投资分析
关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并 且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小 的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的 优势。
新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和 销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投 资意识的燕郊市民、外来投资者和行业人士看好，并培养 了一大批农贸市场经济投资群体。
所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要 把握以下两点：
１．市场产品销售额与租金的关系。 ２．市场消费需求与产品供给关系。
规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高 项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证 项目的整体价值最大化。
目标客户群分析
1、客户生态链： 终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主
作为批发产业，本项目不能局限于本区的消费群体，而是依托燕郊区
，力求辐射全三河市，因此，市场份额的分流去处便是其竞争对手。
产品分析
产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“星级街 市立体农贸超市”必然应该建立起一套新的产品功能标准 。
三项要求：
建立一种新的农贸市场环境：整洁、便捷、舒适。 功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经
三维空间开发 多功能空间组合 立体交通体系
产生机会收益 降低投资风险 满足高效率 满足多种需求
改善区域交通
发展建议的构成要素
规划布局
建筑平面
►经济指标分析 ►整体形象 ►产品类型建议 ►空间布局建议 ►交通组织 ►启动区选择与 分期开发建议 ►细节优化
►户型面积与 户型配比
►户型设计建 议
►户型价值点 建议
对意向商家用最快速度签约
营销策略建议
●围绕项目的主题定位，引大户入场； ●争取政府领导及政策的支持，用足政绩民生工程公益推广
应用； ●活动为主、广告为辅，紧密联系新闻媒介； ●推、销结合，直投为主，充分利用口碑影响力，对旧商家
介绍的新商家实行双向奖励； ●售后物业管理的积极配合； ●作全市性报纸及专业报纸广告，搜索目标客户。
项目有较大的提升空间。 E、本案设计有足够的停车位，满足消费者便捷购物。
4、威胁（T） A、竞争对手已分流众多商家和投资客户； B、因为升级硬件会使投资成本加高； C、业态重复较多，同质化严重； D、缺少专业品牌的影响力 。
市场威胁
农贸市场正经历着三个转变
地 形
点——从室外到室内的迁徙； 态——从简陋到精致的蜕变；
◆先主力后附属持续性原则 ◆商家量化互动性原则 ◆差异化创新主题原则
招商原则
招商战略
◆快---准备+开展+推广 招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料
◆准---时机+展示+把握 认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需
求 ◆灵--- 调整+工具+计划
灵活及时调整招商计划的各项内容 ,做好AB计划的时间搭接 ◆狠---迅速+准确
商业地产地段分类
1
新开发区 中心
2
城市副 中心
商业地产
3
城市CBD 中心
4
城市交通 枢纽
感谢您的关注
联系人：王先生 电 话： 地 址：北京东燕郊文化大厦A座
结语
谢谢大家！
步成熟，多数区域居民有较高的投资热情。
地段价值
➢ 项目外部（社会）配套价值 生活配套、医疗环境、教育环境等
➢ 交通价值 交通便利性与可达性
➢ 产业价值 商务、或某些产业的支持，
➢ 自然景观资源 待开发
➢ 社会认知价值 社会心理对地段的潜在认同
产品价值
➢项目基本经济指标价值 容积率、绿化率
➢规划设计价值 项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用
➢项目内部配套价值 会所、社区内商业、学校等
➢产品硬件配置价值 建筑材料、设备配备的品质与档次
➢建筑创新价值 风格或户型设计的改良与创新
服务价值
➢ 基本物业管理服务的价值 ➢ 增值的VIP服务价值 ➢ 个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务）
品牌价值
➢ 企业品牌 信心的树立、质量的保证
➢ 产品品牌 同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值
知名度和影响力的农副产品交易中心。
批发+零售的农副产品市场
批发主要客户定位为：二级批发
项目定位
地块现状
地块现状
区域农批市场供应分析
1、商业供求市场
三河的商业主要集中在迎宾路和102国道附近，其主要业态有服饰、通
讯、超级市场、百货及其他配套等零售业态及家居等专业市场并存的商业网
络群。
2、区域竞争市场分析
SWOT分析
项目的优势
1、优势（S）
A、地段优势：交通方便、辐射面广，与城市主要镇区关系紧密；
B、硬件优势：农贸市场升级版、新街市；
C、业态优势：批零结合、打造燕郊农贸市场首个星级新街市。
D、后起优势：高标准、高起点、高质量、高升值潜力、高性价比，
引领业内新航向。
项目的劣势
2、劣势（W）
现场营销组织策略
1、招聘优秀招商人员； 2、制定招商手册； 3、培训招商人员； 4、制定招商目标； 5、制定招商政策。
售后服务
1、协助发展商成立物管部； 2、制定物管公约及工作人员的管理制度； 3、客户交铺入场装修流程； 4、物管部人员的具体分工及运作方法。
销售团队一
沈阳龙之梦销售团队
沈阳龙之梦销售团队
从事推广工作多年，熟知其中套路
单击此处添加文字内容 单击此处添加文字内容 单击此处添加文字内容 单击此处添加文字内容
商业地产
商业地产在城市中的作用
商业地产是多个使用功能不同的建
筑空间组合而成的建筑群，其合理性 在于节约用地、缩短交通距离、提高 工作效率、发成熟，竞争激烈；
B、周边配套少，影响力较小；
C、短期内片区固定人口较少，消费力受限；
D、政府房产新政一波接一波，传统楼市持续低迷，持观望人群增多，
消费者的投资行为趋于理性。
市场机会点
3、机会（O） A、政府支持民生工程，随着菜蓝子双百工程的推广，将着力打造形象项目； B、老区商业中心延伸，新区新形象； C、经济开始复苏，房地产市场逐步回暖，目前市场对投资型产品比较饥渴。 D、区域内农贸市场还处于发展阶段，在产品设计、推广手段上还相对落后，使本
农贸市场都处在居住相对成熟的社区，口岸价值已经 得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群 体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说 ，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。
项目定价及招商政策
租赁策略
1、租赁扶持政策建议在合同期间内为：
第一年：免租12个月； 第二年：租金8折；
第三年：按约定租金支付； 2、合同期：3-5年 3、递增：超过3年合同期的，第四年开始递增，每两年递增10% 4、合同期及免租时间从项目统一开业日计起
2、终端消费群体： 项目区域内的居住人群 项目区域辐射半径内的消费人群 项目区域内涉及的餐饮商业体 3、项目经营的主要商家： 专业投资农贸市场的经营者； 泛三河市区域内的农贸市场经营者； 4、经营权业主： 专业投资农贸市场的投资者； 泛三河市区域内的农贸市场投资者； 三河市区域房产中小投资者；
商业地产农贸市场策划提案
地理位置
项目情境分析
3、周边商业及住宅 项目开发为长条菱形图 辐射区域广。 西面上上城五期，东侧紧邻村镇，北侧工厂居多等。
4、居住人口特征
该区域主要为片区居住人口、企事业单位、个体经营人士、
外来工作者、流动人口等。该区主要经营类型为个体经营集中区域，
部分居民实际收入较高。由于民生工程的回报稳定性及专业市场的逐
经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。
市场分析小结
根据项目的区域位置、交通及周边居住环境，本项目应充分利用交 通区位优势、市场物流优势、农产品专项优势，而且充分运用国家 、省、市各级政府对“ 菜蓝子工程”、“三农”问题、现代服务业 的有关扶持政策，抓住发展机遇，导入现代物流理念和经营方式 ， 在做大做强传统批发交易、零售的基础上，增强物流配载和农产品 配送功能，整合区域资源，加强产业链延伸， 降低农产品物流成本 ，提升市场竞争力，形成现代新型农产品物流模式，成为具有燕郊
建筑空间形象
园林
建筑风格
建筑外立面建 议
建筑材质建议
风格建议
景观设计要 点
展示建议
配套、配置标 准
服务和附加值
会所功能 配套设施 装修标准
物业管理要 点
赠送 人性化细节 社区服务
商业地产是出于城市土地资 源的高度集约需要而产生的， 因此其在城市的核心区域和未 来的核心区域，具体的位置大 致可以分为四类：新开发区的 中心商贸区、城市副中心、 CBD和交通枢纽
营环境，提升项目的整体价值。 布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未
来经营的可持续性。
经营业态分析
业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的 成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、 可操作、可持续之上；
根据调查显示：三河市现有的农贸市场在业态上没有严格 的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑 造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了 断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起 来的可能。
高素质的人员 团队作战 丰富的经验，利用媒介范围广 充足的推广资源 人工操作更真实 价格低廉 工作效率高
从事推广工作多年，熟知其中套路
单击此处添加文字内容 单击此处添加文字内容 单击此处添加文字内容 单击此处添加文字内容
销售团队二
燕郊卖房团队
沈阳龙之梦销售团队
多年的房产营销方案 准确把握燕郊客户的心里状态 在本地有各行业的合作企业 工作效率高 对燕郊地区非常熟悉