第七章 个人住房贷款
2020年9月28日
房地产金融
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第七章 个人住房贷款
第一节 个人住房贷款概述 第二节 个人住房贷款工具 第三节 个人住房贷款的运作
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第一节 个人住房贷款概述
一、个人住房贷款的概念及种类
(一)个人住房贷款的概念
个人住房贷款是金融机构向购买、建 造、改造、修缮各类住房的自然人发放的 贷款。 • 个人住房贷款的特点 • 个人住房贷款的作用
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其计算公式为
A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1
式中：A——月偿还额； P——贷款本金； n——还款期数(以月为单位计算)； i ——月利率。
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例5-2 某城市居民购买一套住房，申请 商业性个人住房贷款20万元，年利率5．04 ％，贷款期限15年，若在整个贷款期内， 利率未变，那么，该居民每期偿还额为多 少?
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五、住房置业担保
(一)住房置业担保的概念
住房置业担保是指依法设立的住房置业 担保公司(以下简称担保公司)，在借款人无 法满足贷款人要求提供担保的情况下，为 借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订 保证合同，提供连带责任保证担保的行为 。
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（二）住房置业担保的作用
• A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1=1586(元)
• n=15×12=180
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二、等额本金偿还按揭贷款
等额本金偿还按揭贷款（Constant Amorization Mortgage,CAM)方式是在整个贷款期内，本金部 分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同 利率计算支付。其公式为：
ak=P/n+【1-(k-1)/n】×P×i ak----第k期的月还款额 P-----贷款本金
n-----还款期数
k-----还款第k期
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等额本金偿还和等额本息偿还抵押贷款的比较
1、偿还方式的比较
抵押贷款额100000万元，年利率12%，期限30年。
BI1
月还款额（元）
BI2
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2．首付比率 首付比率通常是指购买住房时首期付款
额占所购住房总价的比率。
3．贷款价值比率 贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款
金额占所购房地产价值的比率。
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4．偿还比率
偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款 的数额占其同期收入的比率。
5．贷款余额
贷款余额是指分期付款的贷款，在经过 一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金 数额。
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(四)住房置业担保公司
担保公司是为借款人办理个人住房贷 款提供专业担保，收取服务费用，具有法 人地位的房地产中介服务企业。
担保公司的组织形式为有限责任公司或 股份有限公司，其实有资本以政府预算资 助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为 主。担保公司的资金运用，应遵循稳健、 安全的原则，确保资产的保值增值。
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4．质押担保
借款人或第三人用银行存单、债券等权 利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保 管，当借款人不能如期还款时，贷款人依 法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。
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5．连带责任保证
保证单位为借款人全程提供连带责任保 证，借款人不能如期还款时，由保证单位 代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费 用。
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3．按贷款用途划分 个人购买贷款 个人大修住房贷款
4．按购买住房类型划分 购买经济适用住房贷款 个人购买商品住房贷款
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二、个人住房贷款的特征 1．贷款期限长 2．零售性 3．分期偿还
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三、个人住房贷款中的几个主要术语
1．贷款金额
简称贷款额，是指借款人向贷款人借款 的数额。一般来说，银行对借款人的借款 数额会做出限制性规定，即所谓的贷款限 额。
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(二)个人住房贷款的种类
1、按资金来源划分 • 自营性个人住房贷款 • 政策性个人住房贷款 • 个人住房组合贷款
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2．按住房交易形态划分
• 首次住房贷款是指银行向在住房一级市场 购买由房地产开发商或售房单位直接出售 的住房的自然人发放的贷款.
• 再交易住房贷款是指银行向在住房二级市 场购买再次住房交易住房的自然人发放的 贷款.
抵押贷款要求的最低收入标准
1277.78 1028.60
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四、个人住房贷款的担保方式 1．以所购住房作抵押 • 现房抵押 • 期房抵押 2．抵押加连带责任保证 • 以期房作抵押 • 住房置业担保
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3．抵押加购买住房贷款保险
住房贷款保险是指，借款人作为被保 险人，因意外或疾病导致死亡或残疾等自 然原因，或因失业、经济收入下降等社会 性原因致使无法继续全部或部分归还贷款 本息时，由保险公司代借款人偿还全部或 部分所欠贷款本息的行为。
1、提高房屋购买力 2、减小开发商的负担 3、防范和转移风险 4、提高个人住房贷款申请的成功率、降低贷
款门槛、简化贷款手续
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(三)住房置业担保的程序
1．借款人向担保公司申请住房置业担保
申请住房置业担保的借款人应具备下列条件：
(1)具有完全民事行为能力；
(2)有所在城镇正式户口或者有效居留的身份 证件；
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• 担保公司从事的业务范围:置业担保和房地 产经营业务
• 提留担保保证金 • 建立担保风险基金 • 担保贷款余额的规定
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第二节 个人住房贷款工具
一、月等额偿还按揭贷款 月等额偿还按揭贷款
(ConstantPaymentMongage，CPM)方式 是指借款人每月以相等的金额偿还贷款， 即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿 还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减 少。
(3)收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿 还贷款本息的能力；
(4)已订立合法有效的住房购销合同；
(5)已足额交纳购房首付款；
(6)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。
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2．担保公司受理借款人的申请 3．签订有关合同、办理有关手续 4．解除担保
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