百子湾项目方案设计任务书1.设计任务总则a)目的：满足北京市项目方案报批要求，同时满足项目公司项目实施方案设计的深度要求并可据以指导初步设计。
b)设计依据：i.应满足的规划、建筑、消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及地方相关法规、规范；应采用的委托方提供的技术标准以及产品研究的基础成果。
1.规划、建筑的设计依据是：a)《城市居住区规划设计规范》；b)《民用建筑设计通则》；c)《住宅设计规范》；d)《建设部颁勘察设计文件编制深度规定》；e)《百子湾项目方案阶段设计成果要求》、《百子湾项目方案设计文件编制深度要求》；f)如在设计过程中《建筑工程设计文件编制深度规定》和《百子湾项目方案阶段设计成果要求》、《百子湾项目方案设计文件编制深度要求》有矛盾冲突之处，原则上执行百子湾项目的标准。
g)北京市住宅区及住宅设计标准2.人防的设计依据：a)《人民防空地下室设计规范》；b)《北京市人民防空设计管理规定》3.消防的设计依据：《高层民用建筑防火规范》及《建筑设计防火规范》；4.卫生、防疫、交通、环保按国家相关规范执行。
c)设计任务书的适用范围：方案设计、实施方案设计、环境景观设计、行销策划的各设计单位、高盛公司以及沿海集团各职能管理部门的日常设计管理作业；d)设计深度要求:需参照的国家规范;需参照的甲方特定的要求;其中所有地块应完成达到北京市报批要求的方案设计深度；1A、1B地块中第一期开发的区域应达到实施方案设计深度要求；e)内容说明:本设计任务书除列明的计量单位外都为毫米；f)面积核算方式为：除按国家及北京市城市规划管理规定、建筑面积测算规则执行外，另要求：i.开发总面积按设计的实际建筑面积为准；ii.所有底层商业夹层、会所夹层的面积不计算在总建筑面积之内；iii.可售面积包括住宅、商业、停车库，其余的公建设施均暂作为不可售面积。
g)设计任务书的解释权：北京高盛房地产开发有限公司。
2.项目概况a)用地面积及边界描述：距北京市CBD区2公里。
东至规划三街、南至广渠路，西至石门东路、北至百子湾路。
地内地形起伏较小，最大高差1米，规划总用地面积约为348，017平方米。
b)用地地形描述：项目用地为长方形的地块，地形为平地，用地地形起伏较小，最大高差接近1米，东西宽406.9米，南北最大进深859.39余米，是非常典型的平整地形特征。
c)周边建成、在建项目描述：百子湾项目所在百子湾区域（原东郊仓储用地），位于四环以东，毗邻CBD中央商务区，距国贸5公里。
东郊仓储用地在北京市市政规划中共有约300万平米的建筑面积，其中住宅约270万平米，配套公建约30万平米。
目前已开发的典型项目为金海国际、百子湾1号，总计建筑面积约100万平方米，主要功能为住宅，其中典型项目为百子湾1号；这些项目主要为经济类型的居住聚集区。
3.宗地技术经济指标a)用地性质：住宅为主含商业及配套用地b)用地面积：348,017平方米，其中建设用地为250,739平方米，代征用地为97,278平方米；c)建筑容积率以及建筑覆盖率：容积率≤2.65，建筑覆盖率≤0.235；d)建筑高度（如需要：建筑绝对海拔高度）要求：建筑本体高度≤80米；e)小区绿地率：绿地率≥30%；f)建筑退红线：按《北京市规划技术管理规定》执行，详见附件。
g)计入容积率的总建筑面积：663,700平方米i.主要面积指标参照《附件3：概念性方案技术经济指标统计表》执行；ii.住宅建筑面积：约524,130平方米左右1.1-7层多层住宅: 49,091平方米左右2.8-12层小高层住宅:13,2801方米左右3.13层以上住宅:257,124平方米左右4.4层以下（含四层）25,949平方米左右iii.商业建筑面积：95,915平方米左右其中：1、地块西南角集中商业为:25,209平方米左右；2、沿街底层商业面积为:41,037平方米左右；3、斜轴两侧商业面积:29,669平方米左右；iv.其他建筑面积，共计228,620平方米（占26%），其中:1.幼儿园（所）：规模为9班；建筑面积为3,920平方米，设施标准参考国家现行《托儿所、幼儿园建筑设计规范》标准执行；2.托儿所：600平方米（每期在合适地点的住宅底层预留1-2套住宅作托儿所用途）；3.物业管理用房建筑面积：约1,600平方米（在会所中需设100平方米左右的业主委员会办公用房以及50平方米客户接待中心用房）；4.公厕建筑面积：每个组团“6合1”中设置一个厕所，男女厕分开，使用上应以能从公共空间直接（不得通过组团门禁系统）进入为宜；每期沿主要景观带应结合组团“6合1”设置公厕一个。
公厕需满足无障碍设计的要求；5.文化活动站：包含于会所与组团“6合1”内；6.老年人活动站：包含于会所组团“6合1”内；7.组团“6合1”：每个组团“6合1”面积以不超过150平方米为宜；8.社区保健医院：15,200平方米；9.社区管委会：平方米；10.会所： 5，000平方米；h)自行车、摩托车停车标准：每个组团应利用地面及地下边角空间集中设置自行车停车位，利用地下室停放摩托车。
i)机动车停车最低设置标准：i.住宅：5,078个车位（按总户数的70-75%计算车位）；ii.商业：车位数为300个；iii.会所：30个iv.停车方式：1.地上露天：≤530个车位2.地下：按《北京市人民防空设计管理规定》要求设计4,548个车位4.项目及市场定位简要描述a)项目定位：产品以中偏高档中小户型住宅为主，多层、小高层、高层、TOWNHOUSE及商业等复合形态并存；b)市场定位：崇尚美式生活方式及街区文化的年青客户群为主，注重人与人、居住环境的和谐与互动，引导现代青年人都市化生活方式的居住小区；c)住宅部分的主题建议：休闲、便利、健康的主题住宅；d)会所的主题建议：运动、健康；多层次分布的会所组合方式，重点集中在主题会所，和住户相关的日常休闲、简单娱乐主要利用各组团采用“6合1”形式分布。
e)商业及配套设施的主题建议（开间、进深、层高、装修标准）：i.商业形态主要由地块西南角结合城市广场设计的相对集中的城市商业、沿市政路的底层商业形式、斜轴两侧以及地下商场等四部分构成；ii.建议：四种不同商业形态需考虑不同的物业特性，商业设计必需结合外部空间设计进行，并需注意主要商业活动避免对居住功能产生重大干扰；5.总平面设计要求a)与城市肌理的衔接i.社区性质：总平面设计需满足“社区开放，组团封闭”、商业和居住动静相对分离的原则；ii.人防规划:应根据人防规定并结合项目设计进行人防面积的计算;iii.配套设施、公建的选址原则：1.商业面积分布如下：a)商业总面积为110,000平方米，地下商铺应不少于50,000平方米，地面商铺为60,000平方米；b)其中地面以上分布为：西南角集中商业为20,000平方米、沿街设底层商铺30,000平方米、斜轴两侧设服务社区为主的商铺10,000平方米；c)可综合利用地上及地下商业面积在广渠路沿线设置一处约15，000平方米左右的超市；2.幼儿园应位于1B地块；3.托儿所应位于：每个分地块应设置托儿所一所，面积约150-200平方米；托儿所可利用楼宇一层面积，入口应设在组团围墙外，以利于家长接送；4.社区保健医院应位于：2B，占地不低于7,600平方米，建筑面积不低于15,200平方米；社区保健医院不考虑设置手术、留医等功能；5.物业管理用房应位于：社区物业管理用房设置在会所内；组团应单独设置物业管理用房及保洁工具用房，此类用房应结合组团“6合1”设计；6.组团“6合1”：为组团入口处150-200平方米左右的集小卖店（或自动贩卖机）、公厕、集中信报/牛奶箱、保洁用具房、活动室、保安值班房/门禁系统、会客室、自行车停放处等。
b)机动车路网结构与停车i.与城市关系路网的衔接位置及标高：1.广渠路及百子湾路，是小区与城市路网相互连通的主要通道。
机动车出入口设置的原则为广渠路距路口80米允许设不超过个，其他市政路允许设一个；人行出入口设计的原则参照ZGF概念性规划执行；a)1A地块允许设置不超过5个车行出入口，分别位于；人行出入口设计的原则参照ZGF概念性规划执行；b)1B地块允许设置4个车行出入口；人行出入口设计的原则参照ZGF概念性规划执行；c)2A地块允许设置4个车行出入口；人行出入口设计的原则参照ZGF概念性规划执行；d)2B地块允许设置4个车行出入口；人行出入口设计的原则参照ZGF概念性规划执行；2.标高按实测地形图现状为准。
ii.人车分流或混流的原则：小区内不强调人车分流，如出现部分节点人行及车行交叉，需提出保证人行安全的措施；斜轴部分应强调人行环境的安全性和舒适性；iii.一般机动车道组织原则为：1.道路需分级设置，小区内主要车行道路按7米、5米等分级；主要车行道两侧应设置人行步道，宽度不低于1.5米，人行道处有底层商业面积的应利用退让红线等条件设置宽度不低于5米的人行道，人行道和车行道之间应结合景观设计设置绿化隔离；5米的车行道可根据需要在单侧设置人行道，宽度不低于1.5米，人行道应考虑夜间可结合车行道布置夜间停车；2.中央绿化带两侧应考虑设计单向车行规划，道路宽度按此原则设计并考虑单侧停车的要求；3.消防车道转弯半径按12米设计；其他道路转弯半径按9米设计；4.尽量合理分布不同宽度的车行道、道路总长最小、直达性最好。
在满足《城市道路设计规范》的前提下，充分考虑消防和成本的因素；5.地下车库应满足相关的消防及人防规范。
iv.消防车道组织原则为：1.满足《城市道路设计规范》的基础上，与小区各级道路共用；2.消防车道如需紧急穿越景观带，可结合景观设置隐型消防车道；v.住宅机动车位数量不得少于5,078个：机动车的停车方式为以地下停车为主、地面停车为辅结合的原则；每个组团入口位置附近应设置一定数量的地面停车位供访客使用；结合商业设计在1A及2B地块各设计一处相对集中的地面停车场；会所附近应设计一处不少于30个车位的停车场；vi.住宅组团的停车原则为每个组团停车应在组团停车场停车；vii.公建、配套设施的停车位安排方式为集中于地下车库或露天停车；集中商业的停车和住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求；viii.对住户驾车回家的路线应该精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透；地下停车场可结合设计利用天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度；ix.每个分地块应考虑设置一个计程车的上、下客及等候的位置；x.对于自行车停车、出入组团、在小区内车行路线应有效规划，斜轴部分原则上应不通行自行车且不安排自行车出入组团的位置；c)步行系统i.人行出入口的数量、位置：主要小区人行主出入口与车行主出入口采用相同地点；结合组团封闭计划，可在相应地点开设辅助人行出入口；ii.结合住户回家的路线,步行系统需体现便捷性和趣味性; 对于住户回家路线和访客的参观路线，应结合人工水系、斜轴、外部空间的景观走道和聚会广场精心设计、富有趣味性和有所创新；iii.沿主要步行路线应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合；d)地形改造:i.地形改造原则：应尽可能保持及利用其原有地形。