2018年长租公寓行业
分析报告
2018年2月
目录
一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6)
（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6)
（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7)
（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)
1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)
2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9)
二、我国长租公寓市场现状分析 (9)
（一）长租公寓市场容量可期 (9)
1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9)
（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)
1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11)
2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11)
（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12)
1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12)
2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12)
3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13)
4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14)
5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15)
（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16)
1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16)
2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17)
三、我国长租公寓运营模式分析 (18)
（一）重资产运营：大型房企 (18)
1、招商蛇口 (18)
（1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18)
（2）立足先天优势，打造标准化产品 (18)
2、万科 (19)
（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19)
（2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20)
（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21)
1、自如 (21)
（1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21)
（2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21)
2、世联行 (22)
（1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22)
（2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22)
3、YOU+国际青年公寓 (23)
4、窝趣轻社区 (24)
（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25)
1、互联网公司 (25)
2、建设银行 (25)
四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26)
（一）德国 (26)
1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26)
2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28)
（二）新加坡 (28)
1、政府主导供应，差异化准入 (28)
2、中央公积金制度完备 (29)
3、土地供应高效 (29)
（三）日本 (30)
1、机构主导租赁住房供应 (30)
2、从建到租的一站式资管服务 (31)
3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32)
（四）美国 (33)
1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33)
2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)
3、精细化、高品质、全流程服务提高投资回报率 (35)
五、我国长租公寓发展前景展望 (35)
（一）多主体竞逐，合作或成常态 (35)
（二）市场细分，增值服务是关键 (36)
（三）金融支持力度加大，利好供需两端 (37)
六、相关公司 (37)
（一）招商蛇口 (37)
（二）万科 (38)
（三）世联行 (38)
（四）昆百大 (39)
（五）天健集团 (39)
政策红利助推住房租赁市场快速发展。
当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。
近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。
2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。
除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。
长租公寓市场容量可期。
除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。
人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首置年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。
总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。
集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道。
2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。
类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。
信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。
政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。
银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市。