确认房屋买卖合同无效代理词

审判长、审判员：

宁夏朔方律师事务所接受原告的委托，指派本律师为原告与被告确认合同无效纠纷代理人，根据本案的有关事实及法律发表如下代理意见：

一、原告授权芳菲的委托书无效

原告在向被告借款时，虽然以自己的房产做担保，并到公证处办理抵押借款合同公证，但被告为了规避风险，进一步要求原告委托他指定的亲属芳菲为受托人签订委托书，其委托人书的目的是为了担保债务的履行，并不是原告委托出售、产权转移，产权过户。办理房产的相关委托公证，就是为了让对方放心。芳菲在原告不知情的情况，听从被告的指挥将属于原告的房屋出售转移至被告名下，实际并没有交易行为发生，是芳菲与被告恶意串通行为，签订的购房合同应是无效合同。

原告出具给芳菲的公证委托，其形式虽系委托书，实质是为了担保债务的履行。原告虽有将讼争房屋公证委托给芳菲的行为，但并没有出售讼争房屋的意思表示，其公证委托的目的是用于借款的担保。芳菲及被告无权在原告不知情的情况下直接以变卖方式将讼争房屋过户到被告名下以获得债务清偿。

同时，原告出具给芳菲的公证委托时间为2018年6月12日，委托书公证的内容显然违背司法部《关于公证执业“五不准”的通知》即司发通[2017]83号第三：“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。“根据委托书载明的内容公证事项为办理涉及不动产处

分的全项委托公证，因此无效。

二、原告与被告签订《存量房买卖合同》无效

被告不不是善意取得该房产。第一委托书系被告指定的亲属芳菲系变相的担保，第二房屋交易价格不符合市场交易金额，第三芳菲及被告在交易房屋当天之前从未通知原告，交易后也没有通知原告，更没有交易房款给原告，原告也没有授权过芳菲收房款或者将房款抵清被告借款。第四个被告购房前没有实地看房，原告也知情。以上事实可以印证芳菲与被告恶意串通损害原告利益。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”受托人（以委托人的名义）与被告（买受人）签订的房屋买卖合同，明显具有恶意，在办理委托书时芳菲第系被告指定，且原告从不认识芳菲，芳菲系被告的亲属，且双方签订的房屋交易价格明显不符合市场价的，再本案中被告的行为明显“不合常理”（如买房人没有看房、房屋买卖合同没有经由中介、房屋买卖合同的很多重要条款没有约定、房屋买卖并没有真实的资金往来、买房人没有按照约定要求卖房人交房、公证委托的代理人和买房人关系密切等）可以证明被委托人与第三人恶意串通，就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。被告与芳菲存在恶意串通、损害原告合法权益的情形，从而导致系争房屋买卖合同无效的后果。同时，被告取得房屋虽经过公证委托从原告处获得授权，但其授权范围并未包括代原告向被告归还欠款的事项。而被告则自称已用房款归还了原告的欠款、利息及违约金，显然说明芳菲已超越了其代理权，原告明确对芳菲的上述行为不予追认，被告对此具有明显过错。

三、房屋过户费用等应当被告承担

被告在借款之初便要求原告出具受托人处分系争房屋的委托书，其用意在于债务人不履行债务时，为债权人实现债权提供最大便利，被告没有将相应款项交给委托人，却自行截留清偿借款，由此证实芳

菲与被告双方确有串通。难以确信其为善意购房人，恶意串通，损害了原告的合法财产权。因此对于房屋过户口产生的过户和税费与原告无关，应由被告自行承担。

综上，被告与芳菲之间存在恶意串通，损害原告合法权益的情形，系争房屋买卖合同应属无效。请求依法支持原告的诉讼请求。

代理人：王成武

宁夏朔方律师事务所律师

2020年4月20日