第7章XX集团XX分公司发展战略的实施保障措施7.1组织结构的调整组织结构调整是企业管理中一项重要的大事，如果弄得好将会对企业的发展起到一定的促进作用，甚至给企业带来无限的可能性。

但是一旦调整出现问题，那对企业的影响将会是毁灭性的，可能会造成企业瘫痪，所以不管是对于房地产企业还是任何企业，在调整企业组织结构的时候，一定要提前评估重组过程中可能出现的各项风险，并且要认清企业自身的形势，制定出最适合自己的组织结构调整战略。

7.1.1 调整组织结构形式企业组织结构形式其实与自身的发展规模是有很大关系的，对于一般中小型的房地产企业来说，大多采用的组织形式是事业部制，也就是我们常说的直线职能制。

这种组织形式虽然被广泛应用到中小型房地产企业中，但是这种组织形式要求是非常高的，因为事业部制要求企业的每一个细分的产品下面都需要匹配一个独立的市场和空间，同时每一个产品线下面还需要对应与之相匹配的专业化团队。

但是这种组织形式，如果不是规模比较大的房地产企业，一般是很难发挥出作用的。

随着房地产行业的发展前景越来越好，许多开发商和社会各界的其他人士都开始关注这个蕴含着巨大潜力的行业，而且房地产企业正在慢慢顺应时代发展的潮流，正在逐渐发挥自己的作用，在决策和投资开发等方面进行资源整合，从而优化企业各部门之间的协调运作。

所以对于这些中小型房地产企业来说，可以采用一种新的组织形式，在企业的经营管理上实行比较实用的CEO管理制。

顾名思义，这是一种以CEO为主导的总监管理制，这种组织形式是非常适用于中小型房地产企业的。

因为在优秀领导者的带领下，他们可以面对轻松应对突如其来的市场变化，制定出有利于企业经营发展的战略决策。

具体的调整模式如下：首先要根据模块化整合的流程进行设计，将企业内部的部门划分为CEO领导下的市场开发部、销售管理部、财务管理部、运营部、生产部五个核心部门，共同构成企业内部组织的基本框架，与资金有关的部门均纳入到财务部门之中，人力及行政均纳入到运营管理部们中，然后根据企业自身的实际情况的不同加以调整，可以设置一些独立于这五大部门之外的小部门，例如战略决策部门、监管部门等等。

7.1.2调整组织人员配置调整组织人员配置是一种在企业中非常常见的配置方式，它的出现是为了进一步改善工作条件，提升工作人员的工作效率，实现人力资源最优化而进行的一种对组织或企业采取科学管理的一种活动形式，其影响因素是由多方面决定的。

由于国内知名的大型的房地产企业，在市场中已经有许多年的奋斗历史，所以他们在业界是具有很大的声望的，他们在项目开发上面有着其他企业所不具备的先进管理经验和模式，在人员配置方面也是如此，他们的配置标准会更加具有参考价值。

根据这些标准，企业可以根据企业不同的阶段调整组织内部人员的配置。

例如在论证阶段，可以配备总经理、高级建筑设计师、策划师、人事、财务经理等岗位；在项目策划阶段，除了以上几个岗位的人之外，还需要增添报建配套和土建预算工程师；在设计管理阶段，需要配置的人员就更多了，需要细化各项岗位所负责的工作，除了基本配置之外，电气设计师、水暖设计师、招标工程师、预算统计师、司机等等都是需要添加进去的；到最后的营销阶段，需要配置营销经理、出纳、会计、客服等专业人员。

7.1.3责权清单的调整明确权责对于房地产企业来说，也是非常重要的一项举措。

具体可以从以下几个方面入手：1、当遇到超出企业成本预算的项目时，需要按照企业内部制定的权责手册来进行调整，当调整后的结果满足企业的目标成本时，再进行审批报备，并最后执行，2、在所有房地产总部审批下达的项目之后，除了总部负责人的特别要求之外，还需要得到各个子公司下负责人的审核。

如果一家房地产企业的法定代表人是由董事长把控的，那就实行董事长责任制，如果董事长是由总部的某位领导兼任的，那么就实行董事长授权式的总经理责任制。

3、关于项目的审批一般都是由专门的业务审批部门负责的，归口部门及相应业务分管领导主持该审批事项的审核工作，其它部门只是作为协助性的工作，所以这些部门不具备否定权。

7.2提供财务保障随着我国的市场经济的不断发展，房地产企业迎来了一个崭新的发展阶段。

但是在企业遇到这些机遇的同时，我们也应该发现当下房地产企业所面临的挑战，那就是传统的财务管理方式已经帮助企业适应新的社会发展的要求。

尤其是在经济全球化的时代背景下，外来的房地产企业对国内的冲击更是不言而喻，面对日益变化的房地产市场环境，企业需要对自身的财务管理工作进行调整，并予以加强，这样才可以有效的应对来自市场环境中的各项调整政策的冲击，从而提升自身的竞争优势，促进企业的长久稳定和良性发展。

7.2.1投资管理1、加强标准化的流程管理，完善企业投资管理制度在房地产企业的投资前期，其实是需要制定科学的决策标准的，需要综合考虑各项影响企业投资的因素，并将这些因素纳入到项目的选择标准中去。

随着投资项目的推进之后，屋顶投资项目中的工作流程中各项细节。

最后阶段，需要建立专门的投资管理机构和评估机构，通过评估来确定最优的项目投资方案，同时还要完善投资管理制度，使企业自身的投资管理工作进入到制度化管理阶段。

2、加强投资人员专业化管理建立专门的项目投资管理部门是帮助企业做出正确投资决策的重要保障，因为专门的投资组织机构不仅可以帮助企业明确责任来源于哪一方，而且丰富了沟通的手段和方式。

针对专业的投资人员呢，就需要对他们进行严格的培训，丰富其专业知识，同时还需要设置一定的奖惩制度，一方面可以提升他们工作的积极性和工作效率，还可以帮助投资人员树立强烈的责任意识。

当然投资管理工作是一项非常复杂的工作，不是只需要一个部门或者一个人才能完成的，而是需要多个部门相互协作配合才可以完成的，所以这就需要房地产企业建立跨部门的协作机制，才可以保证企业投资项目的顺利进行，避免投资不当所带来的风险。

3、加强投资项目运行过程中的审计与评审房地产企业在完成前期的投资工作之后，后期的审核也是必不可少的，因为这是避免项目会出现更大问题的重要保障。

投资项目的选择以及今后的运行情况将会直接影响企业的收益情况，所以当企业投资项目运行到一定阶段的时候，评审步骤非常有必要的，因为它可以帮助房地产企业及时的发现项目中遗留下来的问题，并及时解决问题，并为企业的高层管理者提供投资项目的信息，帮助他们全面了解投资项目的进展，从而做出最有利于企业投资的决策。

7.2.2融资管理房地产行业作为一种资金密集型行业，从开发、设计、销售、运营等等多个阶段都需要大量资金投入，所以任何一家房地产企业都需要有强大的资金来源，才足以支撑起企业的经营发展，这就需要房地产企业不断丰富融资渠道，采取多项融资手段来获取强大的资金支持，加强融资管理工作，才可以让自身尽可能避免受到国家政策和市场环境的影响。

1、灵活运用多样化融资渠道多样性的融资渠道可以帮助企业最大限度的获取所需数量的资金，通过运用各项融资管理形式来丰富企业资金的来源，同时也是当下诸多房地产企业提升竞争力的重要手段。

我们国家房地产企业现在比较常用的融资手段主要有银行融资、需求合作其它企业融资、房地产证券化等手段，银行融资和企业融资就是向不同的主体（银行和企业）寻求融资，房地产证券化就是依托于股票和债券等方式来进行融资，这些融资手段的优化组合同样促进了企业融资管理工作的进行。

2、优化房地产企业内部资金结构众所周知，作为资金密集型企业，房地产企业市场面临着严重的资金匮乏，时常会背负着较高的负债率，虽然背负着高负债可以在一定程度上保证企业在短期内正常运营和发展，但是高负债同样意味着高风险，是不利于企业长久的稳定发展的。

所以这就需要企业根据市场的变化形势来优化内部资金机构，需要企业注重平时资金的有效积累，建立起一个稳定性的现金流，构建一个适合企业自身的融资管理工作体系。

3、构建合理有效的融资管理战略房地产行业具有很长的周期性，所以在不同阶段，企业应该采取什么样的策略，都需要企业认真的思考，并根据企业的实际情况，在不同阶段制定合理科学的投资管理战略。

例如当整个房地产行业处于发展比较好的阶段的时候，就需要房地产企业大力开展规模，并尝试开始进行融资，这样才可以最大限度的保证企业资金来源，也可以保障企业的经济效益，稳定企业的资金流。

反之，当整个房地产行业处于比较萧条的阶段，就需要企业及时作出调整，缩小生产规模，在一些项目上可以减少投资行为，采取相对保守的发展策略。

4、提升企业内部控制管理水平房地产行业作为一个发展变化比较快的行业，需要企业不断更新管理理念，才可以顺应市场的发展形势，融资管理也不例外，需要企业不断提升融资管理经验，提升自身的内部控制水平，对于融资资金的审批，就必须严格的按照相关的法律或者规章制度进行把控，保证企业的融资管理工作能够在法律认可的范围内有效的进行。

7.3完善规章制度7.3.1调整运营管控思路1.项目管控在时间上要重点抓好三个阶段：事前、事中、事后事前管控是另外两个阶段的重要基础，只有提前做好事前工作，才可以明确后面的项目把控进度，事前管控更加倾向于从源头上就避免问题的产生，但是许多房地产企业都忽略了这一阶段，在事前控制中，我们首先需要确定的就是应该选择什么样子的项目，哪些是最适合的，同时对于合作方的要求要在合同里有明确体现，严格在项目上进行管控。

2.明确项目管控授权原则项目管控在授权原则方面应该遵循以下三个方面。

首先就是预算先行，任何一家房地产企业在开展任何一项项目的时候都需要提前做好财政预算，需要制定统一的工作计划，然后再按照这项计划严格执行，而每一个阶段都需要制定相应的预算评估，比如施工方面的预算、并结合实际情况来对整个项目进行把控。

其次就是三权分立，简单来说就是保证部门之间的协作，因为房地产工作是一项非常复杂的工作，每一项工作都需要专门的人员来进行担任，其他的部门需要辅助他们完成工作。

最后就是审计监督，是对整个项目进行全方位的监督，包括物质采购、招标等等。

7.4建立匹配的激励机制，调整绩效考核制度绩效考核是一家企业重要的管理制度之一，科学、合理、公平公正的绩效考核制度是确保员工积极性的重要手段，也是提升企业生产效率的有效方式，所以为了保证企业自身能够在激烈的房地产行业立于不败之地，帮助企业实现更加长远的目标，在企业内部需要形成一个良好的工作和奖优罚劣氛围。

针对高层管理者的考核：将考核的时间周期定为每个月一次，月初完成沟通，并于下个月初及时进行反馈和沟通，将确认好的绩效处分同时递交给公司的人力资源部，具体的考核内容则是衡量高层每一个年度计划的工作结果，并对他们每一年末进行一次绩效考核，参考标准是每一位高层领导者的职业生涯规划，并将这些标准作为评议结果。

针对部门经理的类型：房地产企业与其他企业不一样，所以对于部门经理的考核也会有所不同，适宜用项目的形式进行考核，考核的时间同样调整为每个月一次，可以排在高层管理者的考核日的后面，而考核标准则是根据每一个部门的工作绩效来评判，而且工作指标尽量可以保证量化。