创意办公 社区公寓
一楼美食商业步行街
YKK吉田拉链、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、 高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印 刷、生物制药、塑胶、服装等行业为主体的工业体系。
区域规划
特区一体化 ·福永发展规划
➢ 福永紧邻深圳宝安国际机场，具有“海、 陆、空、轨”的立体交通枢纽地位，根 据深圳市"三轴两带多中心” 的城市整体 规划，福永街道是"西部发展轴"上的重要 节点，具有区位 、交通，人文景观等多 项优势。 区政府决定将其定义为新兴产 业集聚区，打造科技创新园 ，企业总部 园和少量高端制造业基地。
深圳西部文化创意创业生活综合社区
项目以文化创意园为主，结合商业配套、高端公寓，逐步形成一个完整的
可持续发展的文化产业链 ——
西部 ·梦想创意园（暂定案名）
CITY OF DREAMS
西部崛起，是为深圳的梦想 创业，是为年轻一代的梦想 我们为梦想而生，为梦想而活
那么，我们的梦想之城该如何规划
植根深圳西部核心 9万方综合梦想创意产业社区 打造3大主题板块
区域位置：位于深圳南山区华侨城原东部 工业区
规模：首期项目（南区）占地55465平方 米，原有建筑面积为59000平方米； 二期项目（北区）占地95571平方米
业态构成：LOFT写字楼+展厅+零售 +特色餐饮
租金水平：200元/平（租金最高） 经营状况：已租满
F518
区域位置：位于宝安中心区的核心地带，宝安区西乡街道劳动社区的宝源路和兴业路 之间。 创建背景：在宝安区以产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的。 规模：总规划建筑面积达25万平方米，其中一期占地约6万平方米，建筑面积约14万平方米，
深圳国际机场，世界百强 机场，距离本项目仅8分钟 车程。中国第一个实现海、 陆、空联运的现代化国际 空港，通达国内50余个城 市，国际19个城市及地区， 便于城际及国际商务交流。
项目所在区域是连通深圳市 内与珠三角区域的交通要地， 1横(机荷高速)3纵(广深高速、 沿江高速、海滨大道)高速路 和多条城市干道(宝安大道、 福永大道等)组成的公路交通 网路，实现8分钟达前海， 15分钟到达福田，30分钟到 达香港中环。
广州 中山
珠海、澳门
东莞
福永
深圳 香港
区域概况
深圳西部崛起 ·福永 ·大空港
深圳第二会展中心落户大空港，必然有其得天独厚的优势:
①大空港处于穗港深经济走廊的关键部位，将成为珠 三角新的经济地理中心。
②大空港处于粤港澳大湾区湾顶，是珠三角东西两岸 贸易运输往来最具效率之处。
③大空港位于宝安，而宝安是世界工业基地，地处香 港、广州咽喉地带，不仅拥有海陆空立体交通网络，更是 有电子、玩具、物流等多项成熟的产业，占据世界30%以 上的市场份额。把国际会展中心落户在宝安，可以满足更 多产业的会展需求，加快产品从物品到商品转换的进程。
办公
业
态 办公
组
合
规
划
办公
1.商业
办公
2.办公
3.公寓
公寓
商业
办公
办公
WEST ·DREAM
都市商业
创意办公 社区公寓
数十个国内外知名品牌 汇聚而成都市商业街区
一楼以餐饮美食为主，打造美食商业步行街
Байду номын сангаас
WEST ·DREAM
一楼美食商业步行街
都市商业
创意办公
社区公寓
WEST ·DREAM
都市商业
发展趋势
文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之一，有着巨大经济效益和社 会效益，世界各国政府都对这一产业的发展给予了特别关注和高度重视，我国文化 创意产业的效益日渐明显。预计到2015年，我国文化创意产业增加值将达18000 亿元，占GDP的比重将超过5%。文化创意产业将成为我国经济的支柱产业。
➢ 深圳关内各区均有标志性的创新产业园，而 福永片区尚未有此类型产业园，发展潜力巨 大。
O（机会）
抓住机会 响应政策号召，顺应区域升级潮流 发挥优势 发挥交通便利优势
转化劣势 正因为片区物业形象差，才需要我们强势崛起 避开威胁 打造与众不同的文化创意园，避开同类项目竞争
将项目打造成一个文化创意产业园势在必行！
写字楼现状
同泰时代中心开业前区域内无成型写字楼，供应量少
酒店现状
区域内酒店档次较低，毫无特色，但入住率较高（60%为平衡点）
区域概况总结
1.福永占据深圳西部崛起的重要战略位置，依附大空港规划， 其发展潜力不可小觑；
2.地铁10号、11号线开通后将使福永实现半小时深圳生活圈； 3.但是目前区域内商业发展较为落后，商业档次较低，商务办
红牌科技园
永福路
吉安泰工业园
宝安大道
项目如果要升级改造 能否顺应区域发展需求 打造一个独具特色的文化创意产业园？！
S W O T 分析
关键句：政府扶持项目、交通便捷、现无高端商业配套……
S（优势）
W（劣势）
➢ 靠近机场码头和在建的地铁，交通快捷便利 ➢ 靠近主干道，昭示性强 ➢ 宝安区创新创意创业园，政府扶持，招商阻力
微观交通
双地铁口之上
本案
出行便利快捷
项目位临10号线、11号线双地铁口之上。地铁10号线经过前海中心，通 达蛇口；地铁11号线15分钟直达宝安中心，20分钟通达福田中心。10号线及 11号线将加强片区与福田和前海间的商务交流。此外，1、5、13号线等多条 地铁线路将在区域内停靠。
区域概况
产业发展已成气候
田面设计之都
区域位置：深圳市福田区深南中路田面工业区 规模：项目占地1.5公顷，建筑面积4.969万平方米 业态构成：写字楼+餐饮（外包）+配套 发展历程： 2007年5月16日，田面设计之都创意产
业园一期作为第三届“文博会”分会场正式开业 租金水平：90元/m² 经营状况：已租满
华侨城 OCT-LOFT
项目现状
项目现租金收益较低，整体形象有待提升
项目体量：占地面积40000平方米，建筑面积约90000平方米。 项目定位：工业园区。 运营模式：向工厂和物流公司进行出租。 租金收益：28元/平方米。
项目四至
西临永福路，北临红牌科技园，南靠吉安泰工业园，东边是宝安大道——周边多是工 业园，常住人口较多，两条主干道保证出行畅通无阻。
结合以上几个案例可以看出深圳文化产业园有以下几个特点：
1、大都是利用“三旧”（旧工业区、旧厂房、旧村）打造文化产业园区，成功调整结构， 促进经济转型，加快城市更新；
2、顺应时代、城市发展的需求，成为了每一个区域的名片； 3、受政府政策及战略调整的影响和扶持； 4、大多以综合型产业园为主，多元化发展； 5、注重发展低消耗、高产出的创意产业。
总投入3.5亿元人民币。 租金水平：70元/m² 经营状况：已租满。
文化创意产业发展顺应时代潮流
政策扶持
属于重点扶持领域的中小微企业和社团入园均可享受租金补贴。 可享受补贴企业范围：1、创意设计业；2、动漫游戏业；3、数字视听业；4、新 媒体产业；5、现代印刷业；6、文化旅游业；7、演艺娱乐业；8、高端工艺美术 业。
公场所供应量少。
NO.2
项目现状
项目认知
华丽工业园位于深圳市宝安区福永街道，宝安大道与福海大道交汇处附近，北邻沙井、松 港、长安镇，南边是宝安国际机场，周边工厂林立，人口众多，地理位置非常优越。周边 路网纵横，交通便利，可快速到达深圳各区域。项目百米范围内现有多条公交路线途经， 并有10号、11号地铁规划在建，未来将设立福永站，出行非常便捷。
➢ 以立新湖战略性新兴产业基地为重点， 打造转型升级新支点。按照建设21世纪 海上丝绸之路桥头堡和市、区发展湾区 经济的战略部署，坚持高标准规划，高 质量建设，以香港马鞍山海滨长廊等先 进园区为标准，将立新湖打造成升级版 的松山湖。
福永规划四大板块
立新湖新兴产业基地
凤凰山文化休闲景区
以点带面，借助区域优势，规划深圳西部经济文化新中心
小
靠城市主干道，环境嘈杂 无高端商业配套，整体档次较低 南北两边均为工业园区，对项目形象有影响
项目附近的同泰时代中心目前基本已完工，业态有写 字楼和商务公寓以及酒店，预计近期会入市，且体量 比较大，与本项目会有直接竞争。
T（威胁）
➢ 福永片区未来市政配套设施将得到逐步完善， 项目将共享市政配套
华丽工业园升级改造方案
集佳华丽工业园项目组 ·2015.7.2
深圳发展三十年，迎来全面升级时代。城市更新已 成时代主流，我们应顺应趋势，站在城市运营者之高度， 将我们项目升级改造，打造成城市的一张新名片。
谨以本方案解决四大核心问题 ——
1.项目为什么要升级 2.项目要升级成什么 3.项目升级后的经济效益 4.项目升级完怎么运作
④大空港地区紧邻前海，前海是国家级新区，是深圳 的战略制高点，但前海地域较小，大空港地区紧邻前海，
是前海未来发展天然的延伸区，是前海空间拓展关键节点。
区域概况
四维立体交通 ·资源流通易达
福永码头，从项目10分钟直 达，承接深圳至香港、澳门 的水上客运航线，一日往返 22次航船。实现了一小时连 接港澳深，是片区与港澳商 务沟通洽谈的第一站。码头 与航空港的双重支撑，为福 永的产业转型升级提供无限 动力。
综上所述，我们客观作出结论——
政策扶持文化产业发展，是谓 天时 项目地理位置优越，是谓 地利 区域发展对商业供应量的需求，是谓 人和
拥有天时、地利、人和
华丽工业园升级改造正值当时
QUESTION TWO
——项目要升级成什么？
NO.4 项目定位与规划
项目定位
创意文化和宝安区域产业对接，实现产业升级。以建立公共服务平台为核心， 以创意项目孵化为亮点，形成工业设计、平面设计、品牌策划、影视动漫、建 筑环境、创意产品孵化及艺术创作为一体的文化创意园区——