区域配套
➢ 商业：北京摄影器材城、华堂商场、五棵松饭店、 新悦宏国际酒店、翠薇商场、太平洋百货
➢ 医疗：解放军总医院、海军医院、空军医院、301医 院、肿瘤医院、武警总医院
➢ 教育：育英小学、育英中学、六一中、北京十一学 校、二十一世纪学校、翠微小学、首都师范大学、 工商大学
➢ 文体:五棵松体育馆、五棵松篮球馆、五棵松棒球场
否
客梯1
普通 空调
是
3-4千 中央 平1个 空调
是
客梯5
中央 空调
是 客梯12 中央
新风 无 无 无 无 无 有 无
车位
293个 700元 350个 300元 150个 150元 300个
交工 时间 2006年 2012年
2003年
2009年
层高 2.6米 2.7米 2.5米 2.5
1350个 500元
业的带动下，未来发展潜力很大 ➢ 九 硬件配备 ① 大多属于普通写字楼，没有过多高科技、高智能的设配 ➢ 十 商业配套 ① 商业配套较少，无大型商业中心 ② 酒店，餐饮，娱乐等缺少业内知名公司带动
总结
➢ 五棵松商圈相对来讲属于新兴商圈,有很大的发展空间,目 前租金水平普遍较低，商业配套不完善。
➢ 写字楼分布不集中，整体档次不高。 ➢ 区域内的商务氛围和经济发展呈同步上升趋势，与此相应
2011年
2.8米
441个 2000年 2.7米 1300元
652个 2010年 2.65米
物业费 20元 11.6元 1元 3.2元 20元 24元 7.1元
五棵松写字楼租金情况
客户群体
➢ 五棵松四季青桥附近的一些政府职能部门、事业单位； ➢ 另五棵松距中关村较近，一部分科技文化类的公司也选择
一西。 ➢ 五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈和
永定路商圈之间，可以说多年来一直是一个商业的真空地。 但是随着西长安街西延规划的出台,五棵松商圈将成为西长安 街的中心,地段的重要性不言而喻。另外，五棵松商圈是西奥 板块的核心区域,因聚集了很多奥运场馆而迅速走热,市政配 套的大力建设迅速改善了区域内的交通、居住和公共服务等 设施,从而,五棵松的区域定位也随之升级为“城市中心区”， 商圈内商业配套也必将随之升级。
的高端写字楼需求也在持续递增。随着政府产业政策支持 力度的加强，一些国际知名企业及与奥运产业相关的上下 游企业开始计划进驻此区域，由此导致高端写字楼市场供 需关系极度紧张。 ➢ 此商圈内可开发的土地较多，并且政府支持力度较大，随 着CRD的整体规划和发展，五棵松作为新的城市中心，正 在乘势崛起。
核心筒设置简单，故使用率较高，均能达到70% ➢ 七 入住企业 ① 五棵松四季青桥附近写字楼入驻企业一部分为事业单位，政
府机关办事处等；一部分为中关村辐射区域过来的中小科技 产业类公司； ② 另有一部分文化培训类公司； ③ 散户投资者
五棵松客户关注问题详解
➢ 八 区域发展 ① 08年奥运后发展较迅速的区域，在政府的支持和相关产
在五棵松办公； ➢ 借力后奥运时代的发展，五棵松商圈的发展正变得越来越
有必要，因此一部分投资客户纷纷出手，购置小单元写字 楼。
五棵松客户关注问题详解
➢ 一 车位情况 ① 五棵松区域整体车位供应比较紧张，多为地下，地上面积较小，
车位很少，多为临时车位 ② 整体车位配比约为:1个/240平米 ③ 车位租金在400—800左右浮动 ➢ 二 有无食堂 ① 五棵松区域整体配置食堂的写字楼很少 ② 有配置食堂规模也较小，员工可选择性不大，较成熟商圈配置较
差 ➢ 三 电梯状况 ① 普遍楼层偏低，电梯多为传统设计 ② 货梯，消防梯多为合用，很少独立出来 ③ 品牌配置多为几大电梯品牌早期产品，轿厢设计简单 ➢ 四 物业服务 ① 物业公司多为民企小公司，或直接自管，专业水平较低
五棵松客户关注问题详解
① 物业收费标准参差不齐，平均约为20/月 ② 物业服务细项较少，粗放式初级物业管理 ➢ 五 交通情况 ① 多位于交通主干道附近，市政交通便利； ② 有些位于待开发地区，地处偏僻，自驾车可行，公交车不多； ③ 该区域内正在修建地铁6号线，建成后将带动区域经济发展 ➢ 六 使用率 ① 五棵松区域写字楼整体较为老旧，建筑形式单一，立面规则，
区域特征
➢区域租金水平较低 ➢商业配套设施不全 ➢NBA篮球带动商圈发展 ➢特色商业比较突出
市调项目分析
项目 出租 出售 电梯 空调
慧科大厦 是 玲珑天地 是
京鼎原 是 中间建筑 是
西山汇 是 光耀东方 是 大成时代 是
是
客梯4 中央 货梯2 空调
是 客梯4 中央 货梯1 空调
客梯2 柜式 否 ຫໍສະໝຸດ 梯1 空调五棵松写字楼商圈
商圈定义
➢ 指那种具有自身完整产业链条，集中了大量金融、商业、 贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构，拥有大量商 务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与 通讯条件，便于现代商务活动的写字楼集聚区
五棵松商圈
五棵松商圈范围： ➢ 南至复兴路，北至八里庄桥，东至西翠路以东，西至西四环
地图标识
火星时代
益园
中间建筑
美泉宫
京鼎原商务楼
慧科大厦 玲珑天地
光耀东方
石景山万达广场
区域环境
➢ 人文: 北京广播电视大学，中国科学院研究生院，北京育 英学校等院校
➢ 交通：城铁1号线横贯五棵松区域，公交线路众多，出行 便利
➢ 自然：自然环境一般，公园较少，区域内有国际雕塑公园， 阳光星期八等。