35-49岁的中年人口数变化不大，未来功能齐全、 规模适中的舒适型住宅为主要需求方向
➢ 享受型房地产市场需求迅速上升
50-64岁中老年人口数量剧增，到2025年可能上升 至30%，未来高品质、高性能住宅的需求量将猛增
➢ 便利型房地产市场为新的发展方向
65岁以上的老年人口数量持续上升，专门适用 于老年人的老年公寓、亲情住宅等特殊性住宅将 成为未来一个新的发展方向
2.对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他肯定没有 好处，因为房价大落，资产会缩水。
3.国家宏观调控
房地产市场需求结构变化预测
房地产市场需求结构随人口年龄结构变化 而变化
➢ 简单型房地产市场份额下降
随着20-34岁的青年人口数量下降，其简单型住宅 需求量随之减少
➢ 舒适型房地产市场占据市场主体地位
适龄购房人口总数的持续减少， 以及老龄化社会特征逐步显现， 将会对房地产市场产生很大 影响
中国家庭规模减少趋势能在一定 程度上抵消人口下降带来的影响， 但空间有限
房地产市场需求量会受到一定影响，同时 不同功能类型的住宅结构有所变化
随着第一产业从业人员逐步向第二三产业 转移，商业地产将迎来新的高速发展期
房价空间
房价的构成主要包括土地成 本、建安成本和项目经营期 间的费用、税金及附加等内 容，从房价的构成来看。再 加上开发利润。从这几部分 分析，房价增长速度会有所 减缓，但房价下跌的可能性 不大。
原料供应
由于投资的过度旺 盛等因素影响导致 建材价格的持续上 涨，从长期来看， 原材料供应紧张趋 势仍将延续。
卖方市场
随着房地产金融支持力 度的逐年加大，从资金的角 度看。商业贷款和公积金贷 款的双重支持下，市民潜在 购买力成为现实购买力，巨 大的市场需求快速形成。
国民经济
供求 失衡
房地产市场需求旺盛， 从更深的层次讲。房地产业 快速发展还得益于国民经济 持续快速健康的发展、人民 收入水平的提高。
家庭结构
整个房地产市场主体中，从以上的分析可以 看出。大多数人不希望房价的下跌。为了实现整 个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定， 进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼 点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出 台的政策也是出于同样的目的而且只能更加缓和。 因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将 会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居 民的收入水平相适应。
房地产市场需求
投资性需求和投机性需求，宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期 内这部分需求肯定会大幅度下降。但是从长期看，利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠 道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问 题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，下一波行情中继续推高 房价。
影响因素
政府尤其是地 方政府同时也 是房地产市场 的利益参与和 分配者
房地产业和其 他行业的高度 关联性，中央 政府希望房地 产能够发挥其 拉动作用，从 而保持经济的 增长速度
地方政府对土 地收益的高度 依赖决定了不 会希望房价的 大幅度下跌
中央政府不仅 要单独承受房 地产业过快增 长所带来的金 融风险、国土 资源浪费的成 本，也要单独 承受房地产所 可能带来的诸 如财富分配失 衡等一系列的 隐性成本
土地因素 土地成本持续上涨而住房 需求的快速增长，从长期 来看，一定程度上推动了 地价上涨。而拆迁工作的 进一步规范也相应增加了 拆迁补助费用。土地出让 金也是当地政府进行配套 基础设施的资金来源。
下跌不足
房地产开发企业的人 力成本将会持续上涨， 同时房价下跌的动力 不足
1.住房的最终消费者居民。肯定希望房价下跌，以实现他住房需求
——摘自 国家统计局投资司王明亮先生
武汉房价图
截止日期：2012.2
第二种观点：
短期内，需求会受到一定的影响；长期 内，房价下跌的可能性不大。
7000
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0 1996
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2012
第三种观点：
居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾 近几年内会持续存在严格的宏观调控政策 下，近期内房地产价格增长速度会有所回 落，但回落幅度不会太大；从长期看，房 地产价格将呈现持续小幅升高的态势。
1. Title 生活需求
2. Title 改善Hale Waihona Puke 求3. Title 投资需求
4. Title 投机需求
生活需求和改善需求是刚性的其变化也是有
规律可循的宏观调控的新形势下，部分消费者预期 房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待 购，但从长期看，这部分需求是客观存在而且数量 巨大，也是必然要释放出来的
1987年 房价飙升3倍
1988年 房价下降 地王拉升房价
1992年 房价再次下降
2007年 房价飙升3倍
2008年 房价下降 地王拉升房价
预测： 2012……
以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可 以见兴替；以人为镜，可以知得失。
----《资治通鉴》
中国房价会出现泡沫吗？
当前，从经济学家到平民百姓，许多中 国人都在议论人民币升值、房价大涨、股 市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何 其相似。有一些人提出了善意的担忧，中 国是否会重蹈日本的覆辙？
中国普遍三口之家，原 本联合家庭普遍解体。
启动资金
利率过低和投资渠道单 一，国内大量储蓄资金以及 闲散资金找不到更好的投资 渠道时，纷纷流入国内房地 产市场。人民币升值压力的 存在吸引了大量国际游资入 驻房地产
中日房价对比
日本
中国
1985年 日元升值
2005年 人民币升值
1986年 资金流向房产
2006年 资金流向房产
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关于中国房地产未来发展趋势 的分析报告
21世纪我们普遍思考的问题
中国房地产价格未来会下降吗？ 中国房地产价格还会继续升温吗？ 中国房地产所谓的泡沫经济实际怎样？ 2012世界末日，我们还需要房子吗？ ……………………………………
稳
降
定
降
降 涨涨涨！！！
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中国房地产价格未来会下降吗？
从宏观角度来看，全国范围内房价的 增长速度将会有所回落，并保持相对稳 定，最终基本上和居民的收入水平相适 应。