再改 高端
8% 2% 2013
5% 4% 2014
5% 9%
2015
65%
8% 8% 2016
2.2 市场概况
市场容量：北市区近三年来供应逐年下降，2014年供应量较大。
近两年来成交量相对低迷；截至2016年11月底，总存量为99万㎡，去化周期约
客户分析
1 市场界定 2 市场概况 3 片区竞争 4 未来竞争 5 竞品盘点 6 市场小结
初步定位： 目标客群 产品定位
运营解析
开发运营建议
2.1 市场界定——北市区
北市区主要以居住型项目开发为主，改善型产品为主力；首置产品成交比例有所 下降。
首改比例逐年增加；同时目前，库存以首改产品为主。
155451.90 13187 42200
742477.89 38583.90 693625.10 10268.90
21436 18253 1549196.25 1427910.00 80190.00 41096.25 12757.75 265472.00 260080.00 2891.28 2500.72
ST（监控）
WT（消除）
✓ 昆明湖、绿城、中海等周边地块对 本项目形成的直接竞争
✓ 项目规模较大，开发周期长，大盘 开发具有较大的风险和难度，不可 预测因素多
✓ 密切关注竞争对手、二手房市场 ✓ 通过市场产品线梳理，避免与
的价格变化，及时调整价格策略
周边项目产品形成集中的同质竞争
报告思路
土地价值
市场竞争
备注 1023.33 亩 635.90 亩 含B、D地块幼儿
园用地 不含B、D地块幼
儿园用地 含消防站、清洁 站、公共车站
含消防站、清洁 站、公共车站 含公交站、消防 站、清洁站
不含公交站、消 防站、清洁站
1.3 交通条件
项目紧靠地铁2号线羊肠村站，紧邻城市主干道北京路，昆曲高速等昆明最 重要城市主干道——项目交通优势明显
1.2 规划指标
地块住宅部分计容建面189万方； 其中住宅建面168万方，容积率为4.47
羊肠54亩
羊肠大村 753亩
宝云244亩
序号
1
其中
经济技术指标表
项目
单位
项目总用地面积
m2
净用地面积
m2
住宅用地
m2
商业用地
m2
其中
教育用地
m2
其他用地
m2
公共绿地面积
m2
道路用地面积
m2
2
总建筑面积
1.5 SWOT分析及结论
优势（Strength）
劣势（Weakness）
外部因素
内部能力
✓ 地铁开通，有效提高项目交通优势 ✓ 人文历史（厚重的人文历史，不可复
✓ 制的文化资源）
✓ ✓ 教育资源（师大全体系教育资源入驻） ✓ 大盘优势及俊发品牌优势
目前配套设施缺乏 项目周边环境还有提升空间
机会（Opportunities）
羊肠54亩
羊肠村站
羊肠大村753亩
宝云244亩
1.4配套设施
随着项目周边多个项目的陆续入住，项目周边生活配套将更加成熟， 但购物、娱乐、消费配套目前相对缺乏。
北市区公交车场 昆八中
市第一人民医院北 市区医院
云南财经大学
商业配套 教育配套
云南农大
昆十中
中汇商业广场 （北市区沃尔玛）
北辰财富 中心 白云路 家乐福
11 其中
非机动车停车库 机动车停车库
m2 m2
地下配套用房
m2
12
非机动车数
个
13
机动车数
个
可售面积
m2
住宅
m2
14 其中
商务办公 商业
m2 m2
配套
回迁面积
m2
15 其中
回迁住宅 回迁商业
m2 m2
回迁配套
m2
报建指标 682223.00 423937.00
308000.00
0.00
108637.00
7300.00
98518.69 159767.31 2637871.89 1895394.00 1687990
80190 43987.53 61668.00
6075.00
18225.00
21168.00
16200.00
15258.47
6300.00
0.00
4.47
26.58% 36.67%
112686.30
北市区产品线供应情况
北市区产品存量情况
首置 20%
26%
25%
26%
26%
19%
首置 50%
首改 66%
64%
60%
再改 高端
9% 5%
2013
3% 8% 2014
2% 13%
2015
注：首置（90平米以下）、首改（90-144）、 再改（144-200）、高端（200以上）
65%
60%
首改 40%
“最昆明”风情街
新区文化体育中心
园林式办公 入口湿地公园
龙头古镇
水街商业 东南亚经济会展中心
盘龙峡酒店集群区
新城将依托现有山体和盘龙江、金汁河、 东大沟，通过对生态修复、沟通水系、 设置生态廊道，充分突出“山水”新城 的特色。新城内将修建盘龙区行政中心、 会展中心、文化体育中心。企划建设盘 龙峡酒店集群区、龙头古镇、盘龙江浮 岛智核、“最昆明”风情街等特色项目
m2
地上计容建筑面积
m2
住宅
m2
商务办公
m2
商业
m2
教育配套
m2
15班高中 （完中）
m2
3 其中
其中
45班 初中
m2
84班 小学
m2
60班 幼儿园 m2
地上配套用房
m2
其他
m2
地上不计容建筑面积
m2
4
容积率
5
建筑密度
%
6
绿地率
%
7
建筑占地面积
m2
8
绿地面积
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
m2
9
住宅户数
户
10
居住人数
个
地下建筑面积
m2
盘龙区羊肠大村片区 定位报告
（住宅部分）
1
报告思路
土地价值
市场竞争
客户分析
运营解析
初步定位： 目标客群 产品定位
开发运营建议
报告思路
土地价值
市场竞争
客户分析
运营解析
1 区位意义 2 规划指标 3 交通条件 4 配套设施 5 SWOT分析及结论
初步定位： 目标客群 产品定位
开发运营建议
1.1 区位意义
羊肠大村处于昆明北市板块，紧邻政府规划的北部山水新城， 未来山水新城的开 发将有效提升整个北市板块的发展，项目本身将承载未来区域中心的功能
北部山水新城规划地标图
瀑布公园
盘龙区政府
✓山水新城规划范围：东临北京路、 南邻沣源路，西邻盘龙江。目前盘龙 区政府已在山水新城办公
昆明北部山水新城特色及项目
SO（利用）
WO（改进）
✓ 周边项目逐步交房入住、将提升区 域生活配套
✓ 未来山水新城的开发将提升整个北 市板块的发展，有效提升区域竞争 能力和区域升值潜力
威胁（Threats）
✓ 目前主流客户是北市板块的改善 型客户，现阶段教育是客户主要购买 因素、未来的生活品质是客户的主要 购房考虑因素
✓ 生活配套先行，通过自身商业、 教育、医疗配套的落地，提升土地 价值