加油站
收费站
117中学
高点6-52.4M 高点5-68.8M
高点1-144.5M 高点2-142.7M
科学城板块住宅土地储备较少，07年推出限价房地块后，08年土地市场低谷时 期推出水西环、采石场地块，还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问 题，预计明年内也无法推出）。力康项目为该板块内稀缺具规模的住宅地块。
2008
土地属性分析
科学城板块具备高尚住宅区域的各项资源稀缺条件——
• 地段稀缺性 • 环境稀缺性 • 配套稀缺性
同时，科学城板块内已开发项目（除限价房），均为高尚住宅项目，如：
• 万科城
——TH、情景洋房、高层洋房
• 保利林语山庄 ——独立TH、联排TH、高层洋房
• 保利香雪山 ——独立TH、双联TH、高层洋房
36%
33%
11%
44%
35%
6%
46% 3 2 %
25%
30%
51%
31%
25%
11%
9%
38%2 9 %
32%
14%
15%
25%
38%
42%
46%
28%
31%
25%
35%
46%
41%
50%
远郊区 近郊区 新中心区 传统中心区
30%
23%
8%
9%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
供应量较大，需求量也越 来越大，以渡假型别墅为 主，成为以后别墅发展的
热点区域。
可比竞品分析（保利香雪山）
推案日期
2008-01-12
2008-09-20 2008-09-29 2009-02-01 2009-03-28 2009-03-28 2009-04-26 2009-09-19
推货套数 256 62
娱乐休闲配套 距离南侧规划的中心文化娱乐区约2.5公里
医疗配套
东南侧4公里处有在建的萝岗中心医院（三甲），目前在 建
公共交通便利性
周边有三条公交线路，规划中6号延长线将在2012年前修 通至科学城
交通便捷 ，可通达性好，无噪音 A 交通条件
私家车便利性
位处广汕公路和大观路的交界处，可方便通往市区和开发 区中心
1.5
-
31.97 11.14 23.71
2.00 1.60 1.77
成交后1个月内付清价款； 受90/35限制，限高70米 成交后1个月内付清价款； 受90/35限制，限高54米 成交后10日内付清土地交 易价款；限高70米
57.07
1.5
需负责完成6万平米拆迁面 积
66.82
-
-
二、市场可行性
5000-17000元/m²， 价格较低
客户
广州市区的顶级富豪
广州市区及珠三角新兴富豪
广州市及当地富豪
定位
顶级豪宅，自住型 高档舒适豪宅，自住为主＋度假型 度假型山水别墅，度假型
未来发展
市中心土地资源稀缺， 别墅用地珍贵，可供应
量不多
区域城市化，土地供应渐少，高端 住宅从无到有，成为高端住宅新兴
发展区域，受认可程度越来越高
亿元
以上数据来源：广州房管国土局
100 90
(单位:万平方米)
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
广州住宅市场分析
1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%；其中受华南板块 供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗以及番禺市桥成交增量明 显；且随着公共交通的发展，预期成交继续向外扩散，郊区成交量将会继续攀升。
长安商业中心
本项目
国际网球中心
萝岗区行政中心 工程，总投资达125亿 元，包括NBA球场、 酒店会议中心、市民 广场、文化展览中心、 电影院、图书馆等,目 前已初见雏形。
酒店会议中心(已动工)
总部经济区 文体中心（规划在
建）
行政中心(已使用) 电影院、图书馆
文化展览中心
地块不利因素：距离地块南侧500米为永久墓园，由于地块南侧山体较高， 可形成视线遮挡，仅地块西边临大观路局部可望见墓园，在整体规划布局
合计
-
-
54355
1700
25300
2271
53000 42300 132655
2235
741 （含拆迁成 本约900）
-
广州峻森投资 广州峻和投资 广州锦泽房地产
华标集团 -
力康项目曾于07年9月高价被中莱
投资竞得，由于竟得人逾期缴纳土
地出让金被政府收回，此次重新出
பைடு நூலகம்
总建面让
（万㎡）
容积率
其它
70.79
交通不拥堵 广汕公路已拓宽，交通顺畅
交通无噪音
红线临路面有山体阻隔，能有效减轻大观路和广汕公路带 来的噪音影响
可视景观
周边山林环绕，景观优秀，但南侧350米处有华侨墓园会 带来心理影响
环境景观
距景观区距离 无
山水生态资源，区域前景优越，但中华墓 空气质量
科学城发展高科技产业，无废气污染，且周边山林环绕， 空气清新
高端住宅板块比较——
区域 特征
市区板块
近郊板块 （华南板块、萝岗板块）
远郊板块 （从化、清远、增城）
资源
一定城市/自然资源， 拥有的自然景观资源，周边生活配 拥有丰富的山水自然资源，
生活配套成熟
套简单，以内部提供为主
生态环境很好
价格
20000—35000元/m²， 价格最高
15000-25000元/m²， 随着城市化进程，价格升势明显
地 价
底价 土地单价 测算价
可售楼面 底价 地价 测算价
土地使用权归属
土地规划用途 转让方式
项目基本信息
萝岗区
科学城广汕公路以南，大观路以东
0 万m2 30.6812 万m2 30.6812 万m2
可售面积 住宅面积 非住宅面积
2.0
计容积率面
办公楼
积
商业
17.20亿元
车库(不含地下)
亿元
不可售面积
嘉华采石场
燕山地块
水西环 三地块
板块 萝岗
地块编号 力康地块
交易日 2007-9-17
成交总价 （万元）
447500
楼面地价 （元/㎡)
6321
竞得人 广东中莱投资有限公司
KXC-P6-1 2008-11-7
萝岗水西 环地块
KXC-P6-3
2008-11-7
KXC-P6-2 2008-11-26
萝岗 嘉华采石场 2008-11-12
44
158 110 40
114
180 120
位置：广州科学城开创大道以北，水西环路以东
容积率：1.0
总建筑面积：22.4万平方米
建筑形态 ：22栋10层小高层;独栋:44栋;双拼:86栋
售价:独立TH：2.5万/m2 双拼：2.2万/m2 洋房：1.1万/m2
批准预售
成交面积
广州01-08年整体销售情况
成交均价
1200 1000
800 600 400
651 714
765 795
4,230
4,151
909 762
1008 734
3,883
4,643
918
663 5,109
925 666 6,314
200
0 万平方米 2001年
2002年
2003年
2004年
土地属性分析
根据前面的综合分析，本项目为高端类型的土地
地段、配套、自然环境的稀缺性，以及板块内大量高质素住宅消费人群， 使科学城板块发展成为一个广州新兴的高档住宅片区居住板块 力康项目以群山环绕、山林湖泊以及各方面环境纬度方面都是科学城板 块的A+的优质地块，具备高端品类的土地属性
可比竞品分析
➢医疗： 项目东南侧6公里处是由萝岗区
政府投资4亿元正在建设的三甲萝 岗区中心医院，建筑面积9万平方 米。
项目西南侧是正营业的大观路 天河新塘医院。
美国人学校 日本人学校
天河新塘医院
市二中
玉岩中学
中心花园
萝岗中心医院 （在建）
萝岗小学
黄陂小学
市第二中学
项目周边配套分布图
总部经济商业服 务中心部分已建成投 入使用，国际网球中 心、羽毛球馆等亚运 配套设施已建成。
经历了98-03年，04-08年两个“郊区化”发展的过程
分类 主要成交郊区板块
购买目的 郊区板块产品类型
典型楼盘
98-03年 华南板块 常住自住为主 自住型洋房、大众别墅 华南碧桂园、祈福新村
04-08年 番禺、增城、花都-清远、从化
常住/度假类型均旺盛 别墅产品比例提升，档次品类丰富
广州雅居乐、凤凰城、玖珑湖
将考虑弱化该不利因素
广汕公路
受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的20米规划路， 接驳至科学城，全长约1.2公里。按市政建设标准建成后移 交给市政管理部门，费用由受让方承担。 该道路有利于地块的出行，可绕开墓园行驶。
500米
本地块
中华园
大观路
科学大道
开创大道
芳草甸路
高点3-
科99学.7M城
煤气站 高点488.6M
园有部分影响 B+ 科学城将被打造为一个产、学、住、商一体的多功能现代