中山市城市更新单元计划论证报告编制指引（征求意见稿）中山市城市更新局2019年11月目录第一章总则 (6)1.1【编制目的】 61.2【编制意义】 61.3【编制依据】 61.4【编制原则】71.5【适用范围】81.6【编制单位】8第二章编制内容 (8)2.1【城市更新单元划定】82.2【城市更新单元分类】92.3【城市更新单元命名】102.4【基本情况】102.4.1地理位置102.4.2社会经济发展情况112.4.3意愿调查情况 112.4.4基础数据调查情况112.4.5范围核定112.4.6现状问题综述 122.5【相关规划衔接情况】122.5.1国土空间总体规划122.5.2城市更新（“三旧”改造）专项规划132.5.3控制性详细规划132.5.4相关规划132.6【更新单元规划情况】132.6.1更新必要性132.6.2更新单元细分 142.6.3单元发展策划 142.6.4用地规划意向 142.6.5开发建设总量控制要求152.6.6道路及交通设施规划 152.6.7公益性设施规划162.6.8历史文化保护 162.6.9空间设计要求 162.6.10规划实施监管172.6.11控规调整内容172.7【总体管控要求】172.8【相关专题论证】182.8.1片区统筹论证 182.8.2控规调整论证 182.8.3历史文化保护论证192.8.4市政基础设施承载力论证192.8.5海绵城市论证 202.8.6交通承载力论证报告 202.8.7其他论证内容 21第三章技术要求 (21)3.1【片区统筹论证编制要求】213.1.1片区统筹适用条件213.1.2统筹论证原则 223.1.3片区更新定位与目标 233.1.4片区用地功能统筹233.1.5城市基础设施统筹233.1.6城市干道系统统筹233.1.7公益性用地统筹233.1.8分单元实施更新控制要求253.2【更新单元细分工作要求】263.2.1单元细分类型 263.2.2单元细分划定 263.2.3特殊情况313.2.4更新单元面积比例要求323.3【公益性设施配套管控要求】333.3.1管控对象333.3.2配套原则343.3.3配套要求353.3.4控制规划人口规模上限363.4【开发建设总量控制要求】363.4.1计算规则363.4.2控制要求413.5【空间设计管控要求】423.5.1管控原则423.5.2控制标准423.6【规划实施监管要求】433.6.1项目分期实施要求433.6.2必须政府主导改造的项目类别433.6.3不得自行改造的项目类别44第四章编制成果要求 (44)4.1【纸质成果】444.2【电子数据格式】45第一章总则1.1【编制目的】为强化规划统筹，有序推进全市城市更新工作，规范“城市更新单元计划论证报告”（以下简称“论证报告”）的编制，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》、《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》和《关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的实施意见》的要求，制定本指引。
1.2【编制任务】本指引所指的“论证报告”是城市更新单元计划申报材料的重要组成部分，是充分论证单元更新合理性，平衡多方诉求、实现多部门协同决策的重要工作平台，是调整优化城市更新所在片区控制性详细规划，制定城市更新单元规划的前期论证阶段，是改造项目规划方案和城市更新单元规划编制中应直接落实、不得调整与变更的重要管控内容及其技术要求。
1.3【编制依据】“论证报告”应当依据已批城市更新专项规划、已完成的更新意愿调查和基础数据摸查成果、经济可行性论证报告、社会风险评估报告进行编制，须符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市总体规划）、专项规划等上层次规划要求、并与城市设计、控制性详细规划和村庄规划相衔接，执行国家、省、市政府相关政策文件，遵照国家规范和本市技术标准开展编制。
1.4【编制原则】（一）强调整体统筹城市更新是实现城市土地二次开发的重要手段。
“论证报告”应注重对城市重点发展地区的统筹，强调整体性更新，协调政府、市场与权利人的多方利益，划定更新单元并明确更新重点和管控要求。
（二）保障公共利益城市更新是完善城市各项设施配套、改善交通的重要途径。
“论证报告”应落实上层次规划的各类公益性设施和用地，优先保障城市基础设施、公共服务设施以及城市其他设施用地，鼓励整体连片改造，并按容量增加公益性设施和用地。
（三）体现科学规划“论证报告”应当充分开展规划范围的土地、房屋、人口、产业、社区服务以及各类设施等的现状数据调查，科学合理规划布局和建设总量，广泛的公众参与，创造宜居宜业生活环境。
（四）守住城市底线“论证报告”要高度重视生态文明建设，对城市历史文化底蕴深厚地区，不急功近利，不大拆大建，严格遵守生态控制线，划定各类保护范围，提出保护要求与建设控制。
1.5【适用范围】中山市行政区域内，需要编制城市更新单元规划的更新项目，应按照本指引要求开展“城市更新单元计划论证报告”的编制。
1.6【编制单位】城市更新单元规划方案编制应由具备乙级及以上城市规划设计资质的规划编制单位承担。
第二章编制内容2.1【城市更新单元划定】（1）城市更新单元原则上由《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划》划定，是一个完整的功能区。
（2）城市更新单元范围的划定，宜结合宽度15米及以上城市道路、控制性详细规划（以下简称“控规”）单元分区、产权界线、行政边界以及自然地貌等进行划定，其形状较规整、四至界线清晰、相对成片。
（3）一个更新单元可以包括一种或两种更新类型，也可以包括一个或若干个更新项目。
（4）一个城市更新单元规模不宜小于100 亩，且不大于500亩，“工改工”更新项目除外。
2.2【城市更新单元分类】城市更新单元的类型原则上根据专规、各上位规划和相关规划确定，包括产业提升类、产城融合类、商住类、综合类、公益类和综合类，具体如下。
（1）产业提升类更新单元，即“工改工”、“工改M0”更新单元。
包括：规划为普通工业用地（M1、M2、W类用地）、且不含居住、商业等用地的更新单元；符合《中山市新型产业用地管理暂行办法》相关规定，规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元。
（2）产城融合类更新单元，指规划为产业用地（M、W类用地及新型产业用地）用地规模占比不少于50%的更新单元。
（3）商住类更新单元，指规划以商业、居住用地（即R、B 类用地）占比不少于50%的更新单元。
（4）公益类更新单元，指规划为公益性用地（A、S、U、G类用地）为主和改造为生态景观、公园、农林畜牧等用途的为主的用地，占全面改造项目范围用地比例应不低于50%。
（5）综合类更新单元，指包含产业（M、W类用地及新型产业用地）、居住（R类用地）、商业（B类用地）、公共设施（A、S、U、G类用地）等多种类型用地的更新单元。
2.3【城市更新单元命名】（1）城市更新单元原则上由中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划划定，是一个完整的功能区。
更新单元统一以“xx镇/区+xx社区/村+xx（特征词，一般指详细地名或自然村名，原则上不超过5个中文字符）+xx（功能类型，包括产业提升类、产城融合类、商住类、公益类、综合类）+更新单元”的格式进行命名。
（2）更新单元名称中不应出现“改造”、“项目”或“三旧”改造标图建库号等文字表达。
2.4【基本情况】2.4.1地理位置该项内容须说明城市更新单元的区位及其与周边地区的相互关系。
2.4.2社会经济发展情况该项内容应采用图表结合的形式，说明更新单元所在地区的发展历史沿革、产业发展状况和经济发展水平、人口和就业状况、自然景观和人文环境状况等因素。
2.4.3意愿调查情况该项内容应当以图表结合的方式，说明城市更新单元的更新意愿调查成果结论，重点表达各类更新意愿的统计数据和空间分布情况。
2.4.4基础数据调查情况该项内容应当以图表结合的方式，说明城市更新单元的基础数据摸查成果结论，重点表达各类土地、房屋信息的分类统计情况和空间分布情况，如：国有用地情况、集体用地情况、现状已建用地分类、规划条件情况、已征未建土地情况、有证建筑面积与分布、无证建筑面积与分布等。
2.4.5范围划定（1）单元范围微调须对单元范围进行微调的，应遵循以下原则，并对微调的原因与调整具体情况进行详细说明。
城市更新单元范围应依据专规要求划定；可根据意愿调查和基础数据摸查情况进行微调，其比例不得大于专规确定单元范围的±20%。
（2）单元范围说明该项内容须说明核定后城市更新单元的四至范围及规模。
2.4.6现状问题综述在调查2009年度和现状土地利用变更情况的基础上，该项内容应当对更新单元内的人口规模、用地现状、历史文化、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面进行调研梳理，并用图表与文字简介的方式说明空间分布、位置、数量和规模等情况，综合评述更新单元现状存在的各类问题。
2.5【相关规划衔接情况】2.5.1国土空间总体规划该项内容应当说明国土空间总体规划（城市总体规划、土地利用总体规划）、国民经济和社会发展规划等上层次规划的要求，重点说明城市更新单元与国土空间规划的“三区三线”、总规的“三区四线”之间关系，衔接省市重点项目、城市紫线、生态控制线、工业区块保护线等控制要求。
2.5.2城市更新（“三旧”改造）专项规划该项内容应当说明城市更新单元在“专规”中的定位、更新方向和更新目标，重点说明专项规划对单元所在更新政策分区、设施配套等方面的管控要求。
2.5.3控制性详细规划该项内容须解读城市更新单元所在片区的已批“控规”，衔接规划道路系统、公共服务设施和市政设施建设要求，优化控制性详细规划法定图则各项控制要求。
2.5.4相关规划该项内容应当解读与衔接城市更新单元所在地区的历史文化保护规划、城市设计与景观通廊规划、各类专项规划、村庄规划、城市设计等规划内容，分析并整理对城市更新单元的各项规划管控要求。
2.6【更新单元规划情况】2.6.1更新必要性该项内容应当在解读城市更新单元的各上层次和相关规划的基础上，综合评述规划要求与现状发展间存在差距，论述更新单元内的项目发展诉求，归结出更新单元的更新必要性。
2.6.2更新单元细分根据省市相关政策结合更新单元实际情况，该项内容应当通过细分城市更新单元，以确定各类改造项目的具体范围。
（详见“3.2【更新单元细分工作要求】”）2.6.3单元发展策划（1）发展业态分析公益类除外的各类城市更新单元，须按照“2.2【城市更新单元分类】”的要求，在理清城市更新单元现有产业基础、分析周边地区产业发展趋势的基础上，研究其规划产业或商业业态升级方向、类别和策略，并重点说明各类规划产业或商业业态的具体空间分布和意向建设规模等相关情况，纳入规划实施建议中给予监管。