澳洲房地产投资现状分析报告
针对越来越多的国内房产投资者关注目前澳洲的整体房产市场的状况，内、外部投资市场环境，社会环境等方面，我把支持澳洲房产市场中最重要的因素—供给和需求做了如下分析
针对越来越多的国内房产投资者关注目前澳洲的整体房产市场的状况，内、外部投资市场环境，社会环境等方面，我把支持澳洲房产市场中最重要的因素—供给和需求做了如下分析，供投资者朋友们查阅。
1、市场和经济因素方面
根据全球相关数据显示，在2010年的国际房产市场上，澳大利亚、中国大陆、香港和新加坡成为持续繁荣的四大房产市场。
仔细分析澳洲房价成长历史，澳洲的房屋价格从20世纪60年代开始至今始终是呈现平稳上升的趋势，尤其进入2008年以来，由于澳洲的相关刺激性财政的推出，外来移民的涌入和本国大宗矿业商品经济的复苏和繁荣，造就本国就业的持续增长等相关因素，澳洲的房产呈现供不应求的局面，截止到2010年底，全国房屋短缺187,000套。
空置率也始终维持在历史低位，相对于目前中国国内高于25%的商品房空置率，而澳洲全国的空置率只有2. 5%左右；这些积极市场因素，促使房价不断上升，因此澳洲房地产市场成为诸多中国在内的海外人士首选投资目的地。
澳洲房产市场与中国的房产市场存在着较大差异，中国房地产市场受到非市场因素影响较大，而澳洲房产价格完全是根据房屋市场的供给与需求关系，宏观房产市场数据形成的房产价格浮动体系。
目前国内的楼市调控，主要针对过房地产价格的过快增长，和挤压泡沫，未来三年国内一线城市的房价都会是在下降周期当中。
同时，未来即使人民币兑美元渐进式增值，但是澳元对美元的升值幅度更高于人民币（过去3个月，人民币对于美元增值2%，
而对于澳元却贬值超过10%），因此，以澳元计算的房地产投资吸引了众多中国投资者的积极关注、资产投入。
2、人口增长—需求因素方面：
根据一组来自澳洲统计局关于房市场的拍卖数量以及成功率的数据显示，澳洲房产市场的火爆劲头不断攀升。
再据另一项澳洲统计局的调查显示，截至2010年3月份，澳洲各省府城市房屋价格平均上涨了20%，创下自1989年以来最高的年涨幅纪录。
目前，澳洲房价以10%以上的增长率上升，根据澳洲房地产投资的“72定律”，可得出澳洲房产每7年就会翻一番，而上一次大幅度升值是在2004年，则推算出2012年将会再次实现中位价格翻倍！
澳洲在众多移民国家中，始终凭借着自身优越的福利政策、完善的教育体制、得天独厚的气候环境吸引着大批海外移民，同时也利用海外的人力，财力和物力来不断促进本国经济的持续发展。
大量的人口涌入，安家置业是首当其冲要解决的问题。
从2003年开始，大批海外人潮涌进澳洲，截止到09年3月为止的一年当中，澳洲人口增长率就创下了新高，净增人口达到了439,000人。
而且随着澳洲其他城市的人口的不断涌入，为当地的房产市场带来了勃勃生机，房价也较三年前涨幅超过40%，大量的住房需求成为房价大跃进的稳固奠基石。
3、房屋审批和建造—供给方面：
一方面，澳洲人口的快速增长；另一方面，土地和房屋的审批发放速度却没有改变，造成房屋供给日益趋紧，远远跟不上其人口扩充的速度，成为支持澳洲房屋价格的最重要因素。
供不应求的房屋市场不仅导致房价飙升，同时本地人买房偿付能力也严重下降，因此致使大批人群无法承担买房而选择租房，这又大力推动了澳洲的房屋租赁市场的向前发展，
尤其是各大省会城市的物业租金基本每年保持8%持续提高，形成了澳洲独有的高房价，高租金的市场现象，这和国内高房价，低租金，高空置率形成了鲜明的对比。
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出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。