我国的不动产登记制度一、不动产登记的含义与理论意义(一)不动产登记的概念关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。

王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。

孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。

梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。

综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。

不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。

（二）不动产登记的理论意义不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。

1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。

2、不动产登记具有国家公信力国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。

而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。

3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。

从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。

二、不动产物权变动模式物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。

前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。

（一）意思主义变动模式意思主义物权变动模式，又称合意原则或公示对抗主义，以法国及日本民法为代表，是指物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。

在这种立法例中，主要双方当事人只需债权的意思表示一致，就能够发生物权变动的后果，债权意思表示与物权意思表示同一，一个法律行为可以同时引起债权发生及物权变动的双重效果。

在意思主义下，公示意味着：(1)所有权的观念性。

观念中的所有权是对自然法所倡导的个人主义和自由主义思想的贯彻，承载着主体的人格尊严与价值，认为主体的意思所至，物权关系也随之发生变动。

未经公式就不具有对抗第三人的效力。

物权变动将公示作为对抗第三人的条件，它一方面促使物权变动的当事人及时进行公示，以对抗第三人；另一方面为第三人提供了一个“消极信赖”利益，从而维护了交易安全。

（二）形式主义物权变动模式形式主义物权变动模式，又称物权形式主义或公示要件主义，以德国民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，既要有关于物权变动的意思表示，同时还要履行登记等法定程序，才能发生物权变动之效果。

在这种立法例中，一个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，发生债权的意思表示即债权行为，只能引起债权债务关系；而物权变动的意思表示即物权行为，只能引起物权的得丧变更。

债权行为是物权行为的原因，物权行为是债权行为的结果，但两者彼此独立，互不影响即物权行为的独立性和无因性。

（三）折衷主义物权变动模式折衷主义又称债权形式主义或意思主义与交付（登记）相结合的物权变动模式，以奥地利和瑞士民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，还须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。

在这种立法例中，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一，在这个环节上，同于意思主义；但除此之外，当事人还要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力，在这个环节中，又同于物权形式主义，故名折衷主义。

目前，世界上奉行债权形式主义的国家，除了奥地利和瑞士以外，还有俄罗斯、西班牙、土耳其、荷兰，以及现代东欧各国、拉丁美洲各国、北欧和远东各国。

之所以世界上许多国家均采取该物权变动模式，主要是物权基于债权契约与交付（登记）而发生变动，该模式可以使物权变动存在与否更加明确，有利于维护交易秩序与安全，同时也可以避免双方当事人之间以及与第三人之间的关系复杂化。

三、不动产物权的登记模式（一）实质主义登记模式实质主义登记制，又称权利登记制、德国登记制，除德国外，瑞士、奥地利及北欧等国均采此登记制。

该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。

其主要特点是：(1)登记采用实质审查主义。

即登记机关除对登记申请进行形式审查外，还要对包括不动产物权变动的原因与结果的关联性，以及有无瑕疵等方面进行审查。

(2)登记具有公信力。

即不动产物权一经登记，即使登记之原因不成立，或者无效及可撤销，其仍可对抗第三人。

(3)登记采用强制登记主义。

即不动产物权变动除需当事人的合意外，还需要进行登记，不经登记不发生效力。

(4)登记簿采用物的编成主义。

即登记簿的编制以不动产物权为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。

登记完毕后，不颁发权利证书，仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过而已。

(5)登记注重不动产物权的静态。

即登记簿上反映的是每一项不动产物权上所存在的各种权利的现在状况，而不记入物权的变动事实。

（二）形式主义登记模式形式主义登记制，又称契据登记制、法国登记制或登记对抗主义，除法国外，意大利、日本、比利时、西班牙等国及美国大多数州均采用此登记制。

该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，而不是不动产物权变动的要件，但非经登记不得对抗第三人。

登记机关进行登记时，只是根据法律规定应当提交的有关契据所记载的内容予以登记，因此称为契据登记制。

其主要特点是：(1)登记采用形式审查主义。

即登记机关只对登记申请进行形式审查，而不对契约中记载的事项的真实与否，以及有无瑕疵进行审查。

(2)登记没有公信力。

即如果实体法上的原因无效或可撤销时，已登记的事项也可被推翻。

(3)登记采用任意登记主义。

即不动产物权变动登记与否均有当事人酌定，法律并无强制性规定；不登记，物权变动也即可发生法律效力。

(4)登记是不动产物权变动对抗第三人的要件。

即仅依当事人之间的合意即发生物权变动之效力，登记只是物权变动对抗第三人的要件。

(5)登记簿采用人的编成主义。

即登记簿的编制不以不动产物权为标准，而是依不动产物权人为标准，按照登记顺序先后而作成。

登记完毕后，亦为仅在关于不动产物权交易的契约上注记登记的经过，而不再颁发权利证书。

(6)登记注重不动产物权的动态。

即登记簿上不仅记载登记物权的现在状态，也反映每一项不动产物权交易的动态，从中无法看出某一时段一项不动产物权上所存在的各种权利的整体状况。

（三）权力交付主义登记模式权力交付主义登记制，又称托伦斯登记制、澳洲登记制，除澳大利亚外，新西兰和英格兰、爱尔兰、加拿大、美国的少数州等英美法系国家和地区以及我国的香港特别行政区均采用此登记制。

该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)于1858 年在南澳大利亚州，根据权利登记制改良而来。

此种登记制的基本精神与权利登记制相同。

其主要特点是：(1) 登记原则上采用任意登记主义，但如果某一土地一旦进行过第一次登记，此后的有关交易必须进行强制登记，否则不发生物权变动的效力。

而权利登记制，一切土地物权及其变动，必须进行登记。

(2)登记采用实质审查主义。

(3) 登记有公信力。

(4) 登记注重不动产物权的静态。

(5)登记需交付权利证书。

(6)设置专门的赔偿基金。

在此登记制中，因登记具有公信力，故在发生错误或者遗漏，而致使真正权利人受损害时，登记机关往往设有专门的赔偿基金，由登记机关承担赔偿损失的责任。

而权利登记制，则是由国家负损害赔偿的责任。

四、不动产物权变动模式对不动产登记模式的影响物权法律是规定物权的静态归属和动态利用的法律，现代物权法的着重点从静态转为动态，也恰恰说明了物权变动的重要性。

登记作为一种工具性手段，或者为了使物权变动发生或者为了使物权发生对抗第三人的效力，是服务于物权变动的，其目的在于确定物权变动法律依据抑或保护第三人利益。

所以物权变动模式对不动产登记模式有重大影响，采不同物权变动模式的国家大体上对应着相应的物权登记模式。

（一）对登记强制性的影响形式主义、折衷主义下，登记为物权变动生效要件，不登记不发生物权效力，故当事人欲取得物权则必须登记——与之对应的是权利登记制、托伦斯登记制进入登记程序的情况（不选择登记是法律为登记强制以外的另一种选择）；意思主义下，登记非物权变动要件，凭当事人意思即可取得物权，故登记不是强制性的。

（二）对登记效力的影响形式主义、折衷主义下，登记是物权变动的生效要件，一经登记便取得以国家公信力保障的物权推定正确性效力，即取得物权的排他效力——此为权利登记制、托伦斯登记制选择登记的情况所采用；意思主义下，登记非物权变动的生效要件，经过登记仅取得类似于证据效力的公示力，而不具有公信力，即取得对抗第三人效力。

（三）对登记程序的影响在登记时除提交物权交易的债权合意外，是否需要在登记官面前另外形成一个独立于债权合一的物权合意。

意思变动主义与折衷主义下，使物权发生变动的是债权合意，故在登记时要提交双方的债权合同——此为契据登记制、托伦斯登记制所采用；而形式主义模式下，使物权变动的是物权合意，故在登记时除提交债权合同外还需另外由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出彼此相对的转让或设定不动产物权的与债权债务关系发生无关而仅涉及物权变动的物权合意——此为权利登记制所采用。

（四）对审查方式的影响形式主义与折衷主义下，登记是物权变动的必要条件，申请人通过物权意思或债权意思获得了具有排他效力的物权，基于物权强大的效力和对第三人的保护，登记机关必然要对物权意思或债权意思进行实质审查——此为权利登记制、托伦斯登记制所采；意思主义下，登记不影响物权变动，申请人仅通过登记获取对抗第三人的公示力，故仅对其债权意思进行形式审查——此为契据登记制所采。

（五）对编制方式的影响在登记簿的编制上，有物的编成主义与人的编成主义之区分。

前者注重不动产权利的静态，为权利登记制、托伦斯登记制所采用；后者注重不动产权利的动态，为契据登记制所采用。

形式主义与折衷主义下，登记作为物权变动的要件，登记影响到物权的形成时间、权利状态以及顺位权利的次序，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面地反映当时不动产权利的整体情况，故对应的采取物的编成主义；意思主义下，登记仅是对抗第三人要件，物权作成完全决定于当事人的意思自治，登记所关心的更主要的是当事人物权的有无，故相应的采人的编成主义。