焦
部
东
工
综
业
合
组
组
团
团
市场小结
✓城市房地产投资热度、商品房成交总量不高，为未来发展增加一定不确定性； ✓近几年城市商品房价格迅速拉升，促使房地产市场步入快速发展期； ✓城市商品房销售主要集中在山阳区，量、价引领全市； ✓城市消费产品特点鲜明，以80-130平方米舒适两房、三房为主； ✓城市土地供应量不大，影响未来供应和房价，同时为周边县区提供机会； ✓焦博一体化战略不断强化，发展趋势明显。
焦作市场概述
收入水平——焦作市人均GDP水平处于全省高位，人均可支配收入也处于全 省前10行列，2010年全市城镇居民人均可支配收入约达到15781元，收入 的稳定增长为城市消费和第三产业发展提供保证。
2009年，焦作人均GDP 31356元，仅次于洛阳，年均增长率15%以上； 2010年，焦作市城镇居民人均可支配收入预计达到15781元，略高于全省平均水平，同时增长强劲。
焦作市场概述
消费水平——焦作市城镇居民历年人均消费性支出均低于全省平均水平， 处于较低状态；但社会消费品零售总额总量增长迅速，年均增长率约在 17%左右，消费潜力较大。
焦作市城镇居民人均消费性支出年均增幅约在15%，增长快速； 近年，焦作市社会消费品零售总额年均增速也在17%以上，2010年总量更达到321.8亿元，增速18.3%； 城市居民消费意愿强烈，将为大众消费行业及房地产业的发展提供拉动作用。
郑焦城际公交
政治地位——焦作是中原城市群主要组成部分，属于郑州紧密联 系圈层，随着郑焦融城加速，城市地位逐步攀升。
焦作市场概述
经济水平——焦作市整体经济水平处于全省第二方阵，增长速度中等，整体来 看，经济实力较强，为城市建设和房地产发展提供坚实支撑。
启示—— 焦作市本身经济实力处于前列，随着中原房地产市 场发展打下坚实基础，促使其快速发展。
爱经济发展的发动机。
博爱市场简析
城市概况-----博爱县可划分三条经济带为中部工商业经济带，南部高效农 业经济带，北部山区旅游矿产资源经济带。随着城市总体规划的发展需求 （2011-2030年），强力实施“焦博一体化”的战略要求。
◆悠久的历史
秦时属野王邑，汉时属河内郡，唐时曾设太行县，之后长期属河内县。1927年冯玉祥将军主豫 时，根据吉鸿昌将军的呈请，取孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”中的“博爱” 两字，设置博爱县。
焦作市场概述
未来——根据焦作市总体规划，城市居住功能区外扩，根据焦博一体化战略 的发展需要，本项目所在的博爱县板块将受益于此。
焦北商住组团：焦作市商贸、金融
与都市旅游综合服务中心
焦南行政组团：焦作市行政居住与
现代休闲娱乐服务中心
焦新科技组团：焦作市高科技工业
中心和科技教育创新中心 焦西综合组团：焦作市次级行政居
城市房地产市场整体容量不大，目前行业整体发展水平较低，但增长迅速，多板 块同时发展，未来随着行业快速发展及居民消费和投资观念的转变，房地产业务 势必不断的扩大，周边的县区将受到辐射。
博爱市场简析
博爱概况-----博爱县位于河南省西北部，太行山南麓，豫晋两省交界处， 隶属焦作市管辖。全县面积484平方公里，其中北部山区约占三分之一，
区位优势明显。
◆经济情况： 博爱县是全省首批对外开 放县和扩权县。2011年， 全县生产总值完成187.4 亿元，增长14%；限额以 上工业增加值完成116.8 亿元，增长19.6%；全社 会固定资产投资完成106 亿元；财政一般预算收入 完成5.4亿元；社会消费 品零售总额34.5亿元，增 长17.7%。
焦北商住组团
住中心
焦东综合组团：焦作市物流中心
西 部
西部工业组团：焦作市先进制造业
工 业
组
与生产性服务业中心
团
焦 西 综 合 组 团
老城区
东部工业组团：焦作市重型制造业
中心 老城区：将老城中心的部分职能向
焦南行政组团
新区疏解，原有老城中心保留传统商
业、文化娱乐、旅游服务等功能。
焦新科技组团
东
宏观环境概述
焦作市场概述 博爱市场简析
焦作市场概述
焦作市位于河南省西 北部，辖4个市辖区和 一个省级高新技术产业 开发区、4个县，代管2 个县级市，市区面积约 为426.8平方公里； 焦作市隶属中原城市 群，属于距离郑州1.5 小时车程的紧密联系圈 层，2009年郑州到焦作 的城际公交开通，最高 日客流量达万人次； 2010年初，郑州至焦 作城际轨道开工建设， 成为中原城市群第一批 次轨道交通项目，预计 2013年可通车。
博爱项目前期产品定位建议
【沟通版】
报告思维导图
宏观环境概述
焦作市场概述 博爱市场简析
项目定位
发展方向 整体定位 档次形象定位
规划建议
容积率 规划布局 开发节奏
产品建议
客户敏感点分析 单体建议 户型建议 景观建议 配套建议
其他品质提升建议
营销关键 点分析
总体营销思路
价格初步策略
售楼处建议
景观示范区及 样板间建议
焦作市场概述
投资及产业发展——焦作市固定资产投资总量高速增长，年均增速25%以上； 三次产业结构稳定，第二产业为城市经济增长的绝对支柱。
焦作市城镇固定资产投资增长曲线基本呈直线状态，2010年投资总额达到841亿元，但同比增长率有所降低； 城市三次产业结构发展稳定，高度依赖第二产业发展；同时也可看出第三产业增长势头不强，由此说明城市地产 行业发展也较为缓慢。
◆地理交通：
南部平原约占三分之二，全县耕地32.7万亩，人口45万，辖7镇3乡，
郑太、焦枝、侯月三条铁 233个行政村。
路在县城北部交汇，月山
车站是华北地区大型铁路
编组站之一，是以晋煤外
运为主的亿吨货物通道。
三条高速公路横贯全境，
焦晋高速途经北部，长济、
焦温高速在城南互通。郑
常、新济、焦温、焦克等
4条省道纵横交错，交通
河南省行政区图
启示—博爱县自古素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。“博爱”一词也源于 孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”。 目前，博爱县拥有三条发展迅速的经 济带，对于本项目开发而言，正好位于中部工商业经济带，是全县人口密度最大、人均 耕地最少、工商业最发达、经济最活跃的板块，该经济带占全县经济总量的60%，是博