淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重 要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、 植被、生物资源等具有明显的过渡特征。
一 城市解读 位于江苏省腹地，高速、铁路、水路航路各项交通便利，能迅速到 达各大城市
2、交通状况
高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、 淮盐、宁淮等五条高速公路在境 内交汇，距上海、北京分别只有3 个多小时和8个小时车程，确立了
一 城市解读 一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城
5、城市规划
城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的 交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中 心城市。 城市规模：中期（2010年）100万人，远期 （2020年）120万人。
淮安城市的特点： “一个高速圈、两大组团、 三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮 盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团 两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲 轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、 大运河。
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淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江
城市经济 苏城市中处于落后地位
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
1、地理区位
淮安市地处江苏省北部中心地域。
北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市 和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大 直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。
2004年，市区建成区面积80平方公里。 下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、 洪泽、盱眙、金湖4 县。
对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上 升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将 更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力， 总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区 域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持。
淮安在苏北乃至江苏省的交 通枢纽地位。
铁路交通：新长铁路纵贯全境， 直达青岛、哈尔滨、成都等超大 型城市，连接腹地和沿海。
水运航空交通：京杭大运河等多 条流域性航道汇聚淮安，水路通 达上海港、南京港、镇江港和连 云港等重要货物集散港口。随着 淮安民航机场的建设，更将使淮 安拥有飞速发展的广阔空间。
高速公路网
运河之都：明清时期与苏州、杭州、 扬州并称运河沿线“四大都市”， 作为河道治理中心、漕运指挥中心、 漕船制造中心、漕粮储备中心、淮 北盐运集散中心，奠定了“运河之 都”的历史地位。
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风景名胜 风景怡人，历史悠久的文化名城。
淮安自建县起，至今已有2200年 的历史，是一个古老而文明的城市， 并于1986年，被列入全国历史文化名 城。古城主要名胜古迹有：周恩来故 居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列 馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、 关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈 士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信 钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、 徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历 史陈列馆、新安小学旧址、中共中央 华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿 战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念 碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安 府衙、小沧州与远香草堂等。
主城区
开发区 老城区
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一 城市解读 城区东扩、中心南移，水渡口成为重点发展区域。
6、水渡口板块规划 概述：为贯彻淮安市“三淮一体”，“城 区东扩，中心东移”的总体布置。水渡口区拟 建成淮安市以商贸金融为主，同时兼具行政、 信息、商业、文化、休闲娱乐、居住的中心区。 水渡口是淮安市政府着力打造的中央商务区， 将汇集淮安人民银行、淮安公安局、淮安交通 局、淮安邮电局、淮安电视台、淮安财政局、 淮安会展中心、淮安影剧院等几十家行政企事 业单位、星级酒店和大型Shoppingmall。中央 商务区集金融、商贸、信息、文化及行政于一 体，将形成中高档次、多功能的商业中心，依 托钵池山公园、古黄河，将成为淮安城市重要 功能区。 意义：有力促进项目所在地的区域的发展， 逐渐完善区域生活配套设施；提高区域市场认 知度，促进周边房地产项目销售；为区域内房 地产开发企业提供良好的开发机会。
淮安 南京
铁路交通网
上海
飞机航线网
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一 城市解读 人文底蕴厚实、风采宜人的淮上明珠。
3、人文环境
文化名城：2200多年的悠远历史，有着 丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。
名人故里：大军事家韩信、大文学家 吴承恩和新中国开国总理周恩来，都 诞生在这片神奇的土地上。
美食之乡：我国四大传统菜系之一 淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬 菜美食文化节，展示和弘扬了博大 精深的中国淮扬菜美食文化。
目录
第一部分 城市宏观环境分析
一、城市解读 二、城市经济
第二部分 淮安房地产市场分析
一、 淮安房地产市场总述 (一) 房地产政策 (二) 一级市场 (三) 二级市场 (四) 三级市场
二、淮安房地产区域市场研究 三、板块研究
第三部分 趋势与思考
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淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。
水渡口广场 8
一 城市解读 城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起。
7、城市发展方向对区域房地产的影响 城市发展方向： 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接 的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向 发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场 为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、 休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的 生活居住区；中远期主要向南发展。