房地产开发与管理
一、填空
1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性
3.时序性
4.地域性
5.风险性
3.生地熟地毛地净地生地。
1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。
3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。
5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。
8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。
9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。
10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。
11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。
12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。
14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。
15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。
16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。
17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。
18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。
a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
二、简答题
1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。
2）使用长期性。
3）商品属性。
4）保值增值性。
5）异质性。
2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选
3.初步可行性研究
4.项目谈判
5.详细可行性研究
6.公司总体决策。
3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性
4.权能的分离性
5.排他性。
4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。
5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。
6.敏感性分析的主要步骤：①选择经济评价指标②选择需要分析的不确定性因素③确定变量的变化范围并计算其变动幅度④确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度。
7.房地产开发项目可行性研究：是指在房地产开发项目投资开发决策之前，对拟开发项目进行深入细致的调查、研究和分析；依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。
8.房地产开发项目可行性研究作用：1.作为确定项目建设的必要依据。
2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。
3.作为开发商与有关部门签订协议，合同的依据。
4.做为编制下阶段规划设计的依据。
9.房地产财务评价的基本程序：1.分析和估算项目的财务数据。
包括对项目总投资、资金筹措方案、成本费用、销售收入、税金和利润，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、鉴定和评估。
2.编制财务基本报表。
财务基本报表是根据财务数据填列的，也是计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的基础。
3.计算与评价财务效益指标。
分别与对应的项目评价参数进行比较，从财务角度提出项目可行与否的结论。
4.进行不确定分析，分析项目可能面临的风险。
10.实行住宅项目竣工交付使用许可制度的重要意义：1.有力地阻止了不符合要求的住宅投入使用维护了居民的切身利益和社会稳定2.增强了房地产开发业依法、依规划和依标准建设住宅意识，有力的推动了住宅配套建设3.有力的推进了住宅建设全过程管理。
11.简述住宅开发单位选聘物业管理企业的方式：开发单位可以通过协议与招标方式选聘物业管理。
1.协议选聘物业管理单位，是指住宅开发单位直接邀请某些物业管理公司进行磋商，然后选定其中的一家并达成协议委托进行物业管理的方式。
缺点是缺乏公开性和竞争性。
2.住宅开发单位组织招标活动选聘物业管理企业。
首先，住宅开发单位必须组织招标领导小组及招标工作小组，领导和组织实施招标活动。
其次，必须制定招标文件，最后，必须组织评标委员会，组织评标活动。
三、论述题
1、论述房地产项目开发的主要工作阶段：总的来看、房地产开发可以分为4个大的阶段，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段，每一个阶段的工作部有不同的内容。
1 ．投资决策分析阶段：投资决策分析是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。
这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。
1.项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想。
2.项目的可行性研究即在项目选址之后，对该项目做更进一步的分析．主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。
2 ．前期工作阶段：前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
1.获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等．出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，需办理《建设用地规划许可证》领取《国有土地使用证》。
2资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件。
3.规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，需领取《建设工程规划许可证》。
3 ．项目的建设阶段：项日的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。
这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等，并领取《建设工程施工许可证》。
4 ．竣工验收与交付使用阶段：竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。
需领取《商品房预售许可证》。
2、可行性研究报告正文的写作要点：
(1)项目总说明：项目背景、项目主办者、项目评价的目的、项目评价报告编制的依据及有关说明。
(2)项目概况：项目区位、项目拟建规划和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。
(3)投资环境研究：当地总体社会经济状况、城市基础设施情况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。
(4)市场研究：就当地与所评价项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。
：(5)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目：项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地现状（熟地还是生地等）、项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目等。
(6)规划方案及建设条件：介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要，及项目规模、档次、建筑物的规划设计技术指标、装修标准等建议。
(7)建设方式及进度安排：建设工程的发包方式建议，建设进度安排、物料供应做出估计或估算。
(8)投资估算及资金筹措：(9)项目评价基础数据的预测和选定。
包括销售收入测算、成本和税金、利润分配3个部分。
(10)项目经济效益评价：一般包括现金流量分析、资金来源与运用表（财务平衡表）与贷款偿还分析。
(11)不确定性分析：一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。
目的：是就项目面临的主要风险因素的变化，对项目经济效果的影响程度进行定量分析。
(12)可行性研究的结论：说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率，是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力，较强的抗风险能力，项目是否可行。