计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见
经总办书面签字确认的 《项目实施计划》
已被确认的《项目实施计划 》 策划流程和操作规范
《开发进度计划》关键 线路版
3、调查问卷
6
市场调查
4、调查实施
场地和礼品
1、 市场定位报告
策划流程和操作规范； 开发部 / 总 裁
市场定位报告 开发部《策划定位报告 调研、编写配合工作流 程》
项
编 号
一 土地获取
目
操
作
模
式
工作规范 成 果 成果流 向
主 要 任 务
牵头部 门
发展部
Hale Waihona Puke 工作关键点配合部门：策划部、设计管理部、造 价管理部、财务部 2、资料真实性 、合法性调 查：合作方工 商登记信息真 实、转让过程 合法可操作、 3、核 风险可控；项 资料准 目情况与转让 确度； 方提供信息相 符、项目不存 在其他或有债 务、纠纷或瑕 疵；
12
建筑立面 专项设计 设计评审与优化
设计定稿
第 5 页
《立面设计图册》 《设计单位信息库》、设计 《甄选报告》PP稿汇报 《环境专业概念及方案 单位相关设计资料、设计单 、环境设计单位甄选报 设计工作流程》 位主要设计师详情 批件
《方案设计图册》 设计单位甄选与招标、签订合同； 13 环境概念 设计
包括建筑形态及组团颁布分析确认； 公共空间及绿化景观系统分析确认； 路网交通及消防系统分析确认；景观 及中轴线系统分析确认；立面方案设 计确认； 户型平面方案设计确认，实现各户型 的均好性、开发面积配比的合理性等 内部营销评审/外部营销专家评审/目 标客户产品测试/
方案设计合同
检查、评审会议记要 〈开发部方案设计流程 〉；〈建筑专业方案设 计流程〉；《设计概念 《户型确认书》 及方案评审的配合工作 流程》； 《建筑、环 境、装修方案设计过程 《建筑功能确认书》 中部门级评审配合工作 流程》；《设计规范 》； 《户型装修确认书》 《面积测绘征询意见》
4
计划立项
计划立项批文
二
前期策划阶段 1、计划草拟 2、 询相关部门意见
策划部
配合部门：总办、设计管理部、发展 部 进度计划；资金安排与运用计划编 写；人员计划； 组织召开计划协调会，出会议纪要 公司年度经营计划、由各专 《公司年度经营计划 业工程师提供的设计周期、 《开发进度计划》初稿 》； 施工周期资料 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会 《项目实施计划》修订 稿
方 案 设 计 方案设计指引 策划 总平面图和经济指标评价/首期开发的 面积和产品组合指引/首期会所商业教 育配套设计指引/首期交楼标准和公共 装修指引/优展区展示指引/户型设计指 引/附加建筑方案设计营销评审表
政府 招标 项目策划定位报告；修建性 详规及地块市政接口资料； 《设计招标流程》； 招标方案资料；项目实施进 度计划；概念设计成果；方 案设计的营销建议；〈概念 签订后的《方案设计合 方案经济标、技术标评分报 同书》 告〉；总办批复许可的《设 计单位甄选报批件》《概念 《方案设计工作指引》 设计册》；《设计任务书 》；《设计合同》
7
市场定位
(市场细分/客户需求描述)
2、项目命名
1、目标客户需求特性描述
策划
基本属性需求/生活便捷需求/安全需 求/私密需求/交流需求/审美需求/社 会地位需求 规划理念/人、自然、建筑三者关系/ 生活方式和人文精神倡导 住宅组团产品形态和经济指标/商业位 置面积/会所位置面积/教育配套位置 面积/其它共建面积和位置/组团容积 率/综合容积率 土地级差分析/产品组团布置指引/主 要出入口/交通组织路线/停车方式/主 要景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计概念/环境设计风格/环境设 计采用元素/主要展示区域得环境设计 要求 分期开发范围划分原则/分期开发区域 划分/各期开发顺序/开发周期多方案 评审 确定优展区范围/优展区参观路线/优 展区主推产品/优展区环境设计要求/ 优展区配套要求/ 物业管理模式
〈建筑、环境、装修方 案设计过程中部门级评 《环境设计任务书》； 审配合工作流程〉
设计跟进、评审、优化； 定稿（出环境设计图册） 1、营销宏观环境调研 2、竞争楼盘营销策略调研 3、撰写营销战略报告 4、营销战略报告宣讲 5、营销战略报告报批 6、市场推广计划和费用预算 15 成本估算 场地平整； 宏观供给和需求变化/片区发展变化/ 政策变化 推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售 价格和优惠/公关活动/品牌价值和形 象 产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/ 营销创新/品牌主张、形象、个性/关 注点/4P阐述、4C检验 制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲 /提出建议/修订 编制报批文件/各相关部门会签/总裁 签批/归档 形成计划表和预算费用表 建安费用/营销费用/管理费用/财务费 用 原地面标高测量（方格网图）；计算 零点位；土方调配；障碍物清拆；场 地平整，实现现场三通一平； 国土局委托有资质的测绘单位现场进 行地界桩测设、交接、保护； 现场平面平均标高、控制点坐标检 查； 围墙及临时办公设施施工
3、计划调整 5 项目总控 计划
合理调整设计周期、施工周期、采购 计划研讨会会议纪要、相关 周期、营销周期等，各部门相关工作 第 1 页 部门书面意见 搭接流畅，计划的实际操作性强
5
项目总控 计划 4、定 稿；
5、关键路线。
1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司
在满足公司年度经营计划的前期下， 基本能合理调配项目开发全过程中设 计、采购、施工、报建、验收、营销 阶段各相关部门所需的时间资源和其 他资源，具备可操作性 方案完成时间确定，初步设计完成时 间确定，降水支护及桩基施工完成时 间确定，主体施工图完成时间确定， 满足公司年度经营计划中预售时间的 进度要求 目的/工作计划/要求 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 设计（客户背景/产品需求/生活方式/ 价值观/片区认同）→征询相关部门有 关问卷意见（产品设计部门/采购部门 /总裁办）→修改/确定/报批 入户调查→拦截调查→行内专家座谈 会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘 调查→收集片区规划、交通、配套、 环境、人口和收入、已开发和待开发 项目、产业发展、城市文化和民俗等 资料/整理分析→撰写市场调查报告 （城市宏观经济分析/城市房地产市场 调查分析/项目所在片区房地产市场特 征分析/消费者调查分析/市场细分和 各细分市场评估）→市场调研报告研 讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式 宣讲/提出建议/修订）→市场调查报 告审批（编制报批文件/各相关部门会 签/总裁签批/归档） 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT 分析/市场细分、评估/目标市场选择/ 功能定位/档次定位/品牌价值定位/产 品组合定位/价格定位/多方案对比评 选/优选方案建议) →制定PPT文件/召 开专题研讨会（总图布局研讨、平面 户型及面积配比研讨、立面及建筑细 部研讨、园林及装修风格研讨、强弱 电、空调、通风等设施市场需求分析 研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→ 审批（编制报批文件/各相关部门会签 /总裁签批/归档） 依据项目景观/规模/定位/意境/品 位，拟订项目命名的原则和方向→命 名提案/讨论/总结→向相关部门分发 征询意见表→依据命名方案设计LOGO →命名与LOGO报批 第 2 页
策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁
2、项目开发理念阐述
策划
产品形态组合表
开发/总裁
3、产品形态组合
策划
总体规划指引方案
开发/总裁
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概念设计 4、总体规划指引及评审 指引书
策划
环境设计指引方案
开发/总裁
5、环境设计指引及评审
策划
开发周期指引方案
开发/总裁
6、开发周期指引
策划
优展区规划指引方案
1、片区资料收集（现场踏勘） 2 可行性内 部分析 3、典型代表楼盘资料收集 4、编制拓展建议 3 合作建房合同或土地转让合同 2、房地产市场行情资料收集
规划 供给 规模
配套 文化 民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 统计年鉴 / 各种机构研 究报 需求 价格 政策 法规 市场环境分析报告 告 产品 档次 价格销售状况 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表 形态 SWOT分析和建议 项目拓展建议 环境 评审后的合同稿 《国家土地政策》 开发部《政府资料提交 及配合工作流程》（宗 地图、规划设计要点、 计划立项等）； 《设计报建工作流程 （图纸、填写表格、批 文等）》； 签订后的《合同》
开发/总裁
7、优展区规划指引
策划
物业管理方式指引方案 开发/总裁 开发 / 总裁 /物业
8、物业管理方式指引 三 施工图设计阶段（一）
策划
设计管 配合部门：策划部、采购部、造价管 理部 理部 编写概念规划设计方案招标任务书， 针对重点规划要素进行定性、定量分 析并组织相关专家论证； 制定评审标准；地块容积率分析及经 济技术指标分析论证；评审规划设计 要点（建筑总平面图、户型方案、环 境总平面方案、道路交通分析图、商 业街及会所装修方案等）或根据市场 需求调整规划设计要点；实地踏勘， 了解区域城市规划，并进行密度分析 、模型分布尝试、景观及朝向论证 等； 《项目实施计划》/《 《设计单位信息库》设计单 《甄选报告》《设计任 概念设计工作指引》/ 位相关设计资料、设计单位 务书》《概念设计合同 《设计任务书》/相关 主要设计师详情 书》 法律法规 《概念设计工作指引》 总图、规划设计要点、宗地 图；《规划许可证》；《市 各方案总得分和优劣点 场定位报告》；概念设计的 评述 营销建议；概念设计白图 策划流程和操作规范
方案设计定稿
《评审报告》
《方案设计图册》（蓝 图）
（报建资料准备，出方案报建册）
1、方案规划报建（报市规划局）
各政府机构相关报批规 〈建设工程设计方案审 定 批意见书〉 计划立项文件（复印件）、 建设用地许可证、用地红线 图（复印件）、报审表（应 加盖公章及领导签字）(一 各政府机构相关报批规 〈方案设计的消防审核 定 意见〉 式一份原件)、总平面布置 图1份、方案册1套（电脑出 图并盖章）；附电子文件1 套