某县保障性住房项目实施方案一、项目主要内容1.1改造原有棚户区（危旧房）面积本项目需改造拆除的棚户区（危旧房）原有建筑面积合计93908m²。
1.2新建保障性住房拆除原危旧房后，新建保障性住宅楼50栋，7层框架结构，各层层高均为3米，按二类住宅楼建筑设计，工程合理使用年限50年，建筑耐火等级为二级，屋面防水等级二级，新建总建筑面积为139258.015 m²，其中地上建筑面积为122124.015 m²，地下室17134 m²。
1.3基础设施改造（1）配套路网①原有道路改造1500m。
表1 原有道路改造长度②新建巴烈路：路线起点接规划绕城路，终点接现状红军路，道路沿线经过巴烈扶贫移民新城、县制药厂等，道路全线长584.693m，设计速度为30km/h，道路红线宽度24m。
③新建弄琅路：路线起点接现状红军路（县城二级公路），终点接规划路，道路沿线经过县燃气站、县屠宰厂、恒里扶贫移民安置小区等，道路全线长717.958m，设计速度为20km/h，道路红线宽度20m。
表2 新建道路主要技术标准（2）给水工程本次新建道路给水管道663m，管径与规划给水管径一致，次干路、支路为DN300，主干路为DN500，在沿途道路交叉口处预留给水管道接口。
每间隔100~120米为沿途地块预留给水支管，支管管径一般为DN200，并在道路一侧间隔布置地上式消火栓，消火栓设置间距为100~120m。
（3）排水工程本次新建道路排水管道1724m，采用完全分流制。
雨水就近排入天然水体；污水接入临近污水干管，送入污水处理厂处理达标后排放。
（4）照明工程道路路侧增设40套照明设备，采用截光型灯具，照明负荷等级为三级负荷，照明10kV电源由该区域内城市中压城网提供。
1.4主要街道沿街建筑立面整治县城主要街道为朝阳大道、阳关大道。
将对这些主要街道的沿街建筑立面进行统一改造，使之风格能体现某县独有特色。
面积约为112700 m²。
1.5风貌改造具体内容如下表3。
表3 旅游设施改造内容一览表根据以上现状，确定本项目改造内容如下表所示：表4 建设规模及内容表二、项目重大经济社会效益分析2.1创新本项目的建设，将在一定程度上缓解县城区居民用房困难的问题，同时也有利于县引进人才，吸引在外工作、学习的优秀人才返乡安居。
保障性住房的建设是实现县城致富脱贫，进一步实现社会主义现代化的一项有利举措，也有助于优化劳动力、资本、土地、技术、管理等要素配置，推动大众创业、万众创新。
2.2协调十八届五中全会指出“既要塑造要素有序自由流动、主体功能约束有效、基本公共服务均等、资源环境可承载的区域协调发展新格局，又要健全城乡发展一体化体制机制，健全农村基础设施投入长效机制，推动城镇公共服务向农村延伸，提高社会主义新农村建设水平”凤山县要加快县城建设步伐，就需要改善环境景观、交通条件，增强城区服务功能，进而达到聚集人气、提升活力的目的。
本项目对县城临街建筑风貌、街道景观、绿化和道路进行整治改造，对改善区域的整体环境景观质量，提升区域形象、档次，促进城市的协调发展将起到积极财促进作用。
2.3 绿色“生态兴则文明兴，生态衰则文明衰。
”按照十八届五中全会部署，坚持绿色发展理念，必须在促进人与自然和谐共生、加快建设主体功能区、推动低碳循环发展、全面节约和高效利用资源、加大环境治理力度、筑牢生态安全屏障等6个方面加大工作力度。
既要构建科学合理的城市化格局、农业发展格局、生态安全格局、自然岸线格局，推动建立绿色低碳循环发展产业体系，又要发挥主体功能区作为国土空间开发保护基础制度的作用。
本项目执行国家和广西地方公共建筑节能设计标准和居住建筑节能设计标准，通过改善建筑围护结构保温和隔热性能，提高设备及其系统的能效。
充分利用自然通风、合理的照度设计等节能措施，有效降低项目总能耗。
除此之外，县历史悠久，文化底蕴丰厚，旅游资源独具特色，民族风情浓郁。
本项目的建设能有效地改善县城区面貌，创建有历史、有文化又富有现代气息的城市旅游环境，对于扩大县城区知名度、发展旅游经济和促进县旅游等相关产业的蓬勃发展都具有积极的作用，是实现县经济可持续发展的有效举措。
2.4开放城市的竞争力是城市发展的重要条件，经济全球化的发展，使城市与城市之间的竞争日益激烈。
城市面貌是城市的竞争手段和竞争力的重要表现，加强城市基础设施和景观环境的建设，对于提高城市竞争力、促进经济发展具有重要的作用。
随着凤山县的不断发展，现有城区的基础设施及城区面貌已远远不能满足城区发展的需要，城区道路网络的不完善、基础设施的薄弱及临街建筑的陈旧杂乱，已成为制约凤山县城区发展的主要瓶颈。
本项目的建设是凤山县加强城区面貌建设，提高城市竞争力的需要，对于凤山县的经济发展具有重要的现实意义。
项目的建成，既能凝聚本地人气，又能吸引外地游客前来观光旅游，这对提高凤山当地群众的生活质量、活跃市场、繁荣凤山经济将起到良好的促进作用。
2.5 共享十八届五中全会指出“坚持共享发展，必须坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，作出更有效的制度安排，使全体人民在共建共享发展中有更多获得感，增强发展动力，增进人民团结，朝着共同富裕方向稳步前进。
”本项目包含的朝阳大道、阳关大道是凤山县具有历史背景和文化底蕴的主要街道，本项目通过对沿街建筑进行改造对街道景观和城市环境进行综合治理，将朝阳大道、阳关大道建设成为兼具景观性与旅游性的休闲商业街，不仅可以完善凤山县城市配套功能，而且可进一步优化凤山县城市景观建设，从而改善城市居住环境，提高居民生活环境的质量。
同时随着我国社会经济的发展，住房保障已经成为我国政府的一项重要工作之一。
本项目的建设，着眼于凤山县中等偏下收入民众的利益，不仅能解决这类人群的住房问题，将国家社会保障性住房政策落到实处，体现了政府对中低收入家庭的关怀。
同时，又能促进凤山县的科学规划建设发展，调整当地的房地产供应结构。
因此，项目建设既符合进一步完善我国社会保障体系的方针政策要求，又能带动区域经济的发展，通过项目建设可推动凤山县社会经济和谐稳定的发展。
三、项目投资规模及资金筹措3.1项目投资规模及使用计划根据可研报告，本项目总投资为71300万元，其中：工程费用56692.16万元、工程建设其他费用7810.59万元、预备费3225.15万元、3572.103.2项目资本金及到位情况根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）中相关要求，房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。
按20%的资本金比例计算，则本项目资本金为14260万元，考虑到金融机构对项目贷款的管理逐渐重视，对项目资本金比例的要求比规定的比例略高，现项目单位自筹项目资本金17300万元，约占24.26%，目前资本金已全部到位。
建设期3年内资本金投入计划3.3项目融资需求及计划本项目资本金为17300万元，剩余54000万元由项目单位自行融资解决。
为了使本项目能顺利如期开展，现拟通过发行地方专项债和银行贷款两种方式进行筹集，其中拟发行5年期地方专项债8000万元，票面利率暂按4.1%进行计算（实际票面利率由中标文件为准）；拟申请银行贷款46000元，贷款年利率为4.41%。
专项债发行数量及银行贷款数额年度投入计划详见下表：3.4项目资金构成表由上述可知，本项目资金主要由项目资本金、地方专项债和银行贷款构成，构成比例详见下表：3.5项目建设现状及计划本项目2016年6月获得立项批复，施工工期预计从2017年2月至2019年5月，共计28个月。
本报告按建设期3年（含前期工作）考虑，建设投资在3年内按进度投入，现已投入6500万元。
四、相关收费政策及预计产生收益的规模保障性住房项目是政府相关优惠政策下的安置住房项目，有别于完全由市场形成价格的商品房，现凤山县人民政府为促进项目的落实，将发行专项债券，完成项目的工程建设，通过对部分房屋对外销售，取得收益，使项目收益与融资自求平衡。
4.1国家政策（1）《中华人民共和国预算法（2014年修正）》（2）《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）（3）《地方政府专项债务预算管理办法》（财预〔2016〕155号）（4）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)4.2地方政策（1）根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法的通知(桂政办发〔2013〕77号) 》：第四十三条廉租住房租金和经济适用住房售价实行政府定价。
廉租住房租金由房屋的维修费和管理费构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。
经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。
公共租赁住房租金和限价商品住房售价实行指导价管理。
公共租赁住房租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息、税金等构成。
经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。
（2）根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》：对有一定收益的公益性项目发行专项债券融资，以对应的政府性基金收入或专项收入偿还，纳入政府性基金预算管理。
这些项目形成的对应资产，必须严格加强管理，为今后到期专项债务偿还提供有力保障。
4.3覆盖群体分布本项目主要新建保障性住房，主要覆盖群体为凤山县相关单位及周边民众涉及单位36个，共涉及1151户，具体见下表。
本项目覆盖群体情况表4.4产生收益的项目规模现项目实际情况，项目新建建筑面积139258.02m2，外售部分建筑面积45000m2，根据凤山县的实际经济状况，销售定价暂定为1950元/ m2，实行政府定价或指导价管理。
五、项目预期收益、支出以及融资平衡情况凤山县保障性住房项目新建总建筑面积为139258.015㎡，其中地上建筑面积为122124.015 m2，地下室17134 m2。
本项目总投资为71300万元，其中：工程费用56692.16万元、工程建设其他费用7810.59万元、预备费3225.15万元、建设期利息3572.10万元。
5.1项目预期收益项目可对外售部分面积为4.5万平方米，对外销售单价暂定为1950元/平方米，项目的预期收益＝4.5万平方米×1950元/平方米＝8775万元。