目录美国 (1)赴美考察中低收入家庭住房建设报告 (1)瑞典 (5)住房宽敞贷款帮忙:瑞典人居住现状一瞥 (5)加拿大 (6)日本 (8)法国 (8)英国 (9)美国赴美考察中低收入家庭住房建设报告2002年9月12日-27日，由中国合作住宅促进会组团，赴美国考察中低收入家庭住房建设。

中国合作住宅促进会副秘书长曹彬为团长，天津财经学院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房经营管理处、西安市房地产交易管理中心、邢台市桥西区住宅合作社、黑龙江省职工住房合作社、武汉市武东住宅合作社等单位的代表一行9人。

考察期间，以座谈会、实地参观、入户访问等形式进行，不仅对中低收入者住房问题有所了解，而且还了解了一些相关问题，下面分五个问题予以报告。

一、美国解决低收入者住房的举措在美国，70％左右的住房为私有。

虽然其经济发达，但两极分化是比较突出的，很多穷人没有栖身之地，露宿街头者随处可见。

然而，这并不表明美国政府不重视解决低收入者的居住问题。

公正地说，美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。

公共房屋，是政府房屋署拨款建设的，由房屋署派职员管理。

这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。

津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给62岁以上，且每年退休金不超过一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。

租金津贴，是针对低收入者承租私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。

当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。

这样，不仅解决了低收入居民的住房，而且不损害房东的利益。

例如，一间供出租的房屋，月租金为900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房东总收入不变。

廉价公屋，是供低收入偏上家庭使用的。

其家庭年收入限制数字略高于以上几种。

如一家一口为28150元；一家两口为32150元，他们所付出的租金要超过家庭收入的三分之一，但房子比较舒服，建筑材料和设计要好一些，地段也要好一些。

以上几项举措透明度是比较强的，运作程序也是比较规范的。

首先由低收入者向政府房屋署提出申请，然后进行调查，调查核实后，准以排队轮候，一般至少要等二三年以上。

一旦该家庭收入增加后，便会搬出去，否则，将大幅度提高租金，高达三五倍以上，让你觉得比买房还贵。

二、三藩市公共房屋管理局美国的大中型城市都设有公共房屋管理局。

在城市发展中，美国政府面临两大问题，一是低收入者的公共住房；二是交通。

公共房屋管理局是专门管理低收入住房和老年公寓的机构。

以三藩市为例。

三藩市公共房屋管理局有400多工作人员，市长任命公共房屋管理局局长。

由局长组织选举房屋委员会委员，其中有2名委员来自住公共房屋的居民，法律规定必须有这部分人的代表，以了解他们的反映。

（一）关于老年公寓的管理目前，三藩市有40多处老年公寓，大一点的24处，平均每套房子住2人，这种房于供不应求。

残疾人、超过62岁的老人都可以申请。

一般申请后2－3年才能住进公寓，残疾人和无家可归者快一些，现在还有7000多人在等待老年公寓。

住在老年公寓，需老年人提供30％的退休金。

公寓内备有免费的食品，如牛奶、花生、糖等。

老年公寓的管理与服务是很到位的。

除有专门的工作人员进行常规服务外，还可根据需要提供特殊服务。

每套公寓的门前，都挂有一个牌子，一面由英文、日文、中文标出，内容是：你好，我今天没事。

这是供正常情况下使用的：另一面是白版。

非正常情况下，显示白版的一面，工作人员就会立即来到，根据需要进行服务。

一日三餐也是如此，将菜单写在牌子上，服务人员则会很好的安排。

一般每套单元房为两居室，每位老年人住一间，阳台、厨房、卫生间、活动厅齐备，厨房可供两位老人同时做饭，很方便。

老年公寓还有供老年人锻炼身体、相互交流的空间。

洗衣房是收费的，但费用很低，所收费用主要用于更新设备及增添服务设施，因为老年公寓是不盈利的。

（二）关于低收入住房的管理在三藩市，低收入住房是有标志的，那就是非独立的、底层或多层单元套房。

远远望去，不仅外观一致，而巨连成一片。

这样的住房都是政府授权为低收入者建造的，建造这些房子的资金来源，一部分来自税收，约占低收入住房的70％，另一部分是富人捐款。

富人从应交税款中进行捐助，可免税。

低收入住房也叫贫民住房，这种住房租金是比较低廉的，入住的条件也是相当严格的。

必须到公共房屋管理局递交申请书，注明收入、人口、需要间数等，如有不实之处，将会取消申请资格。

从申请到入住，最长为7年。

入住后的租金为实际租金的30％，收入增加后就要退出，否则就会收取比买房还贵的租金，因此，当收入提高后，没有必要再住下去。

另外，居所也是一种地位、身份的象征，收入提高后的人们也不愿意再住下去。

美国人收支的透明度是很高的，几乎全是支票交易，没有隐收瞒报或无法核实的问题。

低收入者的住房间数，因人口的多少而定，基本为一人一间房。

凡是符合条件者，需依次排队等候，由房屋管理局直接分配。

从申请到入住的时间最长为7年。

另外，在三藩市还可以见到一些户外楼梯，叫做：逃生楼梯。

这是1989年三藩市发生地震后为主人逃生而增加的设施。

三、美国住宅建筑及布局的特征人与自然的和谐统一，使人产生一种舒适美感，这是美国住宅的主要体现。

第一，强制管理。

美国住宅私有化程度很高，但都纳入市容、市政的规划布局与管理之中。

对于有碍公众利益和周围环境的破败住宅，均会受到指控并限期解决，以维护市容、市貌的总体要求。

第二，融于自然之中。

美国人将环境和景致均视为住房的重要组成部分，他们的理念是让住房适应自然环境，而不是在住房周围配置景观。

在三藩市，住宅均依坡就势而建，就连我们乘坐的有轨电车，也是宁肯增加牵引装置，也不去削坡填谷。

第三，突出木结构。

美国的森林资源比较丰富，木材加工业非常发达。

因此，以坡顶低层为主要建筑造型的独立住宅，都是木结构。

这种木结构比砖石混凝土轻，基础结构简单，还具有良好的抗震抗风性能。

第四，建筑速度快。

美国住宅的建筑速度是相当快的，其中主要原因是由于实行了完全工厂化生产和半工厂化生产。

以低层木结构住宅为例，基本采用半工厂化方式，即工厂遵照统一的模式规格生产不同部位的构件，承建商按图拼装。

这样，建造一幢小楼，只需半个月左右的时间。

第五，平面布局紧凑。

住宅的平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生活、会客起居、卧室、交通等区域，功能规划细腻，各部分所占的面积比例既经济合理，又满足了主人个性与生活品质的追求。

第六，设施设备齐全。

室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适的要求。

一般而言，除供水系统、空调设备、通风、通讯、供电、供气、防火、防盗、遥控门窗外，卫生洁具、厨具、家具一应俱全，减少了装修和搬家的麻烦，是真正意义上的成品房。

四、美国楼市今年最旺今年一至八月份，美国住宅价格升幅为5％，为美国人带来了6200亿美元的账面财富，创下了美国十三年来房屋类别中财富年增长率最高的纪录。

1998年至2002年，整体楼价的连续升幅也显示为五十年以来的最高纪录。

诸如纽约、华盛顿、洛杉矾、三藩等城市，住宅价格比过去一年上升了20％以上。

据一位已经加入美国籍的同胞讲，他过去30万美元买下的房子，最近刚刚以80万美元的价格出手。

用他的话说，房市很“牛”。

楼市已占美国国民产值的六成，有力地带动了建材、装修、家具、五金、家庭耐用品等相关产业的增长。

据一份美国家庭财富报告披露，该国房屋价格每升1美元，民间消费就会增加4～6美分。

这也说明，楼市兴旺是美国消费市场常盛不衰的主要原因。

五、几点启示第一，立法是根，执法是本。

有了明确的政策，必须依赖于法制。

我国的政府比较美国政府更关注解决中低收入家庭住房问题，在经济不如美国发达的情况下，连续二十多年出台了各种政策，使全国城镇住房告别了短缺时代，其成就令世人瞩目。

当前应加快立法，严格执法，确保政策施惠于广大中低收入家庭。

第二，政府不直接参与中低收入者的住房建设，应研究、制定政策，加大监督、检查的力度。

当前最重要的是搞好调查研究，合理界定中低收入家庭界限，形成由政府主管部门、职工单位、街道居委会共同参与的调查网络，公示低收入家庭名单，确保其公正，以达到雪中送炭的目的。

第三，加快建立我国住房供应保障系统。

解决资金来源，明确运作实体，规范集资合作建房，倡导以住宅合作社的形式进行集资合作建房的经验，以进一步完善我国的住房供应体系。

第四，倡导绿色住宅，保护生态环境。

多在自然环境中“种”房，少在住房周围造景，政府职能部门必须加大监管力度，以维护综合的、长远的利益。

（中国合作住宅促进会赴美考察团田青）摘自《中大房地产信息》2003.01美国联邦政府于1937年建立了首个住房法案，以解决低收入阶层住房短缺和居住条件低下的问题。

1949年美国国会通过《全国可承受住房法》并制定了一系列的住房政策，从而加速了住房建设步伐。

20世纪60年代，为减轻政府的建房负担，并保证住房市场的良性发展，联邦政府进一步扩展了住房政策，开始鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。

联邦政府最初执行的是直接向低收入者提供住房的公共住房政策，后逐渐向补贴私营开发商建房的住房建设补贴政策过渡，补贴的对象是住房供应方。

在整个20世纪内，美国联邦政府通过一系列面向低收入阶层的住房政策，促进了全社会各收入阶层住房水平总体的提高，基本上实现了“向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境”的目标。

政府在住宅消费过程中的干预。

这种模式以美国为代表。

美国居民购房资金的80％以上来自于金融机构的贷款，而与广大居民直接打交道的金融机构都是私人性质的，贷款利率也由市场决定。

政府在保证市场机制在资源配置的层次上能正常发挥作用的前提下，一方面为居民住宅贷款提供保险或担保，为其偿还贷款本息的支出提供免税待遇及其它优惠，另一方面则发起甚至直接出资建立若干规模巨大的全国性抵押贷款金融机构，为抵押贷款提供二级市场和政府的最后支持。

(住宅与房地产)美国的《住宅法》规定，低收入者及退休老人租住符合政府规定要求的住房，只支付家庭收入25%的租金，超过部分由政府付给出租房主。

纽约市住房局确定低收入者住房的标准为月租500－700美元。

住房局到提供资料的住房实地调查，确定并编辑成低收入者出租住房一览表。

住房局每年公布一次低收入线，合格的低收入者到住房局去查看出租住房一览表，从中选出几套符合自己要求的住房。

其选择条件主要是自己上下班方便和社会环境较好。

低收入者选中某一套住宅，即约定该房主共同到住房局去签订租赁合同。