北辰香麓、百旺杏林湾为代表的山后别墅项目的出现，使人们期待西山别墅
区开启新纪元。
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亚奥京北别墅区 ——开启后奥运别墅时代
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亚奥京北别墅区是北京房地产
市场上的老牌别墅带，通常指的 是八达岭高速和京承高速之间， 亚运村以北、北四环以外，与小 汤山区域相连接的区域，跨越朝 阳区、昌平区、海淀区等各区。 经过多年蛰伏，由于奥运盛会的 深远影响，这里完成了从“亚北” 到“奥北”的转变，随着北六环 的通车，立汤路北段改造完成及 区域整体环境日益成熟，奥北区 域的范围正不断扩大。
开盘时间
西山美墅馆 西山美庐 2003年11月 2004年7月
物业类型
独栋叠拼洋房 独栋
开盘价
18000-20000 18000
二手价
50000 50000
万城华府
香山清琴 绿城〃御园
西山美墅馆
2004年8月
2007年5月 2007年5月
联排双拼公寓
独栋双拼 独栋联排公寓
万城华府
14000-19000
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发展前景
新国展、空港等 建设将弥补配套 不足，跨国企业 入驻拉动区域高 档住宅需求，为 房产增值奠定基 础
土地、自然资源 日益稀缺，居住 功能逐渐削弱， 栋均占地不足一 亩，纯低密度住 区不复存在
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西山别墅区
——皇家地脉的别墅夜宴
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西山别墅区主要集中在西山
附近，西山是北京西部诸山 的总称，原来主要包含香山、 玉泉山、万寿山以及八大处 周边的区域，后来将北部的 百旺山也包含在内。目前所 说的西山别墅区已经突破了 西山原有的地理范围，实际
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休闲配套：翠湖水乡旅游度假村、香山滑雪场、万柳高尔夫俱乐部、京辉高尔 夫球场俱乐部、天天花园娱乐中心、京都高尔夫俱乐部、鑫仕源度假村、中粮
龙泉山庄、北京京西又一村度假村等休闲场所日益完善。
医疗配套：309医院、空军总医院、海军总医院、西苑医院 购物配套：当代商城、双安商场、金源时代Shopping Mall、海客隆超市、京 百利发超市
纳帕溪谷
橘郡
小汤山区域
温哥华森林
紫玉山庄
亚奥核心区域
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缘起。。。。。。
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特点概括
位居中 覆盖广 通达强
“三纵两 横”的交 通网络
自然美
温榆河、 小汤山、 八达岭
形态丰
建筑类型 丰富
北京中轴线
客群丰富
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交通
原有的两横（北五环、北六环）、三纵（立汤
路、京承高速、八达岭高速）外，加之06年9
月开通的机场北线、09年10月全线贯通的七 北路以及在建的南丰路（从五环林萃桥向北至 昌平新城东区，平行于八达岭和立汤路），共 同形成了立体交通网络。纵横交错的道路交通 已经使得奥北区域成为北京道路交通网络最为 密集的区域之一，多条出行路线大大缩短了区 域内项目与首都机场、亚运村、中关村、及燕 北五环
28000-42000
60000
48000 绿城〃御园
60000，2000-12000万/套
香山清琴
西山美庐
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自然景观
香山红叶 颐和园
著名的三山五园排布其间，而闻名遐耳的“燕京八景”， 西山就占居其二：西山晴雪、玉泉垂虹
玉泉山
西山晴雪
京密引水渠
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交通
杏石口路
西 四 环
阜石路
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教育配套：北京大学、清华大学、北京外国语大学、北京理工大学、人民大学、 首都师范大学、国防大学、中国农业大学、国际关系学院、北京理工大学分校等。 另外拥有北大附小、人大附小、北外附小、中关村小学、中关村二小、人大附中、 北大附中、清华附中、八一中学等 山水园林：香山、玉泉山、万寿山等；园有金山陵园、森林公园、希望公园、巨 山农场、四海水上乐园、松林公园、百旺山森林公园等；水有昆明湖、长河、永 定河引水渠。皇家园林、现代游玩胜地比比皆是——香山公园、石景山游乐园、 八大处公园、颐和园、圆明园、玉泉山公园、紫竹院公园、动物园、天文馆、北 京植物园、北京海洋馆、昆运河航线等。
润泽庄园 ：朝阳区北五环顾家庄桥正北3000
米，西临13000亩国家森林公园，北有历史
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交通 京承、京 顺、机场 高速、机 场第二高 速、朝阳 北路、京 通快速构 成的四通 八达的立 体交通网 络也为注 重高效的 国际化社 区提供了 硬件支撑。
朝阳北路 京通快速
规划
国门商务区西起中央别墅区,东至东六环,北接机场,南临机场南线。总规划面积19.65平方公里，可开发建设面积
国际商务核心区等五个功能组团。
温泉度假村、鸿华高尔夫球场
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自然景观
小汤山
温榆河
温都水城
八达岭长城
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保利垄上：昌平区
立汤路9号，占地52 万㎡， 产品以美式
建筑为主，配有少
量法式、英式独 栋。 前期产品478
套独栋，07年全部
售罄。
目前在售三期126套独栋别墅，主力面积区间420-700㎡， 价格25000-37000元/平方米，200900㎡精装花园。 一次性付款98折，口直行约1000米，规划用地65.75公顷，容积率为0.3
左右。温榆河、老河湾两大自然水系流经项目东侧，拉菲特城堡位于在东方普罗旺斯的正
北，项目周边有3.5公里长的护城河围绕及400亩绿地。项目规划建设558栋独栋别墅， 共有58种户型平面，户型面积由240平米至1000平米，充分尊重和满足客户的个性化和 专属感。目前三期独栋别墅在售，户型面积为436平米-920平米，1330万-9300万/套， 2011年6月入住。一次性付款97折，首付50%以上99折。
北京八大别墅区发展
伟业格拉斯项目组
北 京 传 统 别 墅 区 分 布
“一山”——西山，从 门头沟、八大处、香山 直至温泉永丰乡
“二河”——潮白河、 温榆河两河流域别墅带
“三线”——立汤、京顺、 京通
“四高”——京昌、京沈、 京开、京密四条高速路
从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式
北六环
立 汤 路
京 承 高 速
莎商圈等核心区的时间距离。
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配套
教育：汇佳幼儿园，亚奥幼儿园 ，景山学校分校，汇佳学校 ，中央戏剧学院，
北京邮电大学昌平校区，北京商业学校，北京人文大学，北师大亚太实验学校，
沙河大学城（北京师范大学、中央财经大学、北京航空航天大学、北京邮电大 学、外交学院等高校已签约入住） 医疗：回龙观医院、太阳城医院、安贞医院分院 购物：华汇北辰超市、飘亮购物中心、第五大道，北辰购物中心、九华山庄国 利超市、王府中西医结合医院、、阳光广场、家和超市 餐饮休闲：九华山庄、温都水城、鲍鱼岛、高地高尔夫，小汤山疗养院、龙脉
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各区域代表项目
莱蒙湖别墅 誉天下 后沙峪区 天竺区域 来广营区域 长岛澜桥
龙湖〃滟澜山 丽宫
观唐
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裕京花园
名都园
丽斯花园
丽京花园
欧陆苑
香江花园
丽高王府
莱蒙湖别墅
代表项目
丽京花园 最早的外销别墅，香港模式开发，售价2000-3000美金/ ㎡
优山美地
观 唐
首创中央别墅区概念，美式庄园，独栋+公寓，2000万元/套以上
万城华府
西山美墅馆
上泛指海淀区的所有别墅项
目。
西山美庐
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缘起。。。。。。
“后天八卦图”记载:“乾为天，为圆，为君，为父，为玉，为金。”而在北京城中，西山 就是乾位的所在地。西山山脉天然的形状形似一条巨龙，被历代皇族认为是北京城的龙脉。 这就是所谓上风上水的由来，也是九五之尊的帝王选择西山成为他们休闲养生之地的原因。 公元12世纪，金代定都北京，金章宗于北京西山首建八大水院，开西山别墅之滥觞。历元 明两代，经清朝康乾盛世，直至孙中山和毛泽东革命年代，西山一脉一直是真正的国家政
发展初期，中央别墅区所有的项目地块都非常方正，以丽京花园为代表，设计以香港模式为主， 社区内的绿地、水系很少。客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。到九 十年代中期，香江花园、欧陆苑、名都园、莱蒙湖、优山美地等别墅项目的兴起使得这一区域 的别墅群初具规模。
2002，“莱蒙湖别墅”和“优山美地”高调定义顺义别墅区为中央别墅区，以后中央别墅区便 成为顺义别墅区的标准称谓。目前中央别墅区已经形成了一处高端居住带。
规划
海淀新区：海淀区430平方公里分成两部分，传统以百望山划界，南部叫山前，约210平
方公里是建成区。北部叫山后，为海淀新区，面积约226平方公里，占全区土地面积53%。
发展前景
在海淀区政府制定的《海淀区十一五规划》中，海淀新区将被建成生态型、 田园式、现代化的新型城市，10余个科技园区将陆续进驻、大西山旅游区将 得到全新开发、四大职能副中心与居住区生活性服务设施三级配套体系逐渐 铺开、五横五纵路网体系将覆盖新区全境，一个囊括居住、教育、工作、生 活的城市职住一体化的城市西山即将出现。 海淀新区的规划使人们看到了西山别墅区未来发展的希望，以保利西山林语、
9.65平方公里。按照产业和空间整体规划为航空商务办公区、机场服务办公区、商业综合服务区、航空产业配套区、
新中国国际展览中心位于顺义区天竺，北京市顺义空港工业开发区西侧，东邻首都国际机场，西靠
温榆河生态走廊，总规划用地155.5公顷，相当于4个老国展。
北京天竺空港经济开发区由原北京天竺空港工业开发区、顺义区高丽营金马工业区整合而成。整合后规划
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经过十多年的发展，中央别墅区已经分成3个相对独立的成熟区域。 后沙峪区：以优山美地，龙湾，裕京花园，莱蒙湖，名都园，欧陆苑，嘉浩别 墅，龙湖及澳景园围合而成，以ISB为代表的多家国际学校及荣祥广场，欧陆 广场和龙湾的商业配套使其商业配套最为完善。 天竺区域：主要以丽字头的丽京，丽斯，丽高，丽嘉，丽宫及美林香槟小镇， 誉天下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其 主要的教育资源。与后沙峪区域相比，其学校资源没后者强，但靠近机场高速 是其优势。 来广营区域：其别墅较为分散，包括观唐，长岛澜桥，大湖，卓锦万代等。其 最大的优势在于靠近五环，交通极为便利。同时有京西学校等国际学校资源。 但相应的配套设施，尤其是针对外国人的配套没前两个区域完善。