一、市场产品特征1)建筑规模：2)建筑类型3)户型4)客户5）价格二、居住人群特征1、自有居所人群：2、租房人群：三、项目经济指标分析1、地块概况：2、项目经济技术指标3、生活便捷程度状况分析4、优劣势分析：5、开发思路指导：四、产品定位五、产品设计1、总平布置2、建筑设计3、园林及
会所设置4、户型设计要点六、项目命名
一、小户型定位支持要素分析
1、地段支持
小户型产品的地段支持因素主要有两个方面，一是小户型产品本身的绝对地理位置，二是小户型产品的心理位置。

（1）小户型产品的绝对地理位置主要是指小户型产品的地理坐标位置，其关系要素有该地和核心商圈的绝对距离，同时也关系到周边的交通条件、社区与街区功能规划、街区商业成熟度等因素。

与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要的因素。

一个商业业态完整的商圈，拥有一流的服务设施，交通系统发达，街区商业成熟，时尚氛围浓厚。

这些地段内，聚集了大批的高文凭、高学历的文化精英。

与之相匹配的是他们的高收入与高消费。

从某种程度上讲，他们就是这个城市时尚消费的代言人。

而且他们对小户型产品有一定的需求。

（2）小户型产品的心理位置，其关系要素有与核心商圈的心理距离、与时尚消费圈连接的紧密程度、与前沿思想潮流圈结合的紧密程度。

与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不同，对一个地理位置的认识也不同。

但是通常而言心理距离的远近，在城市内，与公交系统的发达及未来社区与街区功能规划密切相关。

公交系统越繁荣的地方，人们的心理距也就越近。

街区的未来功能规划越齐全，在未来的若干年时间内，依据项目所在地与周边各商业中心的地理连接而产生的机会也会拉近人们的心理距离。

这种心理上的不同认知感，对小户型的营销显得尤为重要。

2、经济环境支持
小户型产品的经济环境支持主要与项目所在地经济产业业态密切相关。

如果项目所在地的经济支柱产业为第二产业，小户型需求将非常有限。

第二产业繁荣的区域相对来说年轻白领数量不足，在客户绝对量方面有劣势。

如果项目所在地第三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈。

这种状况随着第三产业的繁荣而愈加强烈。

第三产业不仅带来大量的年轻的知识精英，改变了当地的人居结构，让当地彻底变为年轻人的社区，也给当地社会的价值观与区域精神带来变革，让人们更加崇尚独立，崇尚创新。

大量的年轻城市知识精英本身的产品需求，与他们激发的当地崇尚自立后的年轻人的需求共同构成了小户型产品的总需求。

3、项目自身条件
一般来说，小户型产品规模相对较小，用地少，容积率较高。

如果地块本身占地面积大，容积率不高，做小户型产品存在一定的难度。

二、定位分析
1、客户定位
小户型产品的消费群体一般可以分为两类：一类为市场上的投资客；一类是年轻白领。

对第一类投资客来说，他们区域分布广、年龄区间大、职业背景复杂，从这些方面分析，难以归纳其具象的特征。

但他们通常都具备两个相同的共性：其一，有一定的经济实力，都比较精明；其二，任何投资客都是为了获取投资回报，在购买行为发生前，他们看重的是项目的升值价值。

对第二类客户年轻白领来说，家庭组成一般为两人世界或单身贵族。

他们有稳定的收入，敢于消费，把消费当成一种乐趣。

他们年轻、前卫、时尚，追逐潮流，享受生活，对新鲜事物接受快。

由于经济能力有限，购买小户型作为过渡。

这类消费者在购买的时候更关注项目交通的便利性，对公交系统有一定的依赖性，希望项目周边有便利的生活配套，有比较繁华的
商业配套，对噪音干扰、景观没有太多的要求，容易发生非理性购买行为，感性化比较重，有时仅是凭借自己一时的喜好而产生购买念头。

2、产品定位
小户型的产品要素支持主要是指为使小户型产品更具个性，对小户型产品的外立面设计与颜色进行调配；为使小户型产品的使用功能更大程度的认同，而对小户型产品户型进行更为合理的设计，同时在设计中融入个性时尚气息。

在产品设计中，在某个或几个地方增加特色设置，更能加强项目吸引力。

户型配比的确定主要有两个因素，一是项目自身条件；二是市场现状及发展趋势。

针对项目自身条件，从项目定位，比如说酒店式公寓、行政式公寓等等。

不同的项目定位决定着不同的户型配比。

市场现状及发展趋势含盖了可比项目户型配比及其销售状况，未来潜在对手的户型配比，各个户型的推盘量占比等方面因素。

三、专题分析——精确性定位可行性
所谓精确性定位，是指项目在客户定位上只针对某一个行业、某一个阶层或某一个区域。

同时在产品上进行量身定做式的设计，在活动安排、媒体选择、广告表现等各方面都针对这部分消费群体来实行推广。

通过大家的讨论我们认为小户型产品的精确性定位可行性更高，但也要综合项目所在地的市场情况及定位的目标客户类型而定。

1、不能盲目地只引进概念而忽略市场情况。

比如说一个LOFT产品，其目标客户主要是针对艺术类、设计类的超前卫时尚人士，在一般的二线城市，这种客户群体相对就少，销售难度大，那么项目存在的风险也大。

产品的定位要根据市场状况及项目自身条件综合考虑，没有市场的定位难以存活。

2、不能盲目地推销产品概念而忽略产品本身
项目推广须建立在产品品质上，一个酒店式公寓就必须具备酒店式服务内容，否则给客户的感觉象是空壳，空有口号，而无实质内容。

3、链式销售
精确性定位的产品在销售上可采用链式营销，链市式销售的意思就是从项目前期到项目后期围绕目标客户来做，其关键在于目标客户分析。

通过对目标客户的详细分析，在产品特色打造、营销推广等方面做到有针对性。