万科未来将面临着改善其主营业务盈利能力的重要课题
主营业务利润率1)：1997~1999 [%]
48.4% 37.5% 36.3% 35.5% 24.1% 30.0% 34.0% 29.3% 27.3% 23.5% 15.0% 25.5%
深深房 万科 中远发展 深物业
• 与竞争对手相比较，万科的 盈利能力偏低，且呈下滑的 趋势 • 未来的扩张需要考虑盈利水 平，通过提高万科股票的市 场吸引力来增强未来的融资 能力
固定资产投资的增长： 固定资产投资的增长：1995~2004 [10亿元 亿元] 亿元
8%p.a. 13.9% 8.8% 14.8% 5.1%
固定资产投资的结构(1999) 固定资产投资的结构 [10亿元 亿元] 亿元
其它
400.6 14%
4386.0
2985.3 2840.6
2494.1 2297.4 2001.9
住宅市场是中国房地产市场的主导， 住宅市场是中国房地产市场的主导，其中城市住宅是房地产市场增长的主要驱动力
房产供应量： 房产供应量：1995~2000 [亿平方米 亿平方米] 亿平方米
万科涉足的领域
资料来源：万科公司，罗兰贝格分析 11
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万科目前的主要业务处于增长率和回报率均较低的区域， 万科目前的主要业务处于增长率和回报率均较低的区域，进入新的领域是业务组合优 化的可能途径
房地产业本身的特征和市场存在的制约因素是市场一体化的主要阻碍因素
随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略， 随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略，房地产市场的竞争日益激烈
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在未来5年中，中国固定资产投资将以年均 的速度增长 其中60%以上将投入于 的速度增长， 在未来 年中，中国固定资产投资将以年均8%的速度增长，其中 年中 以上将投入于 建设工程
1998
1999
1997
1998
1999
1997
1998
1999
1999年净利润为 年净利润为2,108万元，净利润率为 万元， 年净利润为 万元 净利润率为2.46%，属行业中等水平 ，
资料来源：万科股份，罗兰贝格分析 7 Roland Berger – Strategy Consultants SHA-4301-200099-02-45
中远 发展 深物业 深深房 行业平均值 陆家嘴 深长城 深 宝安 浦东 金桥
在增长的同时 提高盈利水平
新 万科 黄浦
维持或加快 增长
行业平均值
1)毛利润
资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析 9
销售额增长率
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企业发展战略、组织结构和电子商务 企业发展战略、组织结构和电子商务 发展战略 结构 – 可能的合作课题、罗兰ₕ 贝格的相关案例和方法 – 万科企业股份有限公司 企业股 有限公司
上海，2001年1月12日
企业发展战略、组织结构和电子商务 | 2001年1月12日
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1998
1999
资料来源：万科公司，中国统计年鉴2000，罗兰贝格分析
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万科已经成为我国房地产行业的领先者之一 已经成为我国 成为我 行业的
主要房地产开发企业的资产总额(1999年中期 年中期) 主要房地产开发企业的资产总额 年中期 [百万元 百万元] 百万元
中国房地产行业的主要特征和发展趋势
中国房地产市场将保持以接近8%的速度增长 中国房地产市场将保持以接近 的速度增长
住宅市场是房地产市场增长的主要来源， 住宅市场是房地产市场增长的主要来源，城市中高档住宅有较大的发展潜力
住宅的消费正从“以集团购买为主导” 住宅的消费正从“以集团购买为主导”向“以个人购买为主导”转变 以个人购买为主导”
万科还需要提高营运费用的利用效率， 万科还需要提高营运费用的利用效率，从而提高总体的盈利能力
营运效率比较： 营运效率比较：1999
营业费用： 营业费用：1999 [万元 万元] 万元 销售额： 销售额：1999 [万元 万元] 万元 单位营业费用 产生的销售额[元 产生的销售额 元]ຫໍສະໝຸດ 万科//19,762
中远 发展
万科
深振业 深长城
深深房
中华 企业
金田 房产
中远 发展
新黄浦
资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
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零售业务在快速发展， 零售业务在快速发展，但盈利能力一般
万佳百货主营业务收入(1997-1999) 万佳百货主营业务收入 [百万元 百万元] 百万元
主营业务收入： 主营业务收入：1997~1999 [百万元 百万元] 百万元
年均增长率
1,956 其它 2,269 2,912 +22%p.a. +2%p.a.
3.7% 31.7%
1.7% 30.7%
2.6% 29.4%
商业零售
+18%p.a.
房地产
64.6%
67.6%
68.0%
+25%p.a.
1997
设备采购
705.3
24%
1879.3
62%
建设工程 及安装
合计: 合计 2985.3
1995 1996 1997 1998 1999 2004
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资料来源: 中国统计年鉴，专家访谈，罗兰贝格分析 15
万科
房地产开发
• 在深圳、上海、北京、天津、沈阳 、成都等大城市进行房地产业务开 发，控股18家房产开发公司 • 主要开发与销售中高档的商品化住 宅 • 在国内地产界树立了“万科”品牌 的精品形象 • 1999年主营业务收入达19.8亿人民 币，占全国住宅市场份额的0.87%
商业零售
• 控股深圳市万佳百货股份公司 • 在深圳以超级市场与传统百货相结 合的模式从事商业零售业务 • 1999年营业收入达8.56亿元，零售 额跃居广东省首位，占全国市场份 额的0.04%
4,474
主要房地产开发企业的主营收入(1999年中期 年中期) 主要房地产开发企业的主营收入 年中期 [百万元 百万元] 百万元
4,342
1,012
3,439
3,294
3,126
2,958
719
1,990
470 332 964 154 144 321 320
深深房
万科
深振业
深长城
金田 房产
新黄浦
中华 企业
291,238
15
// 深深房
484
84,916
175
深物业
273
194,249
712
中远发展
14
53,285
3,806
资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析
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价值链的优化不仅可以提高万科房地产业务的盈利能力， 价值链的优化不仅可以提高万科房地产业务的盈利能力，而且可以培育未来的竞争优 势
+17.6% p.a.
855.2
万佳百货营业毛利(1997-1999) 万佳百货营业毛利 [百万元 百万元] 百万元
+18.9% p.a.
180.7
万佳百货营业毛利率(1997-1999) 万佳百货营业毛利率
20.66% 689.7 618.2 127.8 128.3 18.60%
21.13%
1997
工业制造
• 控股深圳万科精品制造有限公司 • 主要生产经营礼品、纪念品模型、 样品、工艺品 • 1999年主营业务收入为0.29亿元
资料来源：万科公司；罗兰贝格分析
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核心业务房地产的快速增长显示了万科在这一领域的竞争实力
1997
1998
1999
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1) 税前利润
资料来源：中国资讯网；罗兰贝格分析 8
在未来的发展中应该处理好盈利和增长两个发展目标的关系
盈利能力与增长：1997~1999 能力与增长：
利润率1) 提高盈利水平
目前万科房地产业务的价值链定位
评价
资源
土地储备 建材生产 概念设计 建筑设计 环境设计 原材料采购 项目管理 建筑施工 项目验收 广告策划 营销计划 销售 客户管理 装潢设计 材料采购 装潢施工 物业管理 房屋维修
设计
建筑
营销
装潢
物业 管理
• 万科目前在房地产价值链的各个环节上均有不同程度的 渗透 • 各个环节的盈利能力将最终决定整个房地产业务的盈利 水平，因此必须分析每一个环节的利润贡献，从而确定 改善盈利能力的途径 • “万科房地产业务未来应该在哪些环节上具备自己独特 的竞争优势？”将是未来房地产业务发展必须回答的主 要问题之一 • 价值链上的不同程度渗透在很大程度上决定了营业的风 险和对市场环境的反应能力