机器设备评估1．某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的FOB价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。

评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是20万美元。

但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。

成交价为16万美元。

评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的80％。

评估基准日人民币对美元的汇率为8.3∶1。

境外运杂费按FOB价格的5％计，保险费按FOB的0.5％计，关税税率为10％，增值税税率为17％。

银行手续费按CIF价格的0.8％计算，国内运杂费按(CIF价格+银行手续费)的3％计算。

安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。

评估人员还了解到以下情况：(1)经技术检测，该设备尚可使用5年；(2)由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80％，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；(3)该企业的所得税率为33％，企业所在行业的投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7。

要求：(1)根据上述资料计算该生产线的重置成本；(2)计算该生产线的实体性贬值额；(3)计算该生产线的经济性贬值额；(4)计算该生产线的评估值。

(计算结果以万元为单位)FOB=16×80%=12.8（万美元）国外运杂费=12.8×5%=0.64（万美元）保险费=12.8×0.5%=0.064（万美元）CIF=（12.8+0.64+0.064）×8.3=112.08（万元）关税=112.08×10%=11.21增值税=（112.08+11.21）×17%=20.96银行手续费=112.08×0.8%=0.09国内运费=（112.08+0.09）×3%=3.39重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元）实际已用年限=10×80%=8（年）实体性贬值率=1-58+5=61.54%实质性贬值=148.54×61.54%=91.41（万元）经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%经济性贬值=（148.54-91.41）×14.46%=8.26（万元）评估值=148.54-91.41-8.26=48.87（万元）2．被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。

评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；(5)经检测该设备尚可使用8年。

要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。

重置成本=120×108%102%+15×108%103%=142.79（万元）加权投资年限=120⨯108%102%⨯4+15⨯142.79108%103%⨯2=3.78（年）实际已用年限=3.78×60%=2.27（年）成新率=82.27+8×100%=77.90%实体贬值=142.79×（1-77.9%）=31.56（万元）功能性增值=0.5×12×（1-25%）×1-(1+10%)-810%=24（万元）经济性贬值率=（1-0.80.7））×100%=14.46%贬值额=（142.79-31.56+24）×14.46%=19.55（万元）评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）3．2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。

(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。

经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。

要求计算：(1)A设备的重置成本；(2)A设备的加权更新成本；(3)A设备的加权投资年限；(4)A设备的成新率。

(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)重置成本=20×（1+10%）10+5×（1+10%）5+3×（1+10%）2=20×2.59+5×1.61+3×1.21=51.8+8.05+3.63=63.48(万元)加权更新成本=51.8×10+8.05×5+3.63×2=565.51(万元)加权投资年限=565.51÷63.48=8.9（年）实际年限=8.9×90%=8（年）=46.67%成新率=78+751.8⨯10+8.05⨯5+3.63⨯263.484．被评估成套设备购建于1992年12月，帐面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。

经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。

重置成本=100×（1+10%）5+20=100×1.61+20=181(万元)加权投资年限=161⨯10+20⨯5=9.45（年）181实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）=39.81%成新率=57.56+5实体性贬值=181×（1-39.81%）=108.94(万元)=1.608×3.7908功能性贬值=0.2×12×（1-33%）×1-(1+10%)-510%=6.10(万元)经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%经济性贬值额=（181-108.94-6.1）×14.46%=65.96×14.46%=9.54（万元）设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）5．B设备5年前购置，账面价值为30万元。

评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。

经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为 40 万 元。

评估人员从功能上鉴定：B 设备与新型设备生产能力之比约为 0.8；B 设备剩 余使用年限为 8 年。

要求：（1）估算 B 设备的重置成本。

（2）估算 B 设备的成新率。

（3）估算 B 设备的评估价值。

重置成本=40×0.8=32(万元) 成新率= 8 5 + 8=61.54%评估值 = 32×61.54%=19.69（万元）房地产评估1．某砖混结构 2 层住宅，总建筑面积 500 平方米，占地面积为 400 平方米， 月租金 44000 元，土地还原利率为 8%，建筑物还原利率为 10%，建筑物评估时的 剩余经济使用年限为 40 年，税金为年租金收入的 18%，管理费按年租金的 2.5% 计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的 5%计，年保险费 12000 元， 另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 3800 元（为楼面地价）。

要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。

（计算结果以元为单位， 取整）总收入 44000×12=528000（元）总费用： 税金=528000×18%=95040（元）管理费=528000×2.5%=13200（元） 租金损失=44000÷2=22000（元） 维持费=528000×5%=26400（元） 保险费=12000（元）合计=168640（元）总收益=528000-168640=359360（元）土地纯收益=3800×500×8%=152000（元） 房屋纯收益=359360-152000=207360（元）i=10%+ 1 40=12.5%房屋价值 = 207360×1 - (1 + 12.5%)-4012.5%= 1646252（元）2．某房地产的土地面积 1000 平方米，建筑面积 3500 平方米。

该房地产的土 地部分于 1998 年 12 月 1 日通过出让方式取得，价格为每平方米 1100 元，土地 使用权年限为 50 年；建筑物于 2000 年 12 月 1 日建成使用，每平方米的建筑造 价为 700 元，经济使用年限为 60 年。

现在要评估该房地产 2003 年 12 月 1 日的 价值。

经过调查，2003 年 12 月 1 日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使 用权年限为 50 年的土地价格为每平方米 1200 元；同类建筑的造价为每平方米 750 元。

假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为 8%，试估算该房地产 2003 年 12 月 1 日的价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位）建筑物重置成本=750×3500=2625000（元）为 6%，现收集到 A 、B 、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：成新率= 45 3 + 45=93.75%建筑物评估值= 2625000×93.75%=2460938（元） 土地价值=1200×1000=1200000（元）房地产价值=2460937.5＋1200000=3660938（元）3．有一待估宗地，总面积为 40000 平方米，使用年限为 50 年，土地还原利率宗地为基准确定的数值。

经了解，宗地所在城市容积率每增加 0.1，宗地地价比 容积率为 1 时增加 9%，从 2005 年 2 月份到 2006 年 2 月份，地价每月环比上涨 1%。