浅析韩国住房制度公司理财11 翁文灏 2011312463公司理财11 张家齐 2011312462国际金融11 张乔 2011312438目录一、韩国住房制度变迁 (3)(一) 住房政策演变 (3)(二)住房保障制度 (8)二、韩囯ABCP 融资方式 (11)(一)房地产项目融资证券化(PFABS，PFABCP) (11)(二)韩国资产证券化现状及实际状况分析 (14)(三)韩国ABCP方式资产证券化存在的问题 (17)(四)ABCP方式在中国房地产项目融资中的应用启示 (18)三、韩国的不动产税 (19)（一）不动产取得环节的税种 (19)（二）不动产持有环节的税收 (21)（三）不动产转让及租赁环节的税收 (22)（四）不动产税基评估体系 (23)（五）对我国不动产税制改革的启示 (24)四、后记 (26)五、参考文献 (26)文章摘要：本文从韩国房地产市场住房制度的变迁讲起，分五个阶段介绍了韩国住房制度从起步到最终成熟的过程。

此后，文章分住房保障制度，APCP融资方式，房地产不动产税等三方面着重介绍了韩国房地产业住房制度的突出特点，并在每一点后强调了这种制度之于当今中国房地产市场的启示与借鉴意义。

一、韩国住房制度变迁(一)住房政策演变韩国的住房政策是从20 世纪60 年代开始实施的。

因为20 世纪50 年代的韩国经历了朝鲜战争及其战后持续的国内政治、经济局势的动荡不稳，致使政府无法进行有序的经济开发，更无暇顾及居民的住房问题。

（1）20 世纪60 年代———政策准备期1961 年朴正熙掌权以后，韩国政府制定了第一个《经济开发 5 年计划》，把促进住房建设和供应，加大政府对住房市场的参与等内容，纳入该计划之中。

1963 年，颁布了第一个关于住房的法律———《公营住宅法》，明确了公房的供应对象，即无房户、低收入者、灾民等。

此外，为了扩大公房的供应、解决住房建设资金短缺的问题，成立了大韩住宅公社（1962 年）和韩国住宅银行（1967 年）等两家国有公共机构。

这一时期，由于韩国的产业发展处于工业化起步阶段，政府投资又倾斜于产业基础设施的建设等原因，政府对住房建设方面的实际投资非常有限。

从1965 年到1969年，共建设45.9万套住房，其中政府公共机构（大韩住宅公社和地方政府公共机构）所占比重只有18.4%，而81.6%的住房是由民间建成的（参见图1）。

此外，住房投资占GDP 的比重也只有2.3%。

总而言之，韩国在此期间并没有实现大量供应住房的政策目标，只是在机构、制度、法规建设等方面，做了一些准备。

（2）20 世纪70 年代——制度建设期进入20 世纪70 年代以后，具有真正意义的住房保障体系的建设得以开始。

这一时期工业化进程的加快使大量农村人口涌入城市，致使城市的住房不足问题日显突出，住房普及率也呈现下降的趋势（参见图2）。

为此，韩国政府于1972 年提出了“一户一住宅”的政策口号，并制定《住宅建设10 年计划》（1972-1981），把解决住房问题纳入到长期的战略目标之中。

作为配套法规制定了《住宅建设促进法》（1972）、《关于国民住宅优先供给的规定》（1978）等法规，确立了以多渠道建设住房、公共机构重点建设小户型住房、构筑量产体系等为内容的住房政策的基本方针。

还具体规定公房、商品房的供应办法，特别是通过指定公房的优先供应对象，照顾了无房户和低收入阶层。

进入20 世纪70 年代后期，为了抑制房价和住房投机行为，韩国政府出台了《商品房上限价政策》、《8.8 抑制不动产投机措施》等政策。

此外，还导入了“住宅请约制度”（1978，住房认购储蓄制度），该制度是居民购买商品房之前，在韩国住宅银行开立专门账户，并每月存入一定金额的住房认购定金，而政府根据“请约金”的缴付情况、年限以及其它条件来决定购房优先顺序的制度。

另一方面，为了有效地开发、供应住宅用地及工业用地，1975 年韩国政府成立了又一家国有公共机构韩国土地公社。

从1970 年到1979 年，韩国共建设176.1 万套住房，其中国有公共机构所建住房占总套数的比重达29.7%。

公共机构为增加住房供应、稳定房价，做出了积极的贡献，特别是在房价上涨、投机盛行的1977~1979 年间，这一比重分别达到38%、38%和47%（参见图1）。

此外，20 世纪70 年代住房投资占GDP 的比重与20 世纪60 年代相比，增加一倍，达到4.8%的水平。

（3）20 世纪80 年代———制度成熟期1981 年，为了解决政府公房和廉租房建设资金的不足，韩国政府设立了国民住宅基金，该基金来源于国民住宅债券、“住宅请约金”、捐款等。

另外，为了更好地解决产业工人等低收入群体的住房问题，出台了关于“小户型住宅建设义务比率”的政策，要求在商品房建设当中小户型住房（60m2 以下）所占的比重不得低于50%，并于1984 年颁布《租住房建设促进法》，开始了廉租房的建设。

另外，韩国政府以大量供应住房为目的，于1988 年开始实施了《200 万户住宅建设计划》（1988-1992），韩国由此进入“住房大量供应时代”。

该计划最大的特点是根据不同收入阶层的具体需求对投资主体、供给对象进行了细分化，如对最低收入阶层采取由政府负担85%的投资，建设永久租住房的政策，而对低收入阶层采取由国民住宅基金出资建设租住房和小户型公房的政策。

《200 万户住宅建设计划》的实施不仅重点照顾到了低收入阶层的利益，还考虑到了高收入者多样的需求。

（参见表1）此外，作为配套措施还修改了不利于房地产市场多样化发展的一些政策。

如20 世纪70 年代制定的商品房限价措施，虽然对抑制房价和投机起到了积极的作用，但该政策不利于满足消费者对住房的多层次需求，特别是制约了住房的高档化发展。

因此，韩国政府于1989 年导入了“成本联动制”，此项政策是根据地价、建设成本等成本因素指导房价的制度。

进入20 世纪80 年代后期，相对于土地投机行为的盛行，韩国政府出台了《地价公示制度》（1989），要求每年对指定地区的地价进行调查，并予以公布，而新建住房的地价根据邻近地区的公示价格进行核算。

从1980 年到1989 年，韩国共建设263.4 万套住房，建设总套数比20 世纪70 年代增加了49.6%，其中国有公共机构所建的住房占总套数的比重高达49.1%（参见图1），而且住房投资占GDP 的比重达到5.1%。

但因政策效应没有得到完全显现，整个20世纪80 年代的住房普及率还是停留在70%左右的水平（参见图2）。

（4）20 世纪90 年代以后———政策调整期进入20 世纪90 年代以后，得益于《200 万户住宅建设计划》（1988-1992）的完成和《新经济5 年计划》（1993-1997）的实施，韩国的住房难问题得到了根本性改善。

并且，住房价格也开始出现下降的趋势，如扣除物价上涨因素，1996 年与1991 年相比，住房价格实际下降43%（Kim,2007）。

在《200 万户住宅建设计划》实施期间，共建设281.2 万套住房，住房普及率也从1988 年的70.9%，到1992 年升至76%（参见图2）。

另外，1993 年金泳三执政后实施的《新经济5 年计划》期间内，共建设住房312.5 万套，建设总套数比《200 万户住宅建设计划》期间增加了11.1%。

1993 年开始，金泳三政府对往届政府一贯坚持的政府主导型经济政策调整为重视市场调节。

在住房政策上，政府减少对住房市场的直接参与，加大了对民间企业的支援。

但是在扩大供应、稳定房价、低收入阶层的安居等方面，总体上还是延续了20 世纪80 年代住房政策的基本方针。

此外，为了制止房地产交易当中出现的偷漏税和投机行为，于1995 年颁布了《不动产实名制》。

然而1997 年突如其来的亚洲金融危机给韩国经济造成了沉重打击，住房市场陷入了前所未有的低谷，大批的建设企业因有效需求不足、商品房积压、资金周转困难而陷入困境。

仅在1998 年，住房建设企业的破产率就达到了14.3%，住房建设套数比上一年减少了48.7%，房价、地价也出现大幅度下跌的情况（Kim,2007）。

为了避免重蹈日本泡沫经济崩溃以后经济陷入长期低迷的覆辙，韩国政府陆续出台了搞活住房市场的诸项措施，如加大政府对住房建设的资金支援；减免房地产转让所得税、取得税、登记税等；放松对转卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查等措施。

此外，于1997 年废止了“小户型住宅建设义务比率”，还取消除首都圈（首尔、京畿道）以外的商品房限价措施，进而到1998 年在全国范围内取消了上限价政策。

从1999 年下半年开始，韩国经济呈现复苏迹象。

但是在金融危机期间住房建设总量不足的情况下，随着经济复苏所带动的新需求增加和潜在需求的爆发，使住房价格开始出现攀升的趋势，进而激化了低收入阶层住房难的问题。

2001 年和2002 年的房价涨幅分别达到了9.9%和16.4%（Kim,2007）。

为此，2001 年韩国政府对1998 年提出的《建设5 万套国民租住房计划》进行了修改，把原定目标调整为，到2003 年建设20 万套国民租住房。

在此项计划里把受惠对象定为，收入水平达不到上一年度城市劳动者平均家庭收入的70%（10 年型）或50%（20 年型）水平的无房户，另外，建设资金的70%由政府和国民住宅基金负担（参见表2）。

从1998 年到2002年，韩国政府实际共建设11.9 万套国民租住房。

从1990 年到2002 年，韩国共建设740.4 万套住房，年平均达到57 万套，比20 世纪80 年代的平均水平增加了1.2 倍。

住房投资占GDP 的比重实现了历史最高水平，达到6.7%，比20 世纪80 年代增加了31.4%。

住房普及率也从1990 年的72.4%，到2002 年超过100%，达到100.6%的水平（参见图2）。

(二)住房保障制度( 1) 韩国住房保障制度基本安排1. 公共保障住房制度韩国的公共保障住房有两种: 小型商品住房和公共租赁住房。

小型商品住房是针对具有一定购买能力的中低收入居民而建设的小型公共住房，这种房屋的面积在60 平方米以下; 公共租赁住房是由中央政府或地方政府用财政预算或国民住宅基金而建设的租赁住房。

公共租赁住房包括三种类型: 永久租赁房、公营租赁房和国民租赁房。

其中，永久租赁房是专门针对最低收入阶层而建造的非营利性住房，建设资金大部分来源于财政资金，少部分来源于入住居民的租房保证金; 公营租赁房和国民租赁房供给对象仅限于中低收入者，资格审查制度非常严格，建设资金来源于政府财政、住宅基金和入住人保证金和租金。

公共租赁住房的赁期一般为5—50 年，租赁期满后卖给租住者。

国民租赁房是目前韩国公共租赁住房的主要类型，面向前一年收入不到城市居民家庭月平均收入50%—70% 的无房者，而且求租对象是住房认购储蓄户，公共租赁住房的租赁期为30 年。