中国房地产中介市场发展现状和趋势随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。

二手房市场在各地开始兴起。

于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。

房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。

由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。

不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。

我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。

纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。

第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。

这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。

第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。

第三阶段为1995年到1999年。

随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。

房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。

房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。

而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。

其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。

广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。

各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。

中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。

事实表明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。

房地产中介在经济发展中的作用越来越重要，各级政府都十分重视这一产业的发展。

房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1． 特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。

如：上海已有4000多家中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介服务，北京也有近2000家中介商。

2． 形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。

3． 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。

目前房地产中介业发展面临的主要问题 ：1．缺乏专业的人才，影响产业的提升。

房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。

因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。

因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。

但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。

他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。

随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。

专业人员的缺乏是影响房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。

2．房地产中介缺乏消费者的普遍认同。

目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。

近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。

如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所面临的另外一个问题。

3． 房地产中介市场竞争激烈，中介商生存率低。

虽然社会对房地产中介的需求在逐步放大，但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想，不确定因素佷多，充满风险。

房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不太规范，市场准入制度不完善，进入门槛较低，操作不规范，信誉较低，竞争手段和方式落后，市场竞争十分激烈，许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。

导致当年房地产中介商的生存率很低，如：郑州市仅仅只有30%，上海和北京市场相对成熟，生存率也只有40%。

一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不断地向纵深发展，房地产市场的潜力在不断地释放，中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一潜在巨大的市场，不断地涌入这一市场，另一面，大量的中介公司竞争无力，而退出这一市场。

中国即将加入WTO的事实预示着外商将给中介商带来更多的市场机会，同时行业管理也将与国际接轨，竞争势必会更加激烈，尤其是国外的各大房地产中介机构已经看好中国这一潜力巨大的市场，开始进入中国房地产中介市场。

如：全球最大的房地产中介机构美国21世纪不动产利用其品牌优势和体系优势，采用特许经营的手段进入中国房地产中介市场，已经在北京、上海、郑州、厦门、温州等地开展业务，并取得了成功，此外还有来自美国的COLL BANK、ERA等国际知名房地产中介体系在拓展业务，再加上国内的上房置换、北京的我爱我家，以及台湾的太平洋等中介机构，都在争夺市场份额，面对新的形势，中介商尤其是大量的中小中介商在机会和挑战共存的这一市场中如何防范风险，如何建立自身的竞争优势求得生存和发展，将是各个房地产中介商所要考虑的首要问题。

可以相信未来的五年将是中介市场不断整合除清的时期。

以下几方面将是房地产中介商适应市场竞争的努力方向，同时也是房地产中介市场发展的大趋势。

1． 塑造客户对自身服务的信任和忠诚，树立中介品牌。

客户对中介商的不信任是目前中介商发展主要障碍，谁能够通过对客户的优质服务赢得客户的信任和忠诚，谁就赢得了市场。

品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。

随着中国加入WTO，以及市场化改革的推进，消费者的品牌意识在逐步的加强。

服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。

当前，房地产产品众多，房地产经纪企业众多，市场竞争日趋白热化，一批具有实力、规模、运作规范的房地产经纪企业为巩固市场，提高市场占有率，注重增强企业竞争力，通过各种手段，塑造服务品牌，建立起独特的服务机制，真正视客户为上帝，以真诚的服务，在客户心中树立起威信，在竞争中脱颖而出，成为名牌企业。

而一些专业水平差、人员素质低、操作不规范的经纪企业将被市场无情淘汰。

谁拥有品牌，谁就拥有客户，拥有市场占有率。

房地产经纪业的发展过程，就是一个成长的过程，就是其自身形象及服务品牌不断塑造、不断锤炼的过程。

品牌是一种无形资产，其价值是不可低估的，在房地产中介企业的资本扩张中越来越受到重视。

国内许多中介商已经开始采取这一策略开拓中介市场，如：上海的上房置换，北京的我爱我家等。

上房置换在上海已经有200家连锁店，品牌宣传已向长春、昆明、四川等地扩展；我爱我家也有47 家，其品牌宣传已经进入江苏等地。

并已经取得了一定的业绩。

将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。

知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。

2． 不断地培训经纪人，提供专业而规范的服务。

消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供最专业的服务，两方面的含义：一是从业人员要有专业基础知识，二是其要有专业化操作水平，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询。

从业人员素质低，是目前我国大多数房地产经纪企业存在的一大问题，也是致使该行业自身形象难以树立以及难以普遍为社会所认同的一个重要原因。

此外，我国对房地产经纪人的培训十分不完备，因此，经纪人提供的服务难以达到专业水准。

随着我国房地产市场逐步发育、完善，对房地产经纪企业的服务内容、质量和水平提出了更高的要求，如开展房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询、营销顾问、房地产市场调查以及外立面、户型设计等等。

谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立自身的竞争优势。

3．不断地业务创新，与专业的其它服务企业联合，提供全面和增值的服务。

客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、手续办理、抵押贷款、抵押担保、装饰装修、绿化、建材、搬家等多方面的服务，目前的中介商能够提供的服务还很不全面，而谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，从而降低消费者的交易成本，谁就能够吸引客户，赢得客户，提高知名度，从而确定自身的竞争优势。