惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划惠州仲恺高新技术产业开发区住房和城乡规划建设局深圳市新城市规划建筑设计有限公司法定文件项目名称惠州仲恺高新区陈江南区控制性详细规划项目编号组织编制（甲方）惠州市住房和城乡规划建设局仲恺高新技术产业开发区规划建设局承担设计（乙方）深圳市新城市规划建筑设计有限公司设计单位：深圳市新城市规划建筑设计有限公司组织机构代码 27952120-8城市规划设计证书登记甲级城市规划设计证书编号 [建]城规编第（081102）董事长张春杰（高级规划师）院长宋波（高级规划师）副院长黄皓（高级规划师）总规划师张留昆（高级规划师）副总规划师董金莲（高级规划师）主管所长钟凯（规划师）审定黄皓（高级规划师）审核董金莲（高级规划师）项目负责人曾明（规划师）项目组成员何晓雯（规划师）谢玉昆（（规划师）冯先锋（工程师）叶亮（工程师）曾海航（工程师）阳素攀（工程师）法定文本文本目录第一章总则 (2)第一条规划目的 (2)第二条规划依据 (2)第三条规划原则 (3)第四条规划范围 (3)第五条使用原则 (3)第二章功能定位和发展目标 (4)第六条发展目标 (4)第七条功能定位 (4)第八条发展策略 (4)第九条用地布局 (5)第三章地块编码与控制原则 (6)第十条地块划分与地块编码 (6)第十一条控制单元与控制原则 (6)第四章建设用地性质 (7)第十二条土地使用性质的确定 (7)第十三条土地使用性质兼容性 (8)第十四条土地混合使用的管制 (8)第五章建设用地使用强度控制 (9)第十五条开发建设规模 (9)第十六条建设用地使用强度规定 (9)第六章公共服务设施和市政公用设施用地规划 (10)第十七条公共设施配置 (10)第七章道路交通规划 (11)第十八条道路交通规划 (11)第十九条道路交叉口规划 (12)第二十条交通设施规划 (13)第二十一条公共交通规划 (13)第二十二条慢行交通规划 (14)第八章绿地系统规划 (14)第二十三条公共绿地控制 (14)第二十四条防护绿地控制 (15)第二十五条河涌绿地控制 (15)第二十六条其他绿地控制 (15)第九章城市设计指引 (16)第二十七条城市设计 (16)第二十八条景观界面 (16)第二十九条建筑高度 (17)第三十条风貌控制 (18)第十章市政工程规划 (18)第三十一条给水工程规划 (18)第三十二条污水工程规划 (19)第三十三条雨水工程规划 (19)第三十四条电力工程规划 (20)第三十五条通信工程规划 (20)第三十六条燃气工程规划 (20)第三十七条管线综合 (21)第三十八条环卫设施规划 (21)第三十九条综合防灾规划 (22)第四十条环境保护规划 (22)第十一章附则 (23)第四十一条调整原则 (23)第四十二条生效日期 (23)附表1：土地使用性质兼容表 (24)附表2：配套设施规划一览表 (25)第一章总则第一条规划目的为进一步深化完善上层次规划所确立的发展目标，并更好地协调各专业、各部门的管理要求，保证仲恺高新区陈江南区土地开发建设科学合理进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划管理条例》的有关规定编制本地区控制性详细规划。
第二条规划依据1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008）2.《城市规划编制办法》3.《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-20114.《广东省控制性详细规划管理条例》5.《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）6.《惠州市城乡规划建设管理试行办法》7.《惠州市城市规划标准与准则》（2007）8.《惠州市城市总体规划（2006-2020）充实完善》9.《惠州市陈江镇隆地区分区规划（2007--2020）》10.《惠州市近期建设规划修编（仲恺高新区）（2011-2015）》11.《惠州市区综合交通规划（2005-2020）》12.《惠州市陈江地区排水专项规划（2006-2020）》13.《惠州仲恺高新区潼湖流域河涌综合治理规划》14.《惠州市“十一五”电网规划》15.规划地区涉及的其他已批、规划及各部分专项规划等16.国家、省、市的其他有关法规、规范、标准与政策等第三条规划原则制定本片区规划遵循的总体原则：（1）整体统筹与协调原则：统筹、落实与深化相关规划，同时协调好规划片区与周边地区空间、功能、交通等关系，实现区域协调发展；（2）可操作性原则：规划编制从实际出发，紧密结合地区的发展现状，为城市建设和规划管理提供科学的依据，以期为该片区提供一个具有现实可操作性的控制性详细规划；（3）利益平衡原则：兼顾政府、原居民和开发商等的多方利益，促进城乡协调发展；（4）可持续发展原则：坚持合理开发，循序渐进。
（5）在城市发展与环境保护中寻找平衡，努力实现经济发展与环境保护的双赢，促进片区的可持续发展等原则。
第四条规划范围本图则适用范围（以下简称本片区）：东至惠河高速、南至陈江—镇隆边界、西临沥林、北至仲恺大道，规划用地面积12.24平方公里。
规划范围内各类建设项目均应符合管理图则的规定和要求。
第五条使用原则1.本规划法定文件由文本和图则构成。
文本是指规定强制性内容具有法定效力的规划条文，图则是指反映文本内容的规划图纸及相关表格。
2.法定文本和法定图则两者同时使用，不可分割，并具有同等法律效力。
3.片区内的一切建设和土地利用活动均应符合法定文本和法定图则的规定，并应符合土地利用总体规划以及国家、广东省和惠州市有关法规、标准的规定。
下一层次规划（修建性详细规划、城市设计等）也应遵循本规划控制要求进行编制。
4.本规划所确定的道路交通设施和市政设施用地范围，在详细设计时可略作修改，但须报城市规划行政主管部门审定。
5.本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《惠州市城市规划标准与准则（2007）》确定。
第二章功能定位和发展目标第六条发展目标通过承托仲恺高新区的发展内涵，对缺失功能进行补充和强化，打造仲恺高新区产业功能强化区和生活服务功能配套区。
第七条功能定位以实现统筹生产、生活、生态三者的关系，形成产业、生活、休闲于一体的多功能综合片区。
具体功能定位包括以下几点：⏹仲恺高新区综合服务中心的重要组成部分⏹仲恺高新区的产业升级引领区⏹环境优美、品质优越的生态城区第八条发展策略依据陈江南现状建成区呈工业化初期小城镇的特点，并结合片区将来发展成为产业功能强化区和生活服务功能配套区的发展要求，提出以下策略：⏹产城融合，构建多元复合的现代产业体系⏹以城际线建设强化次区域综合服务中心功能⏹优化土地资源整合，实现建新与更新互动提升质量和内涵，优化城区生态环境第九条用地布局本规划按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）进行土地使用性质分类。
规划用地总面积1223.85公顷，其中城市建设用地为786.63公顷，其它建设用地为37.14公顷，非建设用地为400.08公顷；开发建设总量1376万平方米，其中居住建筑总量805万平方米，片区毛容积率为1.75。
各类用地及其比例见下表：第三章地块编码与控制原则第十条地块划分与地块编码1.地块编码依据道路、自然界线进行地块划分，采用二级编码方法，由“管理单元—地块代码”组成。
1)片区名称“陈江南”的汉语拼音首字母——“CJN”放在地块编号前面，作为规划片区的地区代码；2)根据规划次干道、支路和自然地形界线，以两位数字的一级编码确定管理单元编号（如CJN01）；3)根据规划用地性质的差异性和现状权属情况，结合规划支路和自然地形界线，以两位数字的二级编码确定街坊内部的地块划分（如CJN01—01）；4)根据上述地块划分原则，每个街坊内的地块按照从上至下、从右至左的顺序编号。
片区划分为14个管理单元共239个地块。
2.本规划所确定的细分地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
第十一条控制单元与控制原则1.为协调处理本规划的管理控制刚性与市场适应弹性，法定文件中以街坊作为基本控制单元。
控制单元的强制性控制内容按照《城市规划强制性内容暂行规定》的要求执行，包括土地主要用途、建设总量、绿化率与公共绿地面积、基础设施和公共服务设施配套建设规定等。
2.在保证控制单元内的土地主要用途不变的前提下，可依据实际开发建设情况，变更局部建设用地的使用性质，但土地使用性质变更必须符合附表1所规定的建设用地适建范围和土地使用性质兼容要求，并经城乡规划行政主管部门审核同意。
3.因开发条件和建设要求发生变化，各控制单元可按照“总量控制、分量平衡、弹性开发”的原则，在禁止突破各控制单元建设总量的前提下，经城乡规划行政主管部门审核同意，允许控制单元内部各地块间通过相互调剂、相互平衡实现局部地块建设容量的调整。
4.控制单元内部独立占地的各类绿地、配套设施必须予以严格落实；其他要求配建但未严格限定用地布局的设施可依据实际开发情况确定布局位置，但配建规模不得缩减。
5.对于不能在控制单元内进行调整平衡而确需调整各控制单元强制性控制内容的，必须严格按照《城乡规划法》和《广东省城市控制性详细规划编制指引》的相关规定执行。
第四章建设用地性质第十二条土地使用性质的确定1.规划片区土地使用性质分类和分类代码以《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）为依据，各功能地块土地使用性质划分至中类,分别为：居住用地（R）、公共管理与公共服务用地（A）、商业服务业设施用地（B）、工业用地（M）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、非建设用地（E）及其它建设用地（H）九大类，详见本图则“图表”的规定。
2.本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。
3.本图则所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。
4.本图则所确定的地块界线，在规划设计中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
第十三条土地使用性质兼容性本图则确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质，但土地使用性质变更必须符合土地使用性质兼容表（附表1）所规定的土地使用性质兼容要求，并经城乡规划行政主管部门审核同意。
第十四条土地混合使用的管制1.用地性质定义为“二类居住商业用地”的混合功能地块，商业建筑面积原则上不宜高于计入容积率建筑面积的30%，具体以规划主管部门审批为准。
2.用地性质定义为“商业居住用地”的混合功能地块，居住建筑面积原则上不宜低于计入容积率建筑面积的30%，具体以规划主管部门审批为准。