物业共用设施设备管理服务方案一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表序项目时间次维修养护内容工作标准号间隔数1 、检查地基有无超过允许范围的不有超过允许范围的半年一均匀沉降。

不均匀沉降请专家2 、检查其中有无开裂、破损，基脚鉴定，制定维护方案有无破损。

由专业公司实施。

无1 地基基础适时安排白蚁的防治和消杀工作，走白蚁，结构性能完每季一访用户，了解其办公室内有无发现白好。

蚁，检查公共部位有无白蚁。

每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。

结构性能完好、安全，无弯曲变形，裂梁每年一检查整体结构性能是否完好。

缝、腐蚀、无孔洞、每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。

脱漆、起壳。

对于承板重结构部件，若出现每年一检查整体结构性能是否完好。

因设计或不可抗拒每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。

柱因素引起的严重损每年一检查整体结构性能是否完好。

坏，委托专家进行分每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。

析、计算，拟定维修承重墙一检查整体结构性能是否完好。

方案，由专业公司实每年承每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、施处理。

锈蚀。

重2 对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处结每半年一理。

构分析金属结构各部件的工作状况，评金每年一定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。

属1 、加强大风暴雨等恶劣天气时对金构属结构和支撑体系的适时检测。

件2 、加强地震等不可抗拒自然力作用备注后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。

3 、在大风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。

每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、结构性能完好墙体3 非承重墙风化等缺陷。

平直，无裂缝、孔洞、每年一检查墙体结构性能是否完好。

风化缺陷。

4 屋防水一1 、清扫、冲洗屋面，特别注意采光屋面、采光棚清洁，面每周天棚的清洁。

雨水口无堵塞，伸缩涂层、采光 2 、检查雨水口有无堵塞，发现异常缝油膏无变硬疏松、玻璃及时疏通。

开裂、脱边。

隔热层3、检查屋面有无积水。

无空洞、起鼓、渗漏；4 、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、防水层无破损、老是否开裂、脱边，发现异常即时修复。

化。

避雷网无脱焊和5 、检查隔热层，有无空洞、起鼓、间断。

渗漏，发现损坏及时修复。

6 、发现防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。

7 、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。

1、全面修补隔热层板，重新勾缝。

2、检修屋面防水层。

每年一3 、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。

4、检查促缩缝嵌填油膏是否完整。

5、油漆圆钢避雷网。

每年雨季对屋面进行仔细检查，及时备注消除涂料防水层破损、老化，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。

1、检查楼地面是否平整完好，楼地面平整完好，无有无空鼓和破裂。

空鼓、破裂，地面饰2 、检查地面饰面材料有无松面材料无松脱、空每季一脱、空鼓、破损，发现问题及鼓、破损5 楼地面时处理。

3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。

每年一检查楼地面面结构功能的完好性。

1、检查扶手、踏步有无损坏，扶手、踏步，地砖无每半年一发现异常随时修复。

损坏，扶手、护栏油2、补换损坏的地砖。

漆完好。

6 楼梯3、修复空鼓的地砖。

1、油漆型钢组合楼梯、扶手、每年一护栏网。

2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

1、检查地面砖有无起砂、空鼓、地面无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修开裂、松脱，墙面无每周一复。

污迹、剥落。

2、公共通道及门厅的墙面有无7 公共通道污迹和剥落，发现异常随时处理。

每月一对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

涂料、内石土8墙质块面材外喷涂9饰面、墙面玻璃10吊顶11门窗12地下室1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱墙面无裂缝、空鼓、落部分。

脱落、无变色现象、每月一2、处理内墙面变色现象。

无渗漏水。

石水质块3、处理内墙面局部渗漏。

材完好，无破损、裂4、更换破损的石土质块材。

缝。

每季一处理内墙面大面积渗漏。

每年一雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

修补涂料饰面破损、脱落部分。

涂料饰面无破损、脱每周一更换破损的外墙饰面玻璃。

落、变色、污迹。

石清洗外墙饰面人为造成的污染材饰面无破损、裂部分。

纹、钢挂牢固无松结合外墙清洗作业，一并检查动。

外墙面无渗漏每半年一外墙面的使用状况。

水。

每年清洗外墙面处理外墙面变色现象；检查并一次。

每 5 年翻新涂加固外墙金属构件。

料饰面一次。

1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

每年一2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。

1、强风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

2、外墙清洗必须用绿色环保型清洁根据需要剂。

3、更换外墙饰面应按原设施要求进行。

4、每 25 年翻新外墙面一次。

每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，无水浸、腐烂、脱裂、发现损坏及时修补。

霉变、踏坏。

加强防水、防腐、防裂、防胀、每月一防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。

1、检查木门门扇有无松动、下门无松动、下垂、翘垂、翘曲变形、霉变和腐朽。

曲变形、霉变、腐栏，每月一2、门转轴或摩控磨损部位加润转轴灵活，无变形、滑油。

生锈。

3、防火门（塑）钢门窗、铝合金等门窗有无变形、生锈。

每半年一更换门窗的易磨损部件。

检查地下室天花、墙面和地板天花、墙面、地板无每周一饰面有无起壳、脱落和渗漏水起壳、脱落、渗漏水。

现象，发现问题及时修复。

二、供配电系统维护、管理计划及标准项目时间次数维修养护内容工作标准1、检查外观是否完好、运行有无噪声。

外观完好、清洁，运行无检查指示灯是否完好。

噪声，指示灯准确完好，每周一2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否 操作机构灵活、互锁机构 高 压正确。

正常。

清理外部灰尘。

环 网1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否 柜正常。

每年一2、检测接地电阻（应符合规定要求） 。

3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。

4、自动合闸电瓶加注电解液， 检修充电器。

1、检查外观是否完好，有无异常响声。

电缆接头牢固，运行声音每周一2、检查温控器指示是否正常，超温时风机 正常，备用变压器能及时 能否正常起动，风机运行是否正常。

投入使用，绝缘良好，对变 压3、变压器电压、电流是非在额定范围内。

电阻符合要求，安全防护1、检测接地电阻，各接线装置紧固。

措施完好，标示明确。

器检测变压器线圈绝缘电阻。

每年一2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防 松绑扎并回固。

3、清理灰尘。

1、清洁卫生。

安全可靠运行，配电元件2、检查外观是否完好，电压、电流是否正 安全可靠，母线排完好无 常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。

异常，配电房无安全隐3、检查配电开关触头接触是否良好，有无 患，安全防护措施得当，每天一短路、过载现象。

功力因素达 0.9 以上，各4、检查开关是否在正确位置，标示是否清 类标识，警告牌齐全，周配 电 楚，围环境整洁。

柜、动 5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率 力柜、 因数是否达到要求。

控 制 6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。

柜、1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，半年一更换打磨烧坏的动静触头。

2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。

1、重复上述检查。

一年一2、检测接地电阻。

3、测试过流保护装置、 联锁装置是否可靠。

1、清洁卫生。

线路敷设环境卫生，无积 每周一2、检查敷设环境有无积水、杂物。

水杂物，接线装置完好无3、供电电缆标示是否清晰、脱落。

过热现象，标识清晰，无 供 电1、重复上述内容。

脱落，金属支架安装牢 一2、检查线路有无过热现象。

固。

线路 每月3、检查进出线路接线装置是否完好。

1、重复上述内容。

每年一2、检测线路绝缘电阻。

3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

三、消防系统维护、管理标准项目时间次数维修养护内容工作标准检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。

探测器外观完好，性每月一检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。

能稳定，报警正常，按 10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，处于良好的工作状（每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元）。

态。

烟雾、每半一1、重复上述检查。

年2、每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。

温度1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接等探口。

测器2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的每年一及时处理。

3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。

4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。

每周一1、清洁卫生。

外观清洁完好，接线2、检查外观是否完好，运行是否正常。

无松动、脱落。

正常报警1、更换损坏的报警装置。

报警，联动准确。

装置每年一2、手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。

3、检查接线是否松动、脱落。

1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。

主机、联动柜清洁卫消防2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情生，无灰尘，接线无每日一况。

松动、脱落，工作温控制3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录度正常，无过热现象，主机事发时间、地点及发展情况。

能准确显示、打印报每周一内部吸尘、清洁，并做好记录。

警、联动、故障信息。

每月一对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。

每季一对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。

1、消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能消防准确检测有关信息。

2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警联动资料。

柜每半3、对存在的故障予以处理。

一年测试系统接口信号是否正常。

软件数据备份。

测试系统接口模块、各种按钮的性能。

测试系统接地电阻。

测试各回路的对地电阻。

消防1、清洁设备。

外观完好、清洁，放广播音清晰正常，火警时2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。

和背能正常联动、切换。

每季一检测线路及音响要求达到的标准。

景音3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是乐系否完好。

统1、清洁卫生。

箱体清洁卫生，配件2、检查外观是否完好。

齐全，阀门开启灵活，消火每季一3、检查配件是否齐全。

无锈蚀、掉漆，水带栓4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防无霉变，破损，按钮栓接口是否正常。

能正常联动消火栓5、消火栓按钮是否能正常使用。

泵。

每半一消防演习（水枪水柱射程大于 30 米，能实现联动）。

年对消防水带作防霉变处理。

每周一检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。

1、更换失灵压力表。

喷淋、2、放去管网污水，并试验。

消火3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统栓等每年一色环。

管网4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。

5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。

1、清洁卫生。

每月一2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。

3、外观标示是否清晰。