浅析房地产开发项目进度控制
摘要：房地产开发项目这些年已被全国上下所有人推上最为关心的话题，特别是前些年一些非房产企业或个人放下自已原有稳固的实业，转行投入去做隔行的房地产开发行业，正因为这隔行人士在管理中，未及时跟上房产专业知识、专业管理，加上国家房地产政策一值处于严格调控、严历打压阶段。

从2011年开始很多房地产开发项目就爆发出各种问题：亏损、退房、烂尾、跑路等现象，作为一个房地产开发企业对“外因”有时没有直接办法处理，而“内因”在开发项目建设进度中若安排合理，完全可以有所控制，使房地产项目开发利润最大化。

关键词：房地产调控、进度、控制、利润、最大化
中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：
一、房地产开发的项目团体人员的素质
1、项目经理负责人的条件
要想房地产开发项目的进度得以控制，就要求项目负责人所具备的知识面要广、经验丰富。

要具备房产开发项目整个过程接触的实例、有初步预决算造价知识、最好能有在施工现场从事施工员工作经验、法律法规文底知识、勾通协调人事能力、同时能整体安排开发建设进度的能力。

如一个5～10万平米房地产开发项目在温州进度合理计划目标：中标地块到开工的前期所有准备手续工作应控制在7～10个月；建设工期应控制在30个月左右；后期产权、土地证的办理力争控制在3～6个月。

项目负责人必须要有这些能力，
不然是不能合理指挥下属、及分配工作（细部工作由下属分配人员完成，不展开讨论），也就无法控制总进度。

2、开发部负责人的条件
开发部负责人要有各专业设计、法律法规、强制性条文等知识，中途与各专业设计人员及时勾通、调整方案，制定合理所开发项目被市场所接受的方案、及撑握前期手续审批流程的基本知识，如：签订临时土地合同→缴纳土地契税→项目建议书的批复→安排各专业施工图→设计方案审核、初步设计审核→水土保持方案的批复→环境影响评价的审批→基建项目投资计划→地质勘察报告→规划总平临时图→各施工专业图审查→建设用地规划许可证→防雷设计审核→人防工程设计审批→消防工程设计审批→规划总平面确认图→宽带通信、闭路电视网络设计→签约正式土地合同→地下室基坑设计施工图审查→办理土地证→建设工程规划许可证→建设工程监理单位→工程招投标→建设工程施工许可证（质监手续）→招标前期物业服务→商品房预售许可证→室内外电缆沟、配电房高低压配电柜的设计→竣工验收备案、房屋移交→配合办理房产证、土地证（局部后期可协调交由销售合同签约部办理）。

3、工程部负责人的条件（兼售后维修部）
工程部负责人要对工程建设过程具备全面施工知识、及一定的工程预决算造价知识、各施工阶段工期要求限期完成的勾通能力、各施工阶段的流程工序协调能力，熟悉材料使用与材料询价、必须提前准备材料决不拖后工程进度、制定建设资金计划需用量、及支付
分配控制，把好工程质量、安全关，合理分配部门人员监督水电、土建及其他专业工作到位，同时监督现场监理人员工作职责，后期工程扫尾还要做到各专业分包协调、协助竣工验收备案手续等能力，兼交房售后维修分配工作。

二、建筑各分部分项不同节点合理时间进场施工
1、打桩、基坑支护、土方开挖、地下室底板盖板浇捣的施工
大家都知道工程一旦开工，很多工序受下道工序未完成，是无法往上道工序开始施工的，然而不管房地产开发企业、建筑施工企业、及相关配合单位与分包单位，无不为能在短期内完成项目建设整个过程叫好，对任何人来说时间就是企业的利润，工期拖的越长利润就越薄、甚至亏损。

然而项目的打桩是属于并排并列结构，只要场地桩机能摆的下、运输道路能畅通，一定要尽可能多的安排桩机进入现场同步施工。

一旦工程桩结束并有空余场地时，马上安排基坑支护桩进场同步分段施工，力争做到工程桩完成不久即完成基坑支护桩。

接下去紧跟冠梁分段施工，使土方避开雨季、台风能提前全面开挖，迅速完成基底砖胎模、找平层，早日让基底砼浇捣，然后分段施工各幢主体结构。

此处若能合理分段施工到位，常规5～10万平米的工程项目能提前3～6个月以上的工期、甚至更长，对整个项目赶工期来说是非常重要的，也只有这基础以下工程量，可以有这么多的工期撑握在施工单位手上操作。

2、主体结构砌体、附属景观、绿化的施工
每幢主体结构施工进度常规有4～5层/月，高层项目砌体应在整
幢主体结构施工一半时，马上进场开始砌筑隔墙，并紧跟主体进度；待主体结构结顶后2个月内完成所有该幢砌体砌筑，从而组织地下室主体与主楼主体一半以下部分的结构中间验收，上半部主体中间验收、及门窗框安装也紧跟其后，在外墙涂料或饰面底粉刷完成、同步楼地面内墙粉刷完成、拆除外墙脚手架时，马上分段清理地下室盖板遗留垃圾、盖板防水层施工、回填土，随即附属工程分段进场施工、高层电梯安排进场安装。

万不可在外墙装饰面层基本完成后，才安排附属工程进场，这样可以使整个工程在外墙饰面与附属景观、绿化工程，最后基本同步达到扫尾竣工预验收条件，这样穿插施工对5～10万平米来说，一般能提前工期3～6个月，从而有利的控制房地产开发项目的进度。

三、各阶段工程款的控制
1、工程款（进度）支付：按月累计完成工程量工程款的90%支付给施工单位。

2、人工、材料动态增加费及设计变更联系单增加费分别在各阶段按累计完成计算工程款的90%支付，分三个阶段：①在地下室主体结构中间验收时；②在所有主体装修工程完成1/2时；③在所有装修工程完成时。

3、工程竣工预验收且整改完毕时，累计支付到所有完成工程款的93%；工程竣工综合验收合格且完成资料整理移交后，再累计支付到所有完成工程款的96%；余款在办理结算（工程备案完成）经审定后扣除结算总造价的2%作为工程款保修金后一次性付清。

补充说明：根据近几年全国金融危机、及温州的高利贷风波影响、民工工资与物价材料飞涨、地方材料要求高额先支付现金后供货等多方面影响，早些年的常规工程款月完成支付比例85%方式，不能满足现行建筑市场的正常运转，原先实际施工项目班组现场所能使用的工程款，扣除施工总包单位的税金/管理费两项需8～10%后，只有月累计完成工程款的75%～77%，现场是无法正常运转施工进度的，从而慢慢造成工程款“厄尔尼诺”现象。

为响应建设单位、施工总承包单位、材料供货单位、和民工工资及时到位各环节不出问题的“连锁反应”原则。

我们各方主体所控制的工程款支付比例，目的是圆满完成项目开发全过程不断裂，并不是约束开发资金被他人所使用，正常工程款使用必须做到及时拔付。

当然在中途支付工程款时，要求施工方及时上报下月所需支付资金的明细去处、与金额，并调查核对决不让某撑管资金者，抽取他用、或挪用、或跑路，做到专款专用，所以项目整个建设进度才会得以控制。

四、销售过程、产权办理也影响整体项目进度的控制
1、合理定价、快速销售
大部分人都知道房地产的税收很高，2012年中国华远集团总裁任志强在“两会微访谈”栏目受邀做客时，指出中国房地产土地占48%、与税收合计占七成，可见一个房地产项目开发销售税收所占比例是非常高的。

一个房地产开发项目的开发成功与否，定价这一环节很关键。

不少没有经验的房企，在房市低迷时看不到希望就定价过低销售，最后抗不住风险而亏损；又有许多房企，在房市高潮时又过
高开价销售，至以后遇到风险或不可预见时又舍不得降价，终于被套住；就是未被套住，也会一边是大量的巨额利润过多缴了土地增值税，一边又因为太高落下了一个“黒心开发商”的骂名，使自身处于被动局面。

我们在项目制定预售价格时，应结合周边楼盘价格进行综合平衡，如果确因我们自已开发的楼盘档次比别人高，可以在别人基础上加价10%较合理。

如里定得太高，万一遇到房市低潮，可能会被套牢。

假如你房价太高了，鹤立鸡群，目标太大，不但老百姓说你“黒心”，税务部门也会紧盯不放，土地增值税将重罚你没商量。

土地增值税起征点是各项成本扣除后利润的20%起征。

所以我们没有必要把房价定得太高，以不突破利润20%为限，这样就不会引发民怨，一旦引起民怨，则购房户会计较项目交房时各个环节质量与延期情况。

所以制定房价要合理，并不是高与低之争，而是如何合理、科学地制定房价，只要体现合理性，就不会陷于被动，从而达到快速销售、或清盘。

2、合同条款细则补充、快速办理相关备案手续
由于这些年受国家房地产调控政策不断出台，与房产销售办理相关手续未能及时在规定政策时间内办理，造成相当多的投诉与纠纷，所以有必要对按揭交款作补充说明：若买受人由于个人信誉问题或者国家限贷政策，不能办理银行按揭的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内按一次性支付总房款；若不能足额办理银行按揭贷款的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款。

受地方政府办事拖拉、及项目所在当地投资环境差，经常所开发的项目中途会出现被迫停工、或竣工围墙无法施工、竣工验收相关备案手续办理效率不及时，造成房地产开发企业逾期交房现象。

故应调整出卖人逾期交房的违约期限：合同里逾期交房限期调整为180天，并约定出卖人逾期交付，买受人要求继续履行合同的，出卖人支付的总违约金不超过已交付房价款总额的5～8% 。

签完销售合同，交由销售合同部经验丰富的人及时办理相关备案手续。

3、整理产权证、土地证相关手续
房产交付业主后及时按产权、土地管理科规定清单要求，整理相关资料、交清物业维修专用资金，很多房开此阶段会调整原销售合同备案经办人，其实这很不应该，因为熟人熟手才会使相关工作完成的快。

五、小结
综上所述，房地产开发项目的进度控制管理是一个高要求的管理过程，不仅要考虑到房地产开发部前期、施工整个过程、及销售过程、产权土地证办理的各个阶段和各个方面的内容，并运用各种科学新知识、创新理念才能使房地产开发项目的进度得以有效的控制。