文章编号：1000-8462（2009）04-0618-06城市房屋参考租金测定与空间分布———以广州为例贾士军1，周春山2（1.广州大学商学院，中国广东广州510006；2.中山大学城市与区域研究中心，中国广东广州510275）摘要：房屋参考租金是指在城市规划区范围内，由房地产管理部门对现状利用条件下不同区片、路段等均质地域的房屋，按照商业、居住、写字楼、工业等用途，分别评估测定并定期发布的市场平均租金。

它是地方政府租金课税的重要依据。

文章探讨了房屋参考租金测定的技术路线与方法，并利用2007年广州市房屋参考租金成果，分析了房屋参考租金的空间分布规律。

关键词：房屋参考租金；空间分布；广州市中图分类号：F293.35文献标识码：A根据国家建设部的文件精神，要求全国各地建立租金指导价测定与发布系统，条件具备的地方可以通过一定的立法程序将房屋参考租金测定与发布制度化。

官方定期公布房屋参考租金的意义在于：①为政府部门租金课税提供依据；②引导房屋租赁市场合理确定租金，为租赁双方商议租金提供参考；③为评估机构进行房地产估价提供依据。

事实上，2004年底至2007年间，由于国内大中城市房地产市场过热，刺激了开发商获取国有土地以及房地产投机行为，所谓的“地王”、“楼王”频现，政府单纯通过地价、房价反映当地房地产状况已不客观科学，而房屋租赁一般不存在租而不住、租而不用的行为，因此测定并定期发布房屋参考租金更具有现实意义。

目前，北京、天津、广州、深圳等地已先后开展了此项工作，但由于各地研究标准不一，存在问题明显。

例如，北京市对外公布的房屋参考租金仅限于住宅范围，并且租金标准按照户型进行（例如一居室、二居室、三居室租金每月多少元），成果既不完善，也过于粗略。

深圳市测定并发布全市房屋参考租金已愈10年历史，其参考租金包含商业、写字楼、住宅、工业房地产的路段与区片价，成果翔实、具体，但其测定路段与区片价时事先未研究样本分布类型，就直接采用中位数算法确定平均价的做法值得商榷，同时也未对外发布租金指数与空间分布规律，其成果研究深度还有待提高。

目前，国土资源部已经制订城镇土地定级规程、城镇土地估价规程，多年以来国内学者研究了地价的空间分布[1-4]、房价的空间分布[5-6]、城市住房空间结构[7]、房地产价格指数编制[8-9]等问题，上述规范与成果在研究思路与方法上为城市房屋参考租金测定提供了借鉴。

国内也有学者研究房屋租金问题[10-11]，但有关研究主要是基于面板数据的城市整体租金研究，未对城市内部商业、写字楼、住宅租金空间分布规律展开研究，也未对城市参考租金的测定方法进行探讨。

1房屋参考租金测定的技术路线与方法1.1房屋参考租金测定的任务与技术路线房屋参考租金测定的工作范围主要限于城市的建成区内，目的在于科学反映城市内部房地产出租市场的租金水平。

由于数据资料、时间、人力等方面状况，目前测定时间一般以年为单位，条件许可时，可以半年或季度为单位。

当以年为单位时，评估基准日以当年的7月1日为宜。

房屋用途可以按照商业、写字楼、住宅、工业（或仓库与厂房）进行分类。

其中商业按照首层和非首层进一步细分，住宅按低层、多层、高层进一步细分。

房屋参考租金的测定单元一般有区域和路段两种类型。

对于商业、写字楼房屋，一般是临路分布，故可采用路段租金。

对于住宅、工业房屋，一般采用区域租金。

房屋参考租金的测定单位一般采用元/建筑面积m 2·月。

房屋参考租金测定的技术路线可按图1进行。

建设部软科学项目（编号：20030092）和广州市教育局科技计划项目（编号：63039）联合资助。

收稿时间：2008-04-21；修回时间：2009-02-20第29卷第4期经济地理Vol.29，No.42009年4月ECONOM IC GEOGRAPHY Apr.，2009图1房屋参考租金测定的技术路线Fig.1The technical programmer of referencerent measurement应该承认，无论是城市房屋参考租金测定还是基准地价评估，其本质均属于大宗房地产估价（Mass Appraisal），技术路线具有相似性。

1.2房屋参考租金测定的方法测定房屋参考租金的数据源主要有：①房地产行政管理部门掌握的房屋租赁登记备案数据；②房地产中介公司掌握的二手房屋租赁数据。

③其它数据。

采集的数据需事先进行统一面积内涵、时间基准、价格形式等工作，然后进行数据编码。

区域划分应坚持区域条件一致性、租金水平相近性、区域连贯性三个原则。

区域划分可采用专家会议法、神经网络法。

理想的区域划分一般应先通过神经网络法进行空间聚类，在此基础上通过专家会议法进行经验调整。

标准房地产也即房屋租金观测点,确定标准房地产的目的在于进行不同年份之间相同房地产的租金对比，实现同质同比，准确计算租金指数，科学地反映房屋租赁市场的变化趋势。

其具体操作方法是：先对全市出租房屋样本按照用途进行分类，然后对出租房屋的建成年代（即楼龄）、房屋结构、楼层、朝向、面积、装修状况等指标进行频率分析，以上述指标的众数所对应的房屋作为标准房地产。

由此对标准房地产的存在状态进行描述。

和测定级别基准地价的做法一样，测定各区片、路段、用途的平均租金应事先判定数据的分布类型，如若数据服从正态分布，区片、路段的平均租金则由样本算术平均值代表，否则将按偏态分布计算。

在房屋参考租金测定实践中，我们找到了一种更为简单科学的算法———M估计值法[12]。

在SPSS13.0Descriptive Statistics中的“Explore过程”中，你会找到M—estimators。

M估计值即作集中趋势的最大稳健估计。

该算法共输出Huber、Andrew、Hampel和Tukey四种统计量，其中Hampel法在考虑样本中位数的基础上，根据其他数据距离中位数的远近程度赋予不同权重，由此计算出的房屋平均租金和客观实际非常吻合,无须先判断样本分布再根据数据分布计算均值。

编制房屋租金修正系数表的基本思路是：采用数学分析与经验分析相结合的方式，找出楼龄、房屋结构、楼层、面积、朝向、装修状况等因素对房屋租金的影响程度，相应编制房屋租金修正系数表及修正系数说明表。

由此某一具体待估房屋租金可用下述公式计算：待估房屋租金＝所在区域、路段、用途的平均租金×（1±微观因素修正值之和）城市房屋参考租金指数可以采用以下步骤与方法进行:首先，计算全市各用途的平均租金。

采用加权平均法计算，全市商业、写字楼的平均租金权数采用各路段的长度，住宅、工业房屋的平均租金权数采用各区域的面积。

全市某种用途房屋的平均租金计算公式为：py=（mk=1Σp yk×L yk）mk=1ΣL yk式中：py是第y年全市某种用途房屋的平均租金；pyk是第y年第k个路段或区片的平均租金；Lyk是第y年第k个路段、区片的长度或面积；m是全市某种用途房屋的路段、或区片的总数。

其次，计算全市各用途房屋租金指数。

计算公式为：Iysp軈y p軈×100式中：Iys是第y年某种用途房屋租金指数；py是第y 年全市某种用途的平均租金；p0是基期全市某种用途平均租金；s是第s类房屋用途。

第三，计算全市综合房屋租金指数。

城市综合房屋租金指数是在上述分类房屋租金指数的基础上，采用加权平均法计算，其中权数采用各类房屋租金的平均值。

计算公式为：Iyz=nj=1ΣI yj×p yj nj=1Σp yj式中：Iyz为第y年综合房屋租金指数；Iyj为第y年第j类用途房屋租金指数；pyj为第y年第j 类用途的第4期贾士军，周春山：城市房屋参考租金测定与空间分布619620经济地理第29卷全市平均租金；j为第j类房屋用途。

分析房屋参考租金的空间分布规律首先应绘制租金专题地图、剖面图、等值线图、空间结构图等，在此基础上分析全市各类房屋平均租金在区域、路段方面的空间分布特点、差异以及造成有关差异的主要因素。

2房屋参考租金的测定与空间分布规律2.1广州市房屋参考租金的测定广州市作为华南地区政治、经济、文化等方面的中心，经济发达、外来人口多，房地产租赁行为非常活跃。

广州市房屋参考租金的工作范围是越秀区、荔湾区、天河区、海珠区、白云区、黄埔区、萝岗区、番禺区、南沙、花都10个行政区。

测定房屋指导租金的数据来源主要有：①广州市房地产租赁管理所掌握的房屋租赁登记备案数据；②房地产中介公司提供的二手房屋租赁数据。

③广州市165个出租屋管理中心提供的租赁数据。

根据实践，登记备案数据具有数据量大，商铺写字楼数据丰富、有一些厂房仓库数据等优点，但其中一些住宅为直管公房、单位自管房、国内自管房，福利性质明显，这部分数据不宜采用。

中介公司提供的数据绝大部分为住宅交易样本，在商业、写字楼、工业用途方面明显不足。

广州市出租屋管理中心仅能提供少量数据，数据管理工作还有待加强。

2007年是广州市测定并发布房屋参考租金的第2年，总数据量291362条。

我们将全市10个行政区划分为100个区片，440个路段。

选择并确定标准房地产及其存在状态是一项复杂、巨大的工作，由于数据源、时间、经费等方面原因，本着“先易后难，逐步完善”的原则，2006、2007年均没有进行“确定标准房地产及其存在状态”工作。

样本数据经过预处理后直接运用M估计值计算区片、路段平均租金。

与此相应的编制房屋租金修正系数表、测定房屋参考租金指数工作留待以后逐步完善。

2007年广州市房屋参考租金及其区片划分图参见广州市国土房管局网站。

在此我们重点分析广州市房屋参考租金的空间分布规律。

2.2广州市房屋参考租金的空间分布规律由于城市远郊区房屋租金很低并缺乏空间变化，因此本文讨论的空间范围限定于北至天河区的北界，南至番禺区大石镇的南界。

我们以商业、写字楼、住宅的区片平均租金为基础，分别绘制首层商业（以下简称商业）、写字楼、低层住宅、多层住宅、高层住宅租金分布图，见图2—图6。

由于厂房仓库平均租金数据不够完整，不再绘制并分析其空间分布规律。

图2广州市区商业用房租金空间分布（1∶56000）Fig.2The distribution of commercial house rent in urbandistrict of Guangzhou图3广州市区写字楼租金空间分布（1∶56000）Fig.3The distribution of official house rent in urbandistrict of Guangzhou图4广州市区低层住宅租金空间分布（1∶56000）Fig.4The distribution of lower-rise residential house rentin urban district of Guangzhou分析图2可以看出，广州市区商业用房月租金最高值（以下租金均以月为单位）区域为上下九（276元/m2）、北京路（224元/m2）、天河路、石牌东西路（204元/m2）三个区片，其次为中山三四路、天河体育中心周围（151—200元/m2），第三是原荔湾、越秀、海珠区自人民桥至赤岗的滨江路沿线地带（101—150元/m2）。