街的租金/售价水平进行了调查，而商铺的数量及经营面积与本项目所在区域无法量化，所以只进行了部分商铺数量及经营面积的调查。
① 建新东路各种商铺的数量（单位：间）
商铺总量 服饰 建材 医药 通讯 餐饮 美发 金融 化工 电器 其它
138 22 24 11 11 19 18 10
5 5 18
建新东路各种商铺的数量（单位：间）2224111119181055服饰建材医药通讯餐饮服务金融化工电器
建新东路各种业态所占的比例