5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措
5．2．1经营收入估算 1．租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？ 以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑 物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要 考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 （见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
表5-4 序 号 1 2 3 4 5 6
前期工程费估算表 项 目 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计
单位：万元 金 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规 划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、 环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干 线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估 算。
房地产开发项目总投资 与总成本费用的估算
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算

5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工 程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。
表5-8 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 项
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土பைடு நூலகம்使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
其他费用估算表 目 金 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计
单位：万元 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产 投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。
单位：万元
估算说明
3
3．1 3．2 3．3
项目总投资
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
（1）+（2）
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序 号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
合计
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计
表5-7
公共配套设施建设费用估算表
单位：万元
序 号 1 2 3 4 5 6
项 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 合
目
建 设 费 用
估算说明
计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6．开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立 核算单位在开发现场组织管理所发生的各项 费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销和其他费用等。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织 和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8．财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
表5-9 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
开发期税费估算表 项 目 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计
单位：万元 金 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估 算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估 算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用 5．1．3房地产投资估算各种报表
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
表5-3 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估 项 目 土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计
单位：万元 金 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
其他费用
不可预见费用
房地产开发项目总投资构成图示
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
表5-5
基础设施建设费估算表
单位：万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
项 目 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计
建设费用 接口费用 合 计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4．建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行 估算。