第一章营销中心职能及组织架构营销中心下设策划部、销售业务部、招商业务部、客户关系部四个职能部门，本章中明确了营销中心职责范围及组织架构。

1、营销中心业务职能1）市场研究：通过对城市总体规划、区域城市功能规划、主要行业产业特征、经济指标、市场供给需求、在建在售项目情况及客户需求特征进行的调查和研究，掌握市场动态、做出市场发展预测，向公司决策部门和执行部门提供研究分析结果，同时为项目定位及以后各阶段工作提供基础数据和理论支持。

提交结果：《市场调研分析报告》，《项目投资可行性研究报告》，《项目调查表》，《客户调查问卷》工作内容：☆宏观市场及区域市场调研分析-城市总体规划、区域城市功能规划现状及调整分析-主要行业产业特征、经济指标分析-市场供需对比状况、客户需求特征及发展趋势分析☆客户群调研分析-客户群调查：需求、偏好、特征、分布-客户群分析：主体构成、购买目的、价格承受力、付款方式选择、装修要求等☆项目竞争力分析-本项目条件分析：背景位置、规划条件、地块条件、周边环境、人文特征、发展趋势、不确定因素-区域内主要竞争对手分析-本项目竞争力分析：优势分析、劣势分析-市场机会点分析-困难点分析及解决建议☆项目投资可行性研究分析-前期成本、净现值-项目综合成本、开发利润率及收益率-现金流量-投资回收期-敏感度分析2）产品研究：根据项目先天条件和限制条件、市场特征、产品发展趋势、城市规划功能区划、客户需求特征等不同前提条件的分析，对不同城市功能区域和市场定位的公建项目进行分析研究（包含：不同城市功能区域内的物业种类、建筑总规模、物业类型配比、空间布局、整体建筑风格以及具体建筑单体的功能定位、建筑规模、建筑形体搭配、使用功能结构、人口数量及各收入阶层组成等数据进行收集分析研究），对项目运作模式、项目的物业类型比例、项目规划设计要求及项目物业管理模式等方面提出的可行方案。

提交结果：《项目定位建议书》，《建筑规划设计任务书》中项目规划设计要求及建筑设计要求部分，《项目物业管理建议书》。

工作内容：依据市场研究成果，制定《项目定位建议书》，并在项目的成本控制范围内，提出项目规划建筑设计建议和物业运营管理建议，并将其编入《建筑规划设计任务书》和《项目物业建议书》，使设计师和物业运营管理者了解项目营销思路，并将其融入项目的功能、建筑风格形象定位设计、物业管理和商业运营中，体现出项目的物业管理和经营思路。

☆项目定位建议主要包括：市场定位（档次定位、价格定位），客户定位（年龄状况、家庭结构、收入状况、职业特征、价值取向、需求状况、购买决策、媒体的影响力），产品定位（规划形式、建筑形式、建筑风格、单体立面、户型），形象定位（产品主题形象、广告形象、社会形象）。

☆项目规划设计建议主要包括：项目总体规划、道路交通组织、内部环境设计（绿地、园林、公共活动空间、建筑小品等）、车位设计（汽车位和自行车位）、配套设施的安排（含商业规划、服务设施、信息网络、物业管理用房等）、项目整体建筑风格（特别是建筑外立面的形状、色彩、风格）等。

☆项目建筑设计建议主要包括：楼宇内部功能设计、各种户型的比例、各种户型面积、各种户型功能设置及布局、装修及设备标准、楼内设施配置（如热水、中水、直饮水、电话、防盗、电梯等）、管线设计建议（三表出户、分质供水、管线暗敷及管线集中综合布置等）等。

☆项目物业管理建议主要包括：运营/管理（服务）范围、管理预算、收费标准、运营/管理要求等，使商业运营/物业管理公司的管理专业化特点符合项目特色，促使托管物业的保值和升值。

3）营销策划：通过对项目特性和市场条件的分析研究，确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》。

提交结果：《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》工作内容：根据项目概况和项目独特性的分析，加上对即将销售项目的竞争项目产品营销数据信息的收集整理，确定《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》，以保证项目市场推广销售全过程中的系统性，最大程度追求整体销售效果，降低整体销售费用，避免由于思路不清引起的工作不连贯、项目市场形象混乱、各阶段工作浪费给下一阶段销售工作带来巨大困难等重大失误。

☆《项目总体销售方案》包括：项目总体价格定位报告、项目市场主题形象设计方案、销售策略、价格策略及销售进度和预算控制计划。

☆《项目宣传推广计划》包括：项目现场包装方案和项目宣传推广计划-项目现场包装方案：销售中心、示范样板间、工地现场、看房通道、导示系统、销售中心绿化小品、停车位、销售人员服装、物业管理等；-项目宣传推广计划：宣传主题、广告主题、平面创意表现、媒介采购策略、活动营销方案、软性新闻方案、展会方案、广告及市场信息监测工作计划等；4）销售和招商执行：依据《项目总体销售方案》作为指导方针制定《项目销售执行计划》，进行销售准备、销售实施和销售管理工作。

提交结果：《项目销售执行计划》工作内容：☆项目销售道具、销售资料准备方案☆项目销售部的人员结构及岗位职责、销售团队组建、☆项目销售工作流程、销售管理制度☆销售人员项目培训资料：沙盘讲解、统一说法、答客问、工作流程等☆销售人员培训，并建立营销危机处理系统2、营销中心工作流程：第二章各职能部门工作职责及岗位说明书1、区域管理总部营销副总裁中心总经理岗位说明书2、销售业务部工作职责及岗位说明书成立项目专案组项目专案组是销售业务部进行项目销售工作的业务组织形态。

项目营销任务由专案组承担，《项目销售执行计划》的由专案组负责实施并完成执行。

销售业务部根据阶段操作项目的数量、质量及其他要求，对下辖人员依据能力绩效评定的原则进行合理有效的组合，形成项目专案组，并指定业务操作与管理能力双强者为专案销售主管，负责对现场销售工作的综合管理，并根据阶段总体工作要求，以现有人力资源为基础，指定人员担任不同工作岗位。

（1）销售业务部工作职责：a、参与《项目总体销售方案》和《项目宣传推广计划》制定工作，负责《项目销售执行计划》的制定。

b、负责公司开发项目的销售、租赁工作。

c、负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。

d、参与项目销售准备期的市场竞品项目调研工作。

e、负责销售期中的市场竞品项目监测工作，并向公司传递市场动向、市场信息。

f、负责对项目专案组销售工作进行绩效考核，确保完成公司销售任务。

g、负责销售现场及销售道具的维护管理。

h、协助举办项目的大型推介活动。

（2)岗位说明书销售总监岗位说明书：地区销售经理岗位说明书：项目销售主管岗位说明书：客户关系部是项目销售业务部取得完美销售质量的基础依赖，是销售服务的后续有效补充，涵盖项目售后服务与营销中心内部行政服务两大功能。

客户专员日常项目情况下分解至各项目专案组，履行相应岗位职责，为专案组提供完整的售后服务。

（1）客户关系部工作职责：a、现场财务：现场认购金、房款的如实、准确、安全、妥善的收存，准确无误的开具收款票据；客户交款情况统计，汇总，上报。

b、客户资料建立：负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作；负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。

c、销售合同签署以及配合办理按揭等手续；c、协助销售部进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。

d、定期客户回访（电访/走访）。

e、负责客户资源的日常管理及维护工作。

f、负责处理日常的客户投诉。

（2）岗位职责客户关系部经理岗位职责：财务主任岗位职责：项目客户专员岗位职责：4、策划推广部工作职责及岗位说明书：（1）部门职责：a、负责市场研究及定期市场研究报告的撰写；b、项目的定位与策划报告的撰写；c、根据项目销售进度，制定并执行推广策略，根据实际反馈调整相应的推广策划方案；d、根据公司企业品牌形象推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；e、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；f、负责公司企业宣传，与媒体的沟通与协调工作；g、负责与广告公司的沟通工作，直接对广告公司负责；（2）岗位职责策划推广部总监/经理岗位职责：策划主管岗位职责：设计主管岗位职责：第三章项目营销策划、销售、签约业务工作流程项目营销策划流程：一、项目前期调研分析（一）市场调研1、市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）2、竞争个案项目调查与分析3、消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度（二）项目环境调研1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质2、地块本身的优劣势3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（三）确定项目品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定项目的品牌定位。

项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。

项目特性分析包括以下内容：1、建筑规模与风格；2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；3、装修和设备；4、功能配套；5、物业管理；6、发展商背景；7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、确定主力客户群定位及其特征描述针对项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

以往的客户资源是我们最好的财富。

建议认真疏理老客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

1、经济背景· 经济实力· 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式三、确定项目价格定位1、理论价格（达到销售目标）2 、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4、价格策略５、入市时机、入市姿态四、制定广告策略1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果监控五、制定媒介策略1、媒介组合2、软性新闻主题3、投放频率4、费用估算六、进行推广费用预算七、配合项目销售进展分阶段进行项目推广1、现场包装（项目VI设计、售楼处、工地围档等）2、印刷品制作（销售文件、楼书、ＤＭ等）3、阶段性媒介推广项目销售工作流程：（一）制定项目销售计划项目计划包括项目开盘准备计划、项目销售进度计划。