浅谈土地收购储备机制
摘要：随着我国国有土地的使用权可以进行自由的流转，同时还有二级市场的存在，土地资源在一定程度上得到了合理的利用，但问题仍然存在，土地市场还处于僵化和无序发展状态。
政府为了保证土地的供给，建立了土地收购储备制度，有利的加强了政府对城市土地供应的调控，政府实现了对土地一级市场的垄断，从而有效的保障了土地的供给，实现了对存量土地的高效合理配置。
文中对城市土地储备制度进行了介绍，同时对城市土地储备制度中存在的问题进行了分析，并进一步对如何完善我国城市土地储备制度提出了具体对策。
关键词：土地储备；问题；完善措施
前言
我国的土地产权一直属于国有，城市土地储备制度也是国有土地产权制度下所衍生出来的一种储备机制，在改革不断向市场化发展过程中，土地使用权实现了有偿转让，国家成立了土地收购储备机构，国家积极推行建设用地的收购储备制度，从而实现对土地市场的调控能力。
在城市的土地供应中，为了避免出现混乱、无序状态，政府对土地实行土地收购储备制度，不仅有效的实现了土地的供给，同时还保证了土地开发和整理的进行，保证了土地收益的实现。
1 城市土地储备制度的内涵
随着城市发展进程的加快，大量的土地都分散在使用者手中而得不到利用，影响了城市总体规划和土地利用规划的实现，在此基础
上建立起了城市土地储备制度，储备机构通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式把分散的土地从使用者手中收购回来，然后进行统一整理、储备及供应，同时这一过程所表现出来的循环性、系统性、经营性和微利性的特点实现了对土地的科学控制。
近几年来，我国城市的快速发展，城市建设用地不断的增加，城市建筑过度的开发，从而造成了大量的空置率，一度导致城市土地在供应总量上出现了失控的情况，土地的真实价值得不到合理的体现等问题，这些问题如果不能及时得到解决，将严重造成土地资产的流失，因此我国实施了城市土地收购储备制度，对完善我国的土地市场，控制城市土地的供应，实现城市基础设施建设及城市产业结构的调整都起到了积极的作用。
2 我国城市土地储备制度存在的问题
2.1 土地储备运作主体界定不清
自我国城市土地储备制度实施以来，在各地土地管理部门之下都设置了土地储备中心，此机构与政府之间是委托代理的关系，但在实际运行中，土地储备中心不仅要代表制订收购储备计划，同时还要对计划具体进行实施，另一方面，此部门还要与开发商来共同经营土地，从而造成了土地储备运行主体的界定不清，导致了部分官员的违法行业的发生。
2.2 土地出让倾向于高端住宅
城市土地储备制度是为了保证土地的正常供应，对土地的使用情况进行调控，从而达到土地资源的优化配置，但在目前我国大部分
的城市当中，土地储备机制在运作当中，存在着追求高收益的情况，从而导致目前我国大部分城市的住宅价格存在着失控状态，价格的飞速上扬，致使低收入群体买不起房的现象加剧。
2.3 土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全
目前我国大部分城市存在着拆迁和改造同步进行的状态，这样在拆迁和征用土地时，土地储备中心需要对地上的建筑物进行一定的补偿，但目前存在着补偿标准低的问题，特别是对于郊区的一些农村，在土地回收后存在着无地可耕，可业可就的困难，这样就为社会的安定埋下了不稳定的因素，同时也导致城乡的矛盾激化。
3 完善我国城市土地储备制度的对策
3.1 制定土地储备制度的相关法律。
土地是我国国有资产中重要的一部分，其具有较高的价值，因此在目前各地大力推进土地收购储备制度的情况下，要对其操作性进行加强，以免造成较严重的社会后果，因此，国家及各地政府应积极的对运营操作中的组织架构、职能、运作方式等制订相应的法律标准，从而在法律约束下实现土地收购储备的有序化、系统化。
3.2 构建土地储备制度资金支持体系
一是政府财政拨款与政府预划拨城市土地，前者属于货币形态，后者为实物形态。
这两类资金的筹集无需通过市场，来源可靠又基本不存在资金成本问题，但其数量比较有限，是城市土地储备制度的启动资金。
二是土地收益，在土地储备制度的运作过程中，土地出让可以为
储备中心带来大量资金，这也是储备中心最主要的收益，在储备基金中占有相当比重。
城市土地出让收益的部分将用于城市建设，其余部分由储备中心滚动使用，以保证土地储备制度的良性运行。
三是委托金融部门发行土地储备债券与股票。
由于土地资产具有保值和增值性，发行土地储备债券与股票，一方面可广泛吸收社会闲散资金，以筹措资金，另一方面，对投资者而言，可增加投资渠道，有利于资金的保值与增值。
四是推行土地抵押贷款债券化。
土地抵押贷款债券化可理解为：银行将所持有的抵押贷款债权，出售给专业证券化机构，由该机构在资本市场向投资者发行土地抵押证券的融资行为。
该方式既可降低、转移银行放贷风险，扩大投资对象，又可培育与完善二、三级资金市场，以促进资金运用的良性循环。
五是其他资金来源，包括各种公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等。
3.3 科学界定土地使用权内涵，合理分配土地收益
土地在收购过程中，对其收购价格产生影响的主要有土地所有权、使用权、处置权和发展权，我国的土地所有权是公有制，因此在收购价格中不应包含土地所有权价格。
土地使用权是土地使用者按照土地出让合同或划拨文件规定的
使用条件使用土地，在使用过程中获得回报的权利。
因此，土地收购价格中应包含土地使用权价格。
土地处置权包括土地出让、划拨、转让、出租、抵押等的权利。
对于划拨土地使用权，土地收购价格
中不应包含处置权收益。
但是，对于出让土地，土地使用者拥有不完全处置权，因此在收购价格中应包含出让合同中规定的土地处置权收益。
土地发展权是指土地规划调整而最优利用条件下的权益。
从现行法律法规和土地增值机制来看，土地发展权收益应归政府所有，土地收购补偿不应包含土地发展权收益。
3.4 建立土地投入补偿机制
在土地回收过程中，需要制定科学合理的土地补偿标准，从而为顺利完成土地征购和回收做好准备，同时制定科学合理的土地补偿标准可以保证土地快速的推向市场，因此在实地城市土地收购储备过程中，应分别评估土地和地上附着物的价值，在具体操作时，应充分考虑土地的区位条件、用途、土地个别因素等，得出现实条件下土地价格标准，同时应考虑土地的权源即土地使用权取得方式、时间及取得时的价格标准，依据城市基准地价，制定土地投入补偿标准。
参考文献
[1]赵小凤，李瑞雪，魏朝富，谢德体.我国城市土地储备制度中存在的问题及对策.
[2]陈怀林.浅谈城市土地储备制度的功能定位.。