加速期（本 世纪初-至 今）
大规模 专门化 改造
城市提升 完善期
城中村、历史街 区、老商业区、 旧工业区、旧仓 储区、旧居住区 等
更新内涵规模扩大，方 式更多样；政府积极参 与 ，出 台 一 系 列 政 策法 规，并成立专门机构。
现实问题复杂性造成改造难度加 大；忽视社会问题和市场需求； 土地投机现象
案例解析——商业服务业用地（工改商 M/C）
区位情况 修正系数
距离站点 （米） 0-200
车站综合定位 综合枢纽站 +0.60 一般站 +0.40
A3
200-500
+0.40
+0.20
FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1来自A2） ×（1+A3）
基于以上规定，本项目容积率上限=FAR基准*（1+A1）*（1+A2）*（1+A3）=5.27，
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳
的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善 经济和社会的可持续发展 就业率的增加 教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系
蔡屋围“京基100”
福田金地岗厦
城市更新的类型 类型三：拆除重建类
具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象：
（1）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村
区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
（2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。 （3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。
本项目开发建设用地面积为10000㎡，容积率取5.27时，总建筑面积为52700平方米。
要点解析
2：地价计算
拆除重建类城市更新
城中村部分
建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋 村拆除重建
平山大园工业区（北区） 整治前四川大厦 整治后四川大厦
城市更新的类型 类型二：功能改变类
• 综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构。
华侨城创意文化园三期 华强北电子市场（工改商）
城市更新的类型 类型三：拆除重建类
• 具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆 除重建方式实施城市更新。
分别测算其“工改工”与“工
改商”容积率。
要点解析
1：开发强度
案例解析——新型产业用地（工改工 M1/M0）
标准≤ FAR规划≤深标
基于以上规定，本项目容积率可取3.5—6.0。本项目开发建设用地面积为 10000㎡，容积率取上限6.0时，总建筑面积为60000平方米。
要点解析
1：开发强度
FAR基准 A1 A2
公告基准地价 50%OFF!!
鼓励发展产业地价修正系数修正
FREE
要点解析
2：地价计算
拆除重建类城市更新
工业区升级改造项目（工改商/居）
升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的， 原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计 算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；
式中：FAR1、FAR2、FAR3——地块基于各类单一用地功能可允许的容积率； K1、K2、K3——地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。
容积率调整
在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、 交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可 在本标准与准则的基础上适当提高。
4.城市更新规划流程架构与成果内容
5.城市更新规划特点与难点
以《深圳市城市更新办法》为基础，深圳已初步建立起面向实 施的城市更新技术与制度体系。
《深圳市城市更新条例》 《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 制定中
第一层次：法规层次
已颁布
第二层次： 管理层次 第三层次： 操作指引层次 第四层次：
5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规
划建设控制标准》要求。
标准规定
容积率下限
≤
容积 率
≤
深标规定
容积率上限
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
混合用地容积率
FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…；
深圳市城市更新单元规划
规划篇 敬宏愿
2014年4月
1. 城市更新规划的背景 2. 城市更新规划概念 3. 城市更新规划的规范体系 4. 城市更新规划流程架构与成果内容 5. 城市更新规划特点与难点
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系
4.城市更新规划流程架构与成果内容
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
案例解析——同一用地“工改工”与“工改商”
用地面积：
地块位于南山蛇口地区，地块 用地面积约 13000 平方米。 用地性质为工业用地（M1） 。 交通条件： 用地仅南北两侧邻市政道路。 未来地铁十号线的工业六路站 距本案300米附近。
物质对象变化——规模增加，改造类型多样化
结论：
总体 发展 趋势
利益主体变化——多元化
运作模式变化——市场化运作为主，政府更多涉入
管理机制变化——专门化、规范化
深圳城市“三旧”现状
城中村
全市城中村面积108.7平方公里 ，总建筑面积1.5亿平方米。
旧工业区 全市旧工业区面积144.7平方公里 ，总建筑面积4.78亿平方米。 旧城区
城中村 全市旧城区面积15.3平方公里 ，其中旧居住区6.0平方公里，工商 住混合区5.7平方公里，历史文化保护区3.6平方公里。 老商业区
旧仓储区
旧工业区
旧居住区
深圳已公告城市更新单元
至2013年深圳已公告城市更新单元计划约450项
福 田 罗 湖 南 山 龙 岗 宝 安 龙 华 坪 山
. . .
式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率； A1、A2——微观区位影响条件修正系数。
密度
用地
FAR基准/
分区
性质
容积率上限
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
居住用地、商业服务业用地容积率
FAR规划＝ FAR基准 ×（1+ A1）×（1+A2）…；
式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率； A1、A2——微观区位影响条件修正系数。
老旧建筑为主
发展期（90 年代初-本 世纪初）
粗放式 成片改 造
旧村、老工业区 以市场为动力的自发式 城市快速 建筑、小型地块、 更新为主；政府开始参 扩张期 旧商业中心 与局部片区改造
改造手段单一、忽视对人居环境 的要求、改造强度过高、突破上 层次规划控制指标等；缺乏整体 统筹规划；“城中村”问题
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施；
（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
城市更新的类型 类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
商 居 业 住 服 用 务 地 业 用 地
居住用地地块仅选取其中最大值修正
地块 大小 大小
周边 道路
站点 半径
修正 修正 系数 系数
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
要点解析
1：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行，
下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价 按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正 系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。