复习题
一、单项选择题
1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是（）。
A、空间直线距离
B、交通路线距离
C、交通时间距离
D、至市中心距离
2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
3、房地产估价中的价值，一般是指（）。
A、使用价值
B、交换价值
C、投资价值
D、账面价值
4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A.20
B.40
C.50
D.60
6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。
A、开发时间结束时的时间
B、购买待开发房地产时的时间
C、房地产的现时价格资料
D、估价人员选取的价格资料
7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A、资本化率应较高，价值较低
B、资本化率应较低，价值较高
C、资本化率应较高，价值较高
D、资本化率应较低，价值较低
9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
10、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
11、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A、195
B、210
C、213
D、217
13、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。
一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。
A、40
B、100
C、160
D、200
14、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。
该房地产目前的价值为（）万元。
A、923
B、1111
C、1353
D、1872
15、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
16、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。
该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。
A、2600.00
B、2386.30
C、2832.84
D、3003.45
17、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
18、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A、估价时点
B、搜集该可比实例时
C、进行房地产状况修正
D、成交价格所反映
19、收益法适用的条件是房地产的（）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
20、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。
A、457.40
B、476.98
C、686.10
D、715.48
二、多项选择题
1、成本法中的“开发利润”是指（）。
A、开发商所期望获得的利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润
D、开发商所能获得的税后利润
A、开发商所能获得的税前利润
2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度
B、临街状况
C、容积率
D、使用年限
E、周围环境
3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A、深度百分率
B、资本化率
C、收益率
D、物价指数
E、其他价格修正率
4、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。
A、一般物价上涨率
B、餐饮业利润率
C、国内生产总值增长率
D、特殊物业投资收益率
E、土地开发利润率
5、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。
A、求得的路线价已是正常价格
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E、路线价是标准宗地的平均水平价格
6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A、农用地改为非农建设用地
B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、住宅区内道路禁止货车通行
D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E、常常遭受洪水威胁
7、权益是房地产中无形的部分，包括（）。
A、权利
B、权力
C、利益
D、收益
E、利润
8、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定的。
A、规划用途
B、新旧程度
C、规划限制条件
D、所在地区未来经济状况
E、投资者管理水平
10、从某种意义上讲，房地产价格是（）。
A、个别人的价值判断
B、估价人员的主观定价
C、由市场力量决定
D、市场参与者集体竞价的结果
E、由交易双方委托经纪人确定
三、简答题
1、什么是房地产？房地产有哪几种存在形态？
2、房地产的自然特性有哪些？
3、房地产估价报告撰写的要求有哪些？
4、成本法估价的操作步骤。
5房地产价格影响因素
三、计算题
1、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。
假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。
请求取该写字楼的净收益并计算其收益价格
2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
3、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。
试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
4、评估某块城市规划确定的住宅用地，土地总面积为1500平方米，估价人员在附近地区调查得到了A、B、C、D、E五宗类似交易实例，
（1）收集有关具体资料如下表：
（2）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
注：表中的价格指数为定基价格指数（以2002年1月为100）。
（3）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
试运用上述资料选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该土地2004年9月20日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。