6
上海写字楼物业市场结构
持续发展……
7
来源：上海高力国际研究部，2016
细分市场
各业态在未来几年均将明显扩张
市场细分
(人民币每天每平方米) Q2 2016
租金
空置率
Q2 2016
总存量 (平方米)
Q2 2016
580万 780万
2020F
↑ 34% ↑192% ↑57% ↑41%
核心区甲级写字楼
10.25
7.2%
次中心甲级写字楼
6.28
16.1%
240万
710万
成熟次中心甲级写字楼
6.53
10.1%
190万
310万
商务园区
来源：上海高力国际研究部，2016
3.86
9。4%
800万
1,120万
9
注: *未来供应预测基于发展商的规划完工时间以及据高力国际研究部观测而预估的建设进度
各类细分市场租金
的子市场。
2
上海宏观经济概览
上海宏观经济指标
经济增速放缓，但……
经济指标 数值
人口 居民消费价格指数（CPI）
地区生产总值（GDP） 第三产业产值 第三产业占GDP比重 社会消费品零售总额 固定资产投资（FAI）
2,420万（常住人口）截至2015年末 103.2（同比增长3.2%）H1 2016
•
13
核心区甲级写字楼
2016年第二季度总结
•
供应 –
o o o
位于竹园的陆家嘴世纪大都会T2和T3 位于陆家嘴的大华银行大厦 位于长宁的来福士T2
•
• •
需求 – 整体空置率攀升至7.2%。
租金 – 平均租金下调至人民币10.25元每天每平方米。 交易 – 至少10项大宗交易于季内完成。
13
核心区甲级写字楼
300
200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
8% 6%
4%
2% 0%
新增供应
来源：上海高力国际研究部，2016
净吸纳量
空置率
•
截至2015年末，上海核心区租赁市场甲级写字楼总存量约570万平方米，同比增长7.1%。
12
核心区甲级写字楼租金
来源：上海统计局，上海高力国际研究部，2016
5
写字楼开发投资
持续增长
2016年上半年各类房地产投资同比增长率
Office
Retail
Residential
0%
5%
10%
15%
来源：上海统计局，上海高力国际研究部，2016
• •
2016年上半年，写字楼开发投资同比增长14.0%。 较其它业态，写字楼投资增幅最大。
人民币12,957亿元（同比增长6.7%）H1 2016 人民币9,176亿元（同比增长11.6%）H1 2016 70.8%（同比增加3.7个百分点）H1 2016 人民币5,247亿元（同比增长7.6%）H1 2016 人民币2,811亿元（同比增长8.9%）H1 2016
房地产投资
基础建设投资 外商直接投资实际到位金额（FDI） 出口额 进口额 人均可支配收入（城镇） 失业率
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注：由于2009年之前次中心区主要由乙级写字楼或低档写字楼组成，次中心区甲级写字楼市场仅从2009年进入市场
2016年第二季度 核心区甲级写字楼 市场概览
核心区甲级写字楼供应及需求
2006-2015年回顾
000' 平方米
700 600 500 400
20% 18% 16% 14% 12% 10%
2006-2015
12 10
人民币每天每平方米
8
6
4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 商务园区 2014 2015 核心区甲级写字楼
来源：上海高力国际研究部，2016
次中心区甲级写字楼
• •
三个市场类型的划分基于其价格、地理位置、建筑密度、规划及配套设施等因素的差异，虽然近年上 述部分因素在各区域内有所趋同。 各类市场的定位及行业结构日益明晰，核心区甲级写字楼市场对金融和专业服务行业的租户最具吸引 力，而次中心市场和商务园区则吸引企业办公后台、制造及贸易类租户、地区总部及研发中心等。
2006-2015年回顾
12 10
人民币每天每平方米
20% 15% 10%
8
5%
•
6
4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 平均租金
来源：上海高力国际研究部，2016
0%
-5% -10% -15% -20% 年增长率
截至2015年末，上海核心 区甲级写字楼平均租金约 为人民币10.1元每天每平 方米。 全年租金增幅同比提升5个 百分点，至约9.1%。
ห้องสมุดไป่ตู้
4
跨国公司持续落户上海
累计总数
600 558
500 企业数量 402 400 320 300
新增跨国企业 2016年上半年，上海共 有37家新增跨国企业入 沪，在沪跨国企业总数 达1,280家。
200
100
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Regional Headquarter Investment-type Company R&D Centre 1H16
新增供应、净吸纳量及空置率
500
'000 平方米
16% 14% 12%
400 300 200 100 0
10% 8% 6%
4%
3Q09 4Q12
1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09 2Q09 4Q09 1Q10 2Q10 3Q10 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16
上海甲级写字楼市场
研究部
Q2 2016
目录
• 上海宏观经济概览 • 核心区甲级写字楼市场第二季度市场回顾及展望 • 次中心甲级写字楼市场第二季度市场回顾及展望 • 附录
*2015年11月，静安与闸北两区正式合并为一区，新区仍称静安区。出于一致性及市场惯例的考量，不管行政区划如此改变，高力国际仍将静安及闸北视作两个不同
来源：上海统计局，上海高力国际研究部，2016
人民币1,685亿元（同比增长8.7%）H1 2016
人民币547亿元（同比增长18.7%）H1 2016 87亿美元（同比增长1.4%）H1 2016 人民币14,849亿元（同比上升0.6%）H1 2016 人民币9,449亿元（同比上升0.1%）H1 2016 人民币29,030元（同比增长8.9%）H1 2016 4.2% 2014年