对表 １ 中各指标按照所示标 准， 分 ５ 段评价， 相应给予 １ 到 ５ 的评分， 实现对各小区生活环境、 区位和周边环境三个主要因素各 评价指标的相对量化处理， 并通过
表 １ 亟待更新改造小区指标评价体系
评
价 指标
要
素
极好 较好 一般 较差 极差 １分 ２分 ３分 ４分 ５分
·户均人口密度（ 人／户） 生 ·人均建筑面积（ 平方米／人） 活 ·主要户型结构 环 ·水管腐蚀程度（ ％） 境 ·水管破裂程度（ ％）
根据亟待更新改造小区分类 评估流程图， 双榆树知春东里小区 和知春里小区生活环境较差， 而周 边环境及区位较好， 可进行更新； 双榆树北里小区生活环境中等， 周 边环境及区位较好， 可暂做局部更 新， 基本维持现状； 芙蓉里小区生 活环境较差， 周边环境较好， 而区 位条件一般， 需进行改造维修。
（ 三） 亟待更新改造老旧小区 各类型特征及主要问题
近 ５００ １０００ １５００ ２０００ ２５００ 远
近 ５００ １０００ ２０００ ３０００ ４０００ 远
近 ５００ １０００ ２０００ ２５００ ３０００ 远
宽 １６ ８ ５
３
２窄
注： 其中至城市中心直线距离根据 ２ 环、３ 环、４ 环、５ 环、６ 环位置核算。
要素
小区名 双榆树知春东里
双榆树知春里 双榆树知春北里
改善城市景观和居民生活条件， 尤 的房屋， 还有可能在不久的将来被
其是提高多层楼房顶层房屋的保 高层建筑所替代， 所以只按照当前
温隔热和防水功能。
需要实施改造并不可行。在时机成
而亟待更新改造的老旧小区 熟之前维持现状， 可使社会费用实
可 以 理 解 为 除 去 危 改 房 和 “平 改 现最小化， 从而更具有长期及社会
城市 ２００７．３ ６１
城市 城市管理 ｃｉｔｙ
主要特征： 生活环境较差， 周 边环境较好或一般， 而区位条件一 般， 目前进行更新的费用高于其土 地收益。
典型案例： 芙蓉里。 因区位条件一般， 所以很难吸 引到开发商的投资， 而小区居民的 生活环境急需改善。因此， 应由政 府 出 资 、区 房 管 部 门 运 作 ， 采 取 维 修或翻建方式， 对小区进行改造。 建立住宅合作社等非赢利性组织， 使之成为运作或监督主体， 尽快解 决居民生活质量问题。 ３．局部维修暂维持现状小区 主要特征： 生活环境中等， 但 区位及周边环境较好， 开发利用潜 力较大。 典型案例： 双榆树北里小区。 因区位及周边环境较好， 开发 利用潜力较大， 而目前居民生活环
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
保
护 珍自 惜然 环
境
城市 ２００７．３ ６２
·停车位（ 个／千户）
低２ ３ ４
５
６高
多 ２５ ２０ １５ １０ ５ 少
好 三居 二居 一居 简易楼
差
低 １０ ３０ ５０ ７０ ９０ 高
低 ０ ５ １０ ２０ ４０ 高
充足 ５００ ４００ ３００ ２００ １００ 紧缺
·距离城市中心距离（ 公里） 区 ·距离最近地铁站距离（ 米） 位 ·距离最近公交车站距离（ 米）
１．可进行更新小区。 主要特征： 生活环境较差但区 位及周边环境良好。 典型案例： 双榆树知春里。 今后应发挥市场在资源配置 中的基础作用， 利用区位及周边环 境良好等优势， 对小区进行更新， 提高小区居民生活质量。 这里一个主要问题是， 是否需 要改变土地用途。因为建筑物具有 半永久性特点， 而城市中心区土地 利用相对紧张， 因此每一个更新改 造的机会都非常难得。进行小区更 新改造时需要站在全局的立场上， 而不是只局限于一个小区。应将具 体的每一个小区和周边地区结合 起来， 确定是在充分利用周边环境 的基础上， 更新小区， 还是利用可 以更新的机会， 改变土地用途， 最 大限度地服务于周边地区。 其开发方式可主要采用房地 产开发带动形式， 最大限度地发挥 市场作用。居民安置方式可采用就 地 安 置 、异 地 安 置 与 货 币 补 偿 相 结 合等办法。 ２．需进行改造维修小区。
·周边房价（ 千元／平方米）
近 ３．５ ５．５ ８ １２ ３０ 远
近 ５００ １０００ ２０００ ３０００ ４０００ 远
近 １００ ２００ ４００ ７００ １０００ 远
高 １０ ８ ６
５
３低
周 ·到最近小学距离（ 米） 边 ·到最近医院距离（ 米） 环 ·到最近商业设施距离（ 米） 境 ·最近道路宽幅（ 米）
而需要建立一个科学可行的评估
根据以上因素， 可将目前亟待
体系来客观评估老旧小区更新改 更新改造的老旧小区大致分为三
造的时机与定位。
类 ： 可 进 行 更 新 小 区 、需 进 行 改 造
二、亟待更新改造的老旧小区 维 修 小 区 、暂 维 持 现 状 小 区 ， 其 评
基本分类
估流程如下图所示。
（ 一） 更新改造分类 评估因素
芙蓉里
表 ２ 小区评价要素平均得分及分类
生活环境
（ Ｓ１） ３．１７ ３．５
３ ３．６６
区位
（ Ｓ２） ２
１．７５ ２ ３
周边环境
（ Ｓ３） ２．２５ １．５ １．２５ ２．５
适用方式
更新 更新 维持现状 改造维修
计算得出某个具体小区的生活环 境 、区 位 和 周 边 环 境 这 三 个 主 要 因 素评估要素的平均得分。
坡”的老旧小区部分。亟待更新改 总体效益。
造的老旧小区的主要对象为 ２０ 世
因此， 小区所处的区位和更新
纪 ８０ 年 代 建 成 投 入 使 用 的 小 区 ， 改造的时机至关重要。随着周边地
房屋老化较为严重， 且建设标准和 区被逐步开发， 其土地收益将能够
配套指标偏低， 已不能满足居民生 支付更新费用， 而在此之前， 可基
北 京 市 重 点 街 道 “平 改 坡 ”工 小。在现实中， 建筑物具有耐久性，
作 目 标 是 为 了 配 合 迎 接 奥 运 会 和 更新或改造需要巨大的费用。如果
旧城历史文化保护区的房屋保护 只是为了满足当前需求去更新改
修缮工作。主要以市、区两级政府 造一些低水平的多层建筑物， 那么
拨款和产权单位自筹资金的方式， 这些建立在近期考虑下的改造后
危改区内的居民居住条件极 差， 且由于这些地区市政基础条件 差 ， 居 民 做 饭 、烧 水 、取 暖 都 靠 烧 煤， 严重污染大气环境， 制约城市
面貌的彻底改善， 其改造的迫切性
目前大多数老旧小区房屋本
有目共睹， 今后需进一步加快其改 体破旧现象严重， 基础设施年久失
造的步伐。
修， 生活环境不断恶化。因此生活
［参考文献］ Ｆ２９３ ［文献标识码］ Ａ ［文章编号］ １００５－ ２７８Ｘ（２００７）０３－ ００５９－ ０４ ［收稿日期］ ２００６ 年 １１ 月 ［作 者 介 绍］ 李 倢 （ １９７２～） ， 女 ， 中 国 社 会 科学院城市发展与环境研究中心助研、 博士。
插图供稿： 刘寿江 编辑： 李 菁
而 “平 改 坡 ”是 指 在 建 筑 物 结 环 境 状 况 是 决 定 更 新 改 造 迫 切 性
构许可、地基承载力达到要求的情 的一个首要因素。
况下， 将多层楼房平屋面改造为坡
从经济学角度来讲， 决定住宅
屋顶， 以达到改善建筑物功能和景 更新改造的一个根本性因素就是
观效果的房屋修缮工程。
其土地收益与更新改造费用的大
活需求， 因而亟待更新改造。然而 本维持现状， 或进行小规模改造。
由于这一部分小区数量庞大， 且各ຫໍສະໝຸດ 同时， 周边环境也是决定土地
小 区 的 生 活 质 量 以 及 各 小 区 所 处 收益的一个重要因素。周边配套设
区位及周边环境之间的差异较大， 施的完备与否， 直接影响到小区地
不能也不应同时进行更新改造， 因 价以及居民生活。
城市 ２００７．３ ５９
城市 城市管理 ｃｉｔｙ
目前北京市共有住宅项目（ 含 住宅组团、单栋住宅） ４１８５ 个， 总建 筑面积约 ２．４ 亿平方米。逐年建成 投入使用的小区总数和总建筑面 积呈增长趋势， 其中 １９９０ 年以前 建成投入使用的老旧住宅项目共 １５８２ 个， 总建筑面积约 ５８５０ 万平 方米， 约占目前北京市小区总数的 ２／５， 建筑面积总数的 １／４。由于老旧 小区普遍人居环境较差， 因此亟待 更新改造的老旧小区将是一个庞 大的数字。
的可利用资料较少， 且完整性及系 统性较差， 故此次研究所采用的统 计数据及指标体系存在一定的局 限性， 希望能为科学评估老旧小区 更新改造作出积极尝试。今后随着 居住小区配套设施调查以及城镇 房屋安全管理数据库的实施和建 立， 关于小区属性的可利用数据的 逐步完备， 指标体系的局限性可望 得到改善。
境中等， 所以应着眼于未来， 略作 墙体粉刷等局部更新， 基本维持现 状。从周边环境与城市发展的角度 综合考察， 进一步等待开发时机。
三、小结 针对老旧小区更新改造需求 的日益突出， 本论文尝试建立评估 体系对老旧小区更新改造分类及 时机进行评判。依据理论及可利用 资 料 分 生 活 环 境 、区 位 和 周 边 环 境 三个方面， 采用具有可操作性的 １４ 个指标进行更新改造分类评估， 并 分类举出具体案例， 提出在确保生 活环境的前提下， 应根据土地收益 和更新改造费用来决定老旧小区 更新改造的定位和时机。在改善人 民居住环境的同时， 尊重市场规 律， 减少社会费用， 维护长期及社 会总体效益。 然而由于我国关于小区属性
城市 城市管理 ｃｉｔｙ
李倢
北京亟待更新改造
老旧小区的现状及评估
一 、亟 待 更 新 改 造 老 旧 小 区 的 基本状况
（ 一） 北京市老旧小区基本状 况