※甲供材料（建设、监理、施工、供货四方共同） 进场必须验收！ 明确抽样方案、验收标准、验收情况 建议与财务支付捆绑 例：面砖的验收-公差±2mm； 沥青瓦的验收-ASTM标准 依据：委托管理项目操作大全（报批中）
顾客 领导
ISO9000
供方互利。 组织与供方是相互依存的，互利的关系可增 强双方创造价值的能力。 管理共识： - 典型的资源整合型行业，对供方高度依赖 - 现代企业的竞争，是供应链之间的竞争 - 星河湾的精装修施工队伍 绿城认知： “仁”的字形由两个“人”组成，意谓你和我 是一样，你应该替我考虑，我也应该替你考虑， 即设身处地替他人着想。这是绿城基本的思维方 式，绿城形成的很多口碑都源于此。
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
公司本部：服务，管控
工程营造 目标 实现
规划设计
物资采购
营销策划
项目公司：协调，支持
基因
顾客 领导
ISO9000
员工 过程
系统 基于事实 持续改进 供方互利
基于事实的决策方法。 有效决策是建立在数据和信息分析的基础 上。
绿城做法： - 实事求是 - 管理信息通报，工作案例分析 - 大力推进信息化建设 - 各部门的巡查
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
基因
顾客 领导
ISO9000
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
管理的系统方法。 将相互关联的过程作为系统加以识别、管 理和理解。
TQM理论： - 协作配合，过程网络； - 目标一致，相互关联； - 系统识别，系统管理。
基因
顾客 领导
ISO9000
要求
工程营造——策划（Ｐ）
3）工程管理规划——重点、探讨
施工单位 ——施工组织设计、施工方案 例：园区沥青道路的现场控制： 监理单位 ——监理规划、 监理细则 ——出料温度、摊铺温度、初压开始温度、碾压终了温度 建设单位 ——？？ 例：试块标养的条件控制 如何管？如何保持不同标段管理水准的一致？ —— 砂浆试块、混凝土试块的不同养护标准 —— 控制哪些节点？审批哪些方案？
员工 过程 系统
八项管理原则：
一个焦点——顾客 两类人员——领导、员工 三种方法——过程、系统、基于事实 改进互利——持续、供方
基于事实 持续改进 供方互利
基因事实 持续改进 供方互利
基因
顾客 领导
ISO9000
顾客的概念——产品和服务的接受者 经营企业唯一正确而有效的目的是创造顾客， 以顾客为关注焦点。 - 外部、内部 绿城认知： 利润其实是做对、做好一些事情的必然结果。 我现在的顾客是谁？ - 替客户多想一点，是我们基本的思维方式 ——德鲁克 岗位使命：建立在对顾客的清晰认知上 - 客户的监督权是公司的最高权力 - 狭义、广义 长安街南边那么好的位置你 - 客户的意见、建议，是公司进步的动力 宋丹丹的微博： 盖了那么一大片难看极了的 低头抬头理论 - 例如：验房合格证，使用说明录像 廉价楼(建外soho)把北京的 宋总的领先认知 ——2006 年新员工培训的收获 景色毁得够呛你后悔吗今天？
安全 生产 文明 施工 管理
工程 材料 装修 变更 设备 以及 控制 采购 景观 管理 工程 管理
按规范竣工验收 公司内控验收 工程营造总结 精品工程认定
要求
工程营造——策划（Ｐ）
1）项目总体开发计划（工程系统协助编制）
确立里程碑——领证、开工、样板、结顶、交付等


配合营销推广——形象展示、促进销售
开发杭州九溪 玫瑰园、杭州 绿园
1995
1998
2000
2004
2006
2007
2008
2009
母体
数
据
数据（截至2011年2月底）： - 公司已进入44个城市，共有投资开发项目113个； 数据： - 土地储备占地面积2558万m2，规划总建筑面积4066万m2 。 - 过去3年累计销售总额达1211亿元； - 合同销售额76.62亿元，另有协议未转合同金额13.78亿元； - 浙江省最大的房地产开发企业； 79.22亿元；新取得融资44.93亿元。 - 回笼资金 连续6年位列中国房地产开发企业十强； - 中国十大最具价值房地产品牌之一； - 2010年品牌评估值为80.08亿元（合作的投入）。
法 务 管 理
战 略 规 划
本 行 标 体 政 准 建 管 化 设 理
项目公司
本体
架
董事会 总经理
构
副总经理
副总经理
副总经理
发展中心
营销中心
产品中心
运营中心 项目公司
项目公司 项目公司 项目公司
行政中心 项目公司
项目公司 项目公司 项目公司
北方公司
华东公司 ……公司 ……公司
项目公司
项目公司 项目公司 项目公司
本体
架
董事会 总经理
构
副总经理
副总经理
副总经理
发展中心
营销中心
产品中心
运营中心
行政中心
业 务 拓 展
投 资 发 展
策 划 管 理
销 售 管 理
品 牌 管 理
园 区 管 理
设 计 管 理
工 程 管 理
成 本 管 理
景 观 管 理
精 装 修 管 理
材 料 采 供
计 划 统 筹
绩 效 管 理
财 务 管 理
区域公司
基 因
固有认知 ISO9000 作用机制
基因
固有认知
核心价值观： 真诚 善意 （基本思维模式） 精致 完美 （基本行为模式） 工作理念： 工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作。 取法极致，得乎其上。 服务理念： 以人为本，客户至上。 创造理想生活，提供至诚服务。 …………
基因
顾客 领导
ISO9000
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
基因
顾客 领导
ISO9000
过程方法。 将活动和相关的资源作为过程进行管理, 可以更高效地得到期望的结果。 TQM理论： - 管因素，保结果（核心思路） 输入 输出 活动 - 人机料法环测 5M1E (料) (产品) - 围绕过程的有效性——得到期望的结果 - 编写制度、标准的基本支持理论。
——哪些需要做样板？哪些环节需要巡视、旁站？
——哪些环节需要签字放行？检查哪些项目、标准值？
要求
工程营造——实施（Ｄ）
关注时间节点 免被误解
1）供方评价管理
※考察 评价：考察报告、供方评价表、项目经理背景调查
工程线→产品中心负责人→公司产品副总
※入围 招标：新入围者、已列入合格录者
※决标 合同：成本线/工程线→产品中心负责人→公司产品副总
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
基因
作用机制
物质层
固有认知： 人文主义情怀 理想主义精神
ISO9000： 现代管理理念
管控层 观念层 产品 流程 企业文化 品质 制度 架构 服务 品质
工作品质
要 求
整体架构 工程营造 销售管理 学习方法
要求
整体架构
内部质量审核 项目前期管理 项目设计管理 项目督查
基因
顾客 领导
ISO9000
持续改进。
按戴明（W. Edwards Deming）理论， 以PDCA（策划、实施、检查、改进）的循环 实现持续改进。 绿城认知： - 精致，完美 - 管理，是追求一种理想状态 -工作者应该自省、自觉 - 会议，会议方案
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
基因
基因
顾客 领导
ISO9000
全员参与。 企业里的自由： 各级人员都是组织之本，只有他们的充分 员工有目标，愿意承担由此产生的责任， 参与，才能为组织带来收益。 愿意为了完成目标，发挥自己的长处，做出贡 绿城认知： 献，从而使顾客满意。 - 好员工要更多地关注公司整体运营 ——德鲁克的理论 - 绿城最大的凭借是人力资源
明确资金计划——全面预算管理的要求
总体、年度的计划要求，为公司目前的管理重点。
要求
工程营造——策划（Ｐ）
2）工程总体进度计划——工程系统主导编制 内容：开工前准备工作的进度 设计控制的进度 供方考察与选择的进度 土建、安装、室内、景观、专项施工进度
物资采购的进度……
依据：《项目总体开发计划》
报批：公司产品中心工程管理线评审
※评价 反馈：项目公司供方考核表、浙一建的案例
依据：工程类供方管理规程（内部研讨中）
要求
２）进场控制
工程营造——实施（Ｄ）
※监理单位
总监、总监代表及其他人员资格及到位情况；
检测设备配备情况及合格证明文件、检定报告；
审批监理规划、细则，监理规划/监理细则审批表
依据：委托管理项目操作大全（报批中）
求你了，不带这样的！
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
基因
顾客 领导
ISO9000
领导作用。 确立统一的宗旨和方向，创造使员工能充 分参与实现组织目标的内部环境。 绿城认知： - 公司存在的理由：为了员工的成长 -对员工的培养教育是公司头等重要的业务与 工作
员工 过程 系统
基于事实 持续改进 供方互利
母体
1
数
据
优秀的企业文化和价值理念
6
“优势互补、合作共赢”的 发展模式
2
高品质产品开发能力和 成熟可复制的产品系列
5
充裕、优质、多元化 的土地储备
4
3
广泛的市场、品牌影响 经验丰富的高层管理团队 和高效的公司治理结构
母体
变
革
投资商/投资收益