论我国的不动产异议登记制度
10法学宣元帅100402122
一、异议登记制度简介
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。

异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登
记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。

再经由后期普鲁
士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们
今天所讨论的异议登记制度。

该制度是物权法是的一项重要制度。

二、各国立法例比较分析
1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以
规定。

但各国法对该制度的规定并非完全一致。

异议登记制度在不同的国家名
称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制
度相结合的新特色。

2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之
前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实
权利人权利保护的空缺。

德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时
登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。

日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该
权利登记可能不正确，交易有风险。

异议登记作为一项临时性的登记在保障交
易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。

3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则
是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。

笔者认为这仍可视为台湾法中
有异议登记之实。

台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其
法律效果与德国、瑞士不尽相同。

因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意
在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。

所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记
不动产的处分的。

在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一
些类似之处。

三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析
异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利
人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公
信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。

在我国未来物
权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大
的争议。

债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不
承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于
债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权
变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。

债权形式主义自然要求以公示
作为物权变动的要件并赋予公示以公信力。

公示公信的作用在于保障交易安全，第三人可以基于“无公示即无物权变动”、“有公示则有物权变动”的信赖而
为交易，法律保护这种信赖。

然而，事实上这种信赖只是对公示的信赖，而公
示并不总是与实际状况相符的。

不动产以登记为公示方法，在不动产物权中表
现为登记记载的状态与现实状况不符，登记有误。

此时，事实权利人可以采取
更正登记的方式彻底消除原来登记所具有的公信力，以更正后的登记确立新的
公信力。

然而，更正登记提出之时当事人双方往往对是否属于错误登记有争议，因而更正登记的最终实现通常需要很长一段时间，而在更正登记作出之前在法
律上有无对原权利人和与错误登记有利害关系的人进行保护的方法正是异议登
记制度所要考虑的问题。

异议登记记载于不动产登记簿只在于昭示一个可能性，即在登记簿上记载的不动产物权的正确性问题上打一个问号，这个登记有可能
是正确的有可能也是错误的，第三人不可再信赖其一定是正确的。

通过这种措施，在权利尚未最终确定属谁之时，警示第三人，客观上也能起到降低登记权
利人处分不动产的机率。

因为有交易意向的第三人在看到登记异议之后，可能
会因为对交易安全性的考虑而放弃了与之为交易的想法。

即便有第三人愿意与
登记权利人进行交易，那也是在自愿承担因登记确实有误时真正权利人对不动
产行使追及权之风险。

异议登记制度是作为对抗现时登记公信力的制度，对事
实权利人和利害关系人提供了周全的保护，有此制度可以避免法律在当事人保
护上的顾此失彼或者是厚此薄彼。

四：对我国《物权法》上异议登记制度的理解与适用
《物权法》关于不动产异议登记制度的规定只限于第１９条第２款的
内容，对该规定的理解与适用要注意以下几点：
第一，异议登记提起的实质要件是不动产登记簿记载的事项错误，即
登记权利和事实权利不一致。

此处登记错误的范围应仅限于权利错误，不动产
的面积、形状等事实状况的登记错误不包括在内。

还需要说明的是，所谓登记
记载错误强调的是异议登记申请人的主观认识，这一主观认识可能与实际状况
不符，法律也不要求申请人的认识一定是正确的。

第二，异议登记提起的程序要件是申请人向不动产登记机构提出申请。

异议登记的申请人是利害关系人。

所谓利害关系人，是指除权利人外因登记错
误而受到损害的人。

笔者认为《物权法》第１９条第２款所说的利害关系人应
该解释为包括真正权利人。

第三，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人要求
赔偿。

也就是说异议登记通常伴有一定风险，异议登记申请人理应承担此种风险，否则会造成异议登记申请人滥用权利，恶意利用异议登记制度来损害权利
人的权益。

五、我国《物权法》上异议登记制度的不足及其完善
（一）我国异议登记制度的不足之处
我国的异议登记制度总体来说是不错的，但也存在不足之处，第一，
缺乏异议登记的具体程序性规定，从而导致异议登记制度至今不具备可操作性；
第二，对异议登记的效力缺乏明确规定，从而导致理论界和实务界对异议登记
的效力内容理解不一，导致法律适用的不统一，极易产生不公正的结果。

第三，只规定了依申请的异议登记，而没有规定依职权的异议登记。

实际上，依职权
的异议登记确有规定的必要。

登记机关为了纠正登记错误，有权办理异议登记。

因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的，由登记机关承担赔偿责任。

（二）完善我国异议登记制度的思考
首先，尽快制定《不动产登记法》，统一规定异议登记的程序及具体情形，明确不同情形下异议登记的具体条件，使该制度尽快在现实生活中发挥作用。

其次，在《不动产登记法》中明确规定异议登记的效力。

笔者以为立法应肯定异议登记的基础效力在于阻断登记的公信力，其实现方式宜采用事前防止
式并加以适当改进，如可以允许登记权利人在异议登记存续期间从事物权处分
行为，但要同时规定登记机关在异议登记存续期间中止办理相关物权变动登记。

最后，在制定出《不动产登记法》之前，最高人民法院可以通过制定司法
解释来明确我国异议登记制度在司法适用中的具体问题，从而促使这一全新法
律制度在司法实践中更好地发挥作用。

注释：
1.陈卫佐译注《德国民法典》，法律出版社2004年5月版。

2.参考[德]鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译《德国物权法》（上册），法
律出版社2004年2月版，第361-363页。

3.同上注，第367页。

4.殷根生、王燕译《瑞士民法典》，中国政法大学出版社1999年8月版。

5.王书江译《日本民法典》，中国法制出版社，2000年4月版，第211、217页。

6.王轶著《物权变动论》，中国人民大学出出版社，2001年版，第
181页；孙鹏著《物权公示论--以物权变动为中心》，法律出版社2004年5月版，第203页。

7.李鸿毅《土地法论》，364页，台北，“中国地政研究所”，1993。

转引自王轶著《物权变动论》，中国人民大学出出版社，2001年版，第184页。

8.孙宪忠著《物权法原理》，法律出版社，2004年4月版，第235页。