三、敏感性分析
敏感性分析，是通过测定一个或多个不确定因素的变化所导致的决策评价 指标的变化幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而 对外部条件发生不利变化时投资方案的承受能力作出判断。
敏感性分析的目的: （1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的 原因，并为进一步进行不确定性分析提供依据。 （2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益变动的范围或极限值， 分析判断项目承担风险的能力 （3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中 选出不敏感的投资方案。
房地产项目不确定性分析的方法：主要是盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析
二、 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析的目的就是通过分析产品产量、成本与方案盈利能力之间的 关系找出投资方案盈利与亏损在产量、价格、单位产品成本等方面的界限， 以判断在各种不确定因素作用下方案的风险情况。
盈亏平衡分析的基本假设（线性盈亏平衡分析基本假设） （1）产品的产量等于销售量； （2）单位产品的可变成本不变； （3）单位产品的销售单价不变；
第六章 房地产开发项目的可行性研究
本章内容
可行性研究的概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发经营方案与评价参数的选择 房地产开发项目投资与收入的估算 房地产开发项目财务报表的编制 风险与不确定性分析
可行性研究报告的撰写
第一节 可行性研究概述
一、可行性研究的含义和目的 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经
建筑安装工程费 公共配套设施建设费 基础设施建设费
单元估算法
估 算
单位指标估算法
方
法
工程量近似匡算法
概算指标法
管理费
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经 营活动而发生的 各种费用。主要包括：管理人员工资、
职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会 经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、 审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技 术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、 业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以 及其他管理费用。
二、可行性研究的步骤 接受委托 调查研究
方案的选择和优化 财务评价和综合分析 编制可行性研究报告
第三节 房地产开发项目策划与基础参数的选择
区位分析与选择
房
开发内容和规模的分析与选择
地
产
开发时机的分析与选择
开
构
发 项
合作方式的分析与选择
造 评
目
价
策 划
融资方式与资金结构的分析与选择
方 案
产品经营方式的分析与选择
可行性研究的工作阶段
阶段
工作内容
解决的问题
精度
研究费用 占投 资的比例
需要 时间
机会研究 （投资机 会论证）
对若干个可能的投资 机会进行鉴别和筛选, 提出投资方向的建议
1.社会是否需要 2.有没有开展项目的基 本条件
±30 %
0.2~0.8%
1~3月
初步可行 性研究
详细可行 性研究
进行市场分析,和初步 技术经济评价,确定是 否进行更深入研究
管理费可按项目总投资的3％一5％估算。
财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借
款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺 费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息 的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计 算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10％左右。
BEP
P*,C*
亏损
B=PQ
C= Cf+ Cv *Q
盈利
Q*
Q
非线性盈亏平衡分析
盈
亏
C亏 B
例；某生产项目根据统计分析得到关系式：
TR (x)10x00.01 x2 TC (x)200 040 x0.00x5 2
做盈亏平衡分析。
(x)TR (x)TC (x)0.00x6 296 x20000 (x)0,x1242 ,x6 2 13537 `(x)0.x8000
敏感性分析的步骤
（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标 （2）确定不确定性因素可能的变动范围 （3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 （4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定因素，作
出进一步的分析
敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
单因素敏感分析
例1.某项目的现金流量表如下：设基准折现率为10％，试分别就上 述三个不确定因素作敏感性分析。
资金筹措
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资 金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本 金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金 需求时，可安排借贷资金。
房地产开发项目方案经济比选
一、方案比选及其作用 （一）方案经济比选 （二）方案经济必选的类型 互斥关系、独立关系和相关关系
其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨 询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监 督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。 这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。
不可预见费
三、资金使用计划
四、收入估算
租售方案 租售价格 租售收入 收款方式
进行更为细致的分析, 减少项目的不确定性, 对可能出现的风险制定 防范措施
1确定是否进行详细可 研 2需要进行辅助性专题 研究的关键问题
1提出建设方案 2效益分析和最终方案 选择 3确定项目投资的最终 可行性和选择依据标 准
±20 %
±10 %
0.25~1.5 %
大0.2~1% 小1~3%
4~6月 8~12月
销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生
的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧 费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费 及销售许可证申领费等。
开发期税费
房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种 税金和地方政府 或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产 投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、 分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建 材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标 准估算。
NPV＝-K+[B（1+z)-C](P/A,10%.10)(P/F,10%,1)+L(P/F,10%,11)
按照上述三个公式，分别取不同的x,y,z值，计算的净现值如下：
-20％ -15％ -10％ -5％ 0
+5％ +10％ 15％ +20％
投 14349 13644 12894 12144 11394 10644 9894 9144 8394
NPV=-15000+4600*6.144*0.9091+2000*0.3505=11394(万元） 下面用三个不确定性因素作敏感性分析，
设投资额变动的百分比为x, NPV＝-K(1+x)+(B-C)(P/A,10%.10)(P/F,10%,1)+L(P/F,10%,11) 设经营成本变动百分比为y, NPV＝-K+[B-C(1+y)](P/A,10%.10)(P/F,10%,1)+L(P/F,10%,11) 设价格变动的百分比为z,价格的变动将导致销售收入的变动，销售收入的 变动的比例与产品价格变动比例相同
第六节 风险与不确定性分析
一、房地产项 目不确定性因 素的分析
是分析不确定 性因素对项目
项 目
可能造成的影 类
响，并进而分 型
析可能出现的
风险。
土地费用
开
建安工程费用
发
租售价格
开发期与租售期
容积率及有关设计参数 资本化率 贷款利率
购买价格 权益投资比率
置业
空置率 租金水平
运营成本 有效面积系数、贷款利率等
资 额
经 28374 24129 19884 15639 11394 7149 2094 -1341 -5586 营 成 本
产 -10725 -5195 335 品 价 格
评价与决 策
第二节 可行性研究的内容与步骤
一、可行性研究的内容 项目概况：项目名称、开发建设单位；地理位置； 周围的环境状况；项目的性质及主要特点； 项目开发建设的社会、经济意义； 开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定
市场分析和建设规模的确定 规划设计方案的选择
资源供给条件分析 环境影响评价 项目开发组织机构和管理费用的研究 开发建设计划的编制 项目经济及社会效益分析 结论及建议
收入＝成本
成本＝固定成本+变动成本
固定成本指在一定的生产规模限度内不随产量的变动而变动的费
用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。Cf
变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本Cv*产 销量
C= Cf+ Cv *Q C
C
Cv *Q
Cf
Q
总收入 总收入B＝销量*价格＝Q*P
B
B=PQ
Q
B,C
选择基础参数: 时间类参数：开发活动的其始时间点， 开发经营期， 融资相关参数；贷款利率，财务杠杆比率等
收益相关指标：出租率/运营成本占毛租金的比率
评价标准类指标；基准收益率/目标成本利润率
第四节 房地产开发项目投资与收入的估算
土地费用
前期工程费
房屋开发费
一
管理费
、
投
财务费
资
估
销售费用